Khi giá nhà tăng cao bị đổ lỗi cho đầu cơ

Tôi chuyển đến Hà Nội sống và làm việc đến nay đã được 5 năm và cũng có mong muốn tìm “mảnh đất cắm dùi” như bao người xây dựng ước mơ ở mảnh đất này. Gần đây, khi tích lũy được một khoản tiền và tìm hiểu các dự án chung cư mới mở bán, tôi thực sự sốc trước mặt bằng giá mới. Căn hộ nào cũng niêm yết trên 100 triệu đồng/m², một mức giá mà trước đây tôi nghĩ chỉ dành cho phân khúc siêu sang. Thậm chí, ngay cả khu vực ngoài trung tâm cũng xuất hiện dự án chào bán 118 triệu đồng/m². Cá biệt, ở quận Cầu Giấy có dự án lên đến 180–200 triệu đồng/m², khiến căn hộ nhỏ nhất cũng ngót nghét 5 tỷ đồng.

Trên các mặt báo và diễn đàn, tôi thấy không ít ý kiến cho rằng “giá nhà tăng cao là do đầu cơ”. Những nhà đầu tư này lướt sóng, thổi giá, dùng chiêu trò hòng kiếm lợi nhanh. Quả thực, hiện tượng đầu cơ bất động sản diễn ra khá phổ biến ở Việt Nam trong thập kỷ qua. Tuy nhiên, với mong muốn của một người trẻ khát khao mua nhà và góc nhìn của một người nghiên cứu trong lĩnh vực tài chính kinh tế, tôi phải công bằng cho rằng đầu cơ không phải nguyên nhân gốc rễ khiến giá nhà leo thang. Đó là hệ quả tất yếu của rất nhiều yếu tố mang tính cấu trúc của thị trường và nền kinh tế.

Nói cách khác, giá nhà là kết quả của chênh lệch cung cầu, chi phí tăng cao và lựa chọn của dòng tiền trên thị trường; trong đó, đầu cơ chỉ góp phần đẩy nhanh và khuếch đại xu hướng có sẵn. Dưới đây là những nguyên nhân chính mà tôi cho là cốt lõi.

Trước hết, thị trường đang mất cân đối cung cầu nghiêm trọng ở phân khúc nhà vừa túi tiền. Nhiều năm qua, rất ít dự án căn hộ trung cấp hoặc bình dân được triển khai, trong khi nhu cầu nhà ở thực của người dân đô thị lại rất lớn. Thống kê cho thấy hơn 70% nguồn cung căn hộ những năm gần đây thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi nhà bình dân gần như vắng bóng. Người mua có nhu cầu thực, thu nhập trung bình hầu như không có lựa chọn nào dưới ngưỡng 30–40 triệu/m² mà bị buộc phải chấp nhận mức giá cao hoặc trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Song song với đó, bất động sản từ lâu vẫn được xem là một kênh đầu tư, tích lũy tài sản hiệu quả đối với người Việt. Với tâm lý phổ biến rằng “người đẻ chứ đất không đẻ”, nhà đất được coi như của để dành an toàn và có giá trị tăng dần theo thời gian. Và thực tế chứng minh lập luận này có phần chính xác. Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, trong giai đoạn năm 2015-2025, vàng là tài sản sinh lời tốt nhất với 257%, theo sát sau là chung cư và đất nền là 210% và 212%. Trong mắt giới đầu tư, đây là hai kênh tài sản an toàn và hiệu quả nhất trong dài hạn.

Ngoài ra, việc giá vàng tăng cũng góp phần đẩy kỳ vọng giá bất động sản lên cao, khi nhiều người dân có thói quen tích lũy lâu đời vẫn có xu hướng định giá nhà đất bằng vàng hơn là bằng tiền tệ danh nghĩa. Do đó, nhu cầu đầu tư vào nhà đất luôn thường trực và sẵn sàng tăng vọt khi có cơ hội.

Bản thân tổng chi phí cấu thành nên sản phẩm nhà ở cuối cùng như lãi vay, giá đất, thuế, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công cũng đều cao hơn thập kỷ trước rất nhiều nên dễ hiểu chủ đầu tư không thể hạ giá bán. Và giá nhà tăng cao ở các thành phố lớn cũng là vấn đề nan giải với Chính phủ các nước chứ không chỉ riêng Việt Nam.

Quan trọng hơn, chúng ta cần nhìn vào cấu trúc nền kinh tế và dòng vốn tín dụng đang phụ thuộc lớn vào bất động sản. Theo Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, ngành kinh doanh bất động sản trực tiếp đóng góp khoảng 3,58% GDP và ngành xây dựng cũng đóng góp 5,95% GDP trong tổng sản phẩm quốc nội, chưa kể ảnh hưởng lan tỏa mạnh tới ngành phụ trợ, tài chính và dịch vụ liên quan. Lĩnh vực cho vay trong nhiều năm qua cũng ưu ái chảy vào lĩnh vực địa ốc. Tốc độ tăng trưởng tín dụng dành cho bất động sản thường cao hơn mức chung của nền kinh tế. Dư nợ cho vay bất động sản tính đến 31/7/2025 hiện ước tính lên tới 4.1 triệu tỷ đồng, chiếm gần gần 1/4 dư nợ toàn nền kinh tế.

Từ người dân, doanh nghiệp cho tới hệ thống ngân hàng, bất động sản đóng vai trò như một tài sản bảo đảm chủ chốt đóng vai trò niềm tin trong các giao dịch vay mượn. Hiện nay, thống kê cho thấy tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm 68-74% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay, thậm chí một số ngân hàng tỷ lệ này lên tới hơn 90%. Nói cách khác, đa số khoản vay trong nền kinh tế, dù phục vụ sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng đều đang dựa vào tài sản đảm bảo là nhà đất.

Chính vì vậy, cả ngân hàng lẫn người đi vay đều có động lực giữ giá bất động sản ở mức cao, tránh sụt giảm. Nếu giá nhà đất giảm mạnh, giá trị tài sản thế chấp suy giảm sẽ đe dọa trực tiếp hệ thống tín dụng. Điều này tạo nên một tấm đệm vô hình nâng đỡ thị trường và ngân hàng thường có xu hướng cơ cấu nợ, giãn nợ hoặc bơm thêm thanh khoản cứu thị trường bất động sản hơn là để giá giảm tự do gây vỡ nợ hàng loạt.

Trung Quốc là một ví dụ điển hình của việc siết chặt dòng chảy vốn và kìm hãm đà tăng của giá nhà có thể ảnh hưởng đến mọi chủ thể trong nền kinh tế. Năm 2020, khi thị trường bị đánh giá là tăng trưởng quá nóng và tích tụ rủi ro nợ cao, chính quyền Bắc Kinh đã áp dụng chính sách mang tên “ba lằn ranh đỏ”. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản bị siết chặt khả năng vay vốn nếu không đáp ứng đồng thời ba tiêu chí về tỷ lệ nợ trên tài sản, nợ ròng trên vốn chủ sở hữu và khả năng thanh toán ngắn hạn. Mục tiêu của chính sách này là buộc các chủ đầu tư giảm đòn bẩy tài chính, chấm dứt mô hình tăng trưởng dựa vào vay nợ và hạ nhiệt thị trường nhà ở.

Tuy nhiên, sau gần 5 năm triển khai, những hệ quả của việc siết quá mạnh đã bộc lộ rõ ràng qua sự suy giảm sâu và kéo dài của thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế Trung Quốc nói chung. Theo tổng hợp phân tích, giá nhà mới đã tụt khoảng 20% từ 2020 đến 2024 - một mức giảm không nhỏ đối với nền kinh tế có quy mô thị trường bất động sản lớn nhất thế giới. Hơn nữa, thị trường vẫn chưa chạm đáy sau 5 năm suy yếu, với doanh số bán nhà mới giảm tới 36% vào cuối năm 2025, dù đã có nhiều gói hỗ trợ chính sách nhằm vực dậy thị trường. Mới đây, Bejing News cho biết nhà phát triển bất động sản không còn phải nộp báo cáo về “ba lằn ranh đỏ” hàng tháng. Điều này chính thức đánh dấu sự kết thúc của chính sách thắt chặt này.

Từ những phân tích trên, có thể thấy việc đổ mọi trách nhiệm cho giới đầu cơ là chưa thỏa đáng. Nếu chỉ tập trung chống đầu cơ như đánh thuế cao vào giao dịch ngắn hạn hay nhà thứ hai vân vân mà không giải quyết gốc rễ cung-cầu và dòng vốn, giá nhà khó có thể giảm bền vững. Thậm chí, các biện pháp hành chính ép giá xuống có thể gây tác dụng phụ, làm đóng băng thị trường hoặc giảm động lực phát triển nhà ở mới, cuối cùng người chịu thiệt vẫn là người mua có nhu cầu thực và nền kinh tế.

Theo tôi, cần một cách tiếp cận toàn diện và cân bằng giữa mục tiêu thị trường và chính sách “an cư” cho người dân. Thay vì cố ghìm giá nhà xuống bằng mệnh lệnh hành chính, Nhà nước nên tập trung vào tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và phát triển hạ tầng đô thị, tiện ích, đặc biệt là các tuyến metro, đường vành đai.

Việt Nam có thể nghiên cứu mô hình Housing and Development Board (HDB) của Singapore. Nhờ mô hình này, hơn 80% dân số Singapore sống trong nhà ở do nhà nước phát triển. Nước ta cũng đã đề ra mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Nếu thực hiện quyết liệt và minh bạch, chương trình này sẽ giúp hàng triệu gia đình trẻ tiếp cận được nhà ở, giảm áp lực lên phân khúc thương mại. Khi nguồn cung nhà vừa túi tiền dồi dào, thị trường sẽ bớt nóng và giá nhà tự khắc tiệm cận hơn với thu nhập thực của người dân. Đồng thời, hạ tầng, tiện ích và đường sắt metro, khi được hoàn thiện, sẽ thu hút dân cư ra những nơi còn nhiều quỹ đất để giảm chi phí và áp lực cho nội đô.