Lãi suất cao, hồ sơ bất động sản xếp hàng

Các "ông lớn" tăng nhanh

Sau kỳ nghỉ tết, chúng tôi tìm đến một chi nhánh của VietinBank tại TP.HCM để tìm hiểu về sản phẩm cho vay mua nhà đất. Tại đây, một nhân viên tín dụng tên Thanh Sơn (tên đã được thay đổi) đã tư vấn chi tiết về các thủ tục và hồ sơ cần chuẩn bị. Theo giới thiệu, ngân hàng (NH) hiện áp dụng lãi suất (LS) ưu đãi 9%/năm cho 12 tháng đầu hoặc 9,5%/năm cho 24 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, LS sẽ thả nổi theo công thức: LS tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ 4,5%. Mức LS sau ưu đãi không được thấp hơn LS cho vay sàn đang áp dụng là 11%/năm. Đáng chú ý, Sơn cho biết NH đang có dự thảo nâng mức LS sàn này lên 14%/năm. 

Trước băn khoăn về việc hạn mức tín dụng đầu năm có thể bị siết chặt, dẫn đến tình trạng hoàn tất hồ sơ nhưng chưa được giải ngân ngay, Thanh Sơn khẳng định: "Khi chị tiến hành làm hồ sơ vay thì em cũng phải đăng ký hạn mức tín dụng lên hệ thống NH để được phê duyệt, tránh hồ sơ vay xong mà không giải ngân được. Trong trường hợp chị chọn LS sàn 14% thay vì 11% như hiện nay thì hồ sơ của chị sẽ được ưu tiên xét hồ sơ sớm hơn". Tuy nhiên, chỉ chưa đầy hai ngày sau buổi trao đổi, nhân viên này tiếp tục thông báo NH đã chính thức điều chỉnh LS cho vay sàn lên 14%/năm, thay vì chờ đến hết tháng 3 như dự kiến ban đầu.

Tại một chi nhánh của BIDV, nữ nhân viên tên Vân cho biết LS cho vay mua bất động sản (BĐS) hiện ở mức gần 14%/năm, áp dụng trong 12-18 tháng đầu. Theo nhân viên này, mặt bằng LS đã tăng khá nhanh so với trước đây. Cụ thể, vào khoảng tháng 11.2025, LS cho vay chỉ ở mức trên 6%/năm. Trước diễn biến LS tăng mạnh, nhân viên NH cho rằng nếu khách hàng có thể chủ động xoay xở dòng tiền, có thể cân nhắc phương án vay thấu chi. Theo đó, khách hàng được cấp hạn mức tối đa 1 tỉ đồng trong thời hạn 1 năm. Hồ sơ vay tương tự như vay mua BĐS nhưng thời gian vay ngắn hơn. 

Sau khi hồ sơ được phê duyệt, NH sẽ cấp hạn mức tín dụng tối đa 1 tỉ đồng. LS chỉ được tính trên số tiền thực tế giải ngân, ở mức khoảng 8,5%/năm. Tuy nhiên, để được cấp hạn mức, khách hàng phải đáp ứng một số điều kiện đi kèm như mở tài khoản thanh toán tại NH với số dư tối thiểu từ 2-5 triệu đồng, đồng thời mua bảo hiểm khoản vay với mức phí 0,65% trên tổng hạn mức tín dụng được cấp. Chị Vân còn cho biết hiện NH đang có thay đổi về chính sách LS nên cũng đang chờ vài ngày tới. Chị Vân cũng xác nhận LS cho khách hàng cá nhân vay mua nhà tại dự án tối thiểu 9,9%/năm cố định trong 12 tháng đầu, hoặc tối thiểu 13,3%/năm trong 18 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, LS cho vay thả nổi bằng LS tiết kiệm 24 tháng của BIDV cộng với 4,7% (tính theo mức LS tiết kiệm hiện nay thì lãi vay sau ưu đãi là 10%/năm). 

Trước kỳ nghỉ tết Nguyên đán, BIDV cũng đã có công văn gửi các chi nhánh về việc tạm dừng tiếp cận các dự án kinh doanh BĐS của khách hàng doanh nghiệp. Để đưa ra quyết định này, nhà băng này căn cứ dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS và nhu cầu giải ngân của các chi nhánh đối với dự án, phương án kinh doanh BĐS của khách hàng doanh nghiệp; cũng như chỉ đạo kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS trong năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung theo chỉ đạo của NHNN.

Điểm lạ là trong đợt tăng LS cho vay BĐS lần này, nhóm NH quốc doanh đi trước, dao động từ 9-14%/năm. Các NH thương mại cổ phần còn lại áp dụng mức LS vay ưu đãi từ 8-9%/năm trong thời gian đầu. Sau thời gian ưu đãi, LS thả nổi có thể lên trên 10%/năm và chưa có điểm dừng khi LS huy động tiết kiệm tăng lên.

Siết hạn mức tín dụng

Giám đốc khối khách hàng cá nhân của một NH quy mô vừa cho biết hạn mức tín dụng dành cho vay mua nhà đất đã gần chạm trần trước kỳ nghỉ tết Nguyên đán. Vì vậy, sau tết, việc tiếp nhận và khởi động hồ sơ vay mới vẫn khá dè dặt. "Room tín dụng còn lại không nhiều, các hồ sơ đang trong tình trạng "xếp hàng" và được xem xét dựa trên mức LS khách hàng chấp nhận. Hồ sơ nào đồng ý mức LS cao hơn sẽ được ưu tiên phê duyệt trước", ông nói. Các NH lớn với lợi thế vốn huy động giá rẻ đang cho vay quanh mức 13-14% thì các NH nhỏ khó có thể đưa ra mức thấp hơn.

Vị giám đốc cũng cảnh báo về các gói vay mua nhà với LS 6-7%/năm trong 3-6 tháng đầu chỉ là hình thức "câu mồi". Khách hàng cần đặc biệt lưu ý công thức tính LS sau thời gian ưu đãi. Thông thường, các NH sẽ áp dụng LS thả nổi bằng LS tiết kiệm hoặc LS cơ sở cộng với một biên độ nhất định. Trong khi đó, LS tiết kiệm trên thị trường hiện đã xuất hiện mức 7-8%/năm ở các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên nên khả năng duy trì lãi vay dưới mức này gần như không thể.

Thực tế trong những tháng đầu năm, các NH thương mại giải ngân cho vay BĐS tăng nhanh, một số nhà băng đã chạm trần. Trong khi theo chỉ đạo từ NH Nhà nước (NHNN), các NH kiểm soát tín dụng chặt chẽ trong quý 1, yêu cầu dư nợ không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm (định hướng tín dụng tăng trưởng toàn ngành khoảng 15%). Tín dụng tập trung vào sản xuất, xuất khẩu và các lĩnh vực ưu tiên, đồng thời giám sát chặt chẽ, không để tín dụng BĐS tăng nhanh hơn tổng mức tăng chung. Với chỉ đạo này, tín dụng BĐS của một số NH không còn dư dả dù chưa kết thúc 2 tháng đầu năm. Ví dụ một NH có mức tăng trưởng tín dụng năm 2026 thêm 100.000 tỉ đồng thì dư nợ tín dụng trong quý 1 không được vượt quá 25.000 tỉ đồng, phần dư nợ tín dụng dành cho BĐS chỉ được vài ngàn tỉ đồng cho vay ra. Lý giải cho việc NH quốc doanh tăng nhanh LS cho vay BĐS, một số chuyên gia cho rằng đó là do các nhà băng này thường dành vốn cho các dự án ưu tiên, trọng điểm nên tập trung nguồn vốn vào những tháng đầu quý 1.

Trong một cuộc họp gần đây, ông Nguyễn Ngọc Cảnh, Phó thống đốc NHNN, cho biết trong năm 2025, tín dụng BĐS tăng cao hơn so với tín dụng chung. Từ góc độ điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, NHNN luôn theo dõi chặt chẽ diễn biến tín dụng BĐS để có các giải pháp nhằm đảm bảo an toàn hoạt động NH. Ông Cảnh cũng nêu cụ thể một số đề xuất, kiến nghị liên quan đến việc tiếp tục xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS, đất đai, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Kiểm soát chặt tín dụng BĐS đầu cơ

Tại phiên họp thứ 5 vào ngày 26.2, thảo luận về chính sách cho phân khúc nhà ở đối với người có thu nhập trung bình, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu NHNN đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng cho nhà ở xã hội đã được phê duyệt tại Quyết định số 338 ngày 3.5.2023, định kỳ hằng tháng gửi số liệu giải ngân về Bộ Xây dựng để tổng hợp, báo cáo; đẩy mạnh giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi. Kiểm soát chặt tín dụng BĐS đầu cơ, tập trung cho nhu cầu ở thực của người dân, thực hiện điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hiệu quả nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát; theo dõi, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS...