Lãi suất cho vay bất động sản có thể tăng tới mức nào?

Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Nguyễn Hữu Huân – Đại học Kinh tế TP. HCM (UEH), Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP. HCM (IFC-HCM):

Thời gian qua, lãi suất cho vay tăng khá mạnh, nhất là với lĩnh vực bất động sản. Theo ông, đâu là những nguyên do của tình trạng này?

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân: Nếu nhìn dưới góc độ vĩ mô và cấu trúc thị trường vốn, có thể thấy 5 nguyên nhân cơ bản. Thứ nhất là áp lực huy động vốn của hệ thống ngân hàng gia tăng trở lại. Tăng trưởng tín dụng năm 2025 ở mức cao trong khi huy động vốn từ dân cư và doanh nghiệp phục hồi chậm hơn, khiến tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) của nhiều ngân hàng tiến sát trần quy định. Khi thanh khoản hệ thống bớt dồi dào, các ngân hàng buộc phải tăng lãi suất huy động để hút vốn, kéo theo lãi suất cho vay tăng.

Thứ hai là rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao. Sau giai đoạn điều chỉnh sâu 2022–2024, thị trường bất động sản mới chỉ phục hồi cục bộ, thanh khoản còn yếu, nhiều doanh nghiệp còn áp lực trái phiếu đáo hạn và dòng tiền dự án chưa ổn định. Trong bối cảnh đó, ngân hàng phải áp dụng hệ số rủi ro cao hơn và biên lãi suất (risk premium) lớn hơn khi cho vay bất động sản. 

Thứ ba là chính sách điều hành chuyển dần sang trạng thái trung tính – thận trọng hơn. Giai đoạn 2023–2024, Ngân hàng Nhà nước nới lỏng mạnh để hỗ trợ tăng trưởng. Sang 2025–2026, khi kinh tế phục hồi và áp lực lạm phát quay lại (đặc biệt từ giá hàng hóa, tiền lương và tỷ giá), định hướng điều hành chuyển sang cân bằng hơn giữa tăng trưởng và ổn định vĩ mô. Điều này thể hiện ở việc lãi suất điều hành không còn giảm thêm, thậm chí lãi suất thị trường liên ngân hàng và tín phiếu có thời điểm tăng, qua đó neo mặt bằng lãi suất thương mại ở mức cao hơn trước.

Thứ tư là cạnh tranh vốn giữa các kênh đầu tư gia tăng. Thời gian gần đây, nhu cầu vốn cho sản xuất – kinh doanh, đầu tư công và cả nhu cầu tín dụng tiêu dùng đều phục hồi, trong khi các kênh như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và vàng cũng hút một phần dòng tiền tiết kiệm. Khi nguồn vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế không còn dư thừa như giai đoạn dịch bệnh, ngân hàng phải trả giá vốn cao hơn để giữ người gửi tiền. 

Thứ năm là quy định an toàn vốn và siết tín dụng bất động sản mang tính chu kỳ. Về mặt quản lý, tín dụng bất động sản luôn được xem là lĩnh vực rủi ro cao, nên hệ số rủi ro, giới hạn cấp tín dụng và yêu cầu vốn tự có thường chặt hơn các ngành khác. Khi chu kỳ thị trường đi xuống, các ngân hàng càng thận trọng, dẫn tới điều kiện vay khó hơn và lãi suất cao hơn. Vì vậy, mức tăng lãi suất trong bất động sản thường mạnh hơn bình quân nền kinh tế.

- Theo quan điểm của ông, đà tăng lãi suất hiện nay là diễn biến tạm thời hay sẽ là xu hướng kéo dài?

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân: Đà tăng lãi suất hiện nay khó có thể xem là một biến động thuần túy mang tính mùa vụ ngắn hạn, nhưng cũng chưa phải là sự khởi đầu của một xu hướng tăng kéo dài nhiều năm. Nó phản ánh rõ hơn một giai đoạn điều chỉnh trong chu kỳ tiền tệ sau thời kỳ nới lỏng mạnh, và có khả năng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định trước khi ổn định trở lại.

Thực tế, yếu tố mùa vụ đúng là có tồn tại. Sau Tết, nhu cầu tín dụng thường tăng nhanh trong khi dòng tiền gửi quay lại hệ thống chậm hơn, khiến mặt bằng lãi suất nhích lên trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu chỉ là yếu tố thời điểm, sự gia tăng này thường diễn ra trong vài tuần hoặc một quý rồi nhanh chóng hạ nhiệt. Lần này, lãi suất tăng khá rõ trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng, đặc biệt ở các khoản vay trung và dài hạn như bất động sản. Điều đó cho thấy động lực phía sau không đơn thuần là yếu tố mùa vụ, mà gắn với những thay đổi sâu hơn trong trạng thái của thị trường tiền tệ.

Quan trọng hơn, bối cảnh vĩ mô đã chuyển từ giai đoạn nới lỏng mạnh sang trạng thái trung tính và thận trọng hơn. Trong các năm 2023–2024, lãi suất được hạ sâu để hỗ trợ nền kinh tế vượt qua giai đoạn khó khăn và xử lý cú sốc trên thị trường trái phiếu – bất động sản. Khi tăng trưởng dần phục hồi và các áp lực về lạm phát, tỷ giá quay trở lại, chính sách tiền tệ tất yếu phải bình thường hóa. Trong chu kỳ tiền tệ, sau một pha nới lỏng mạnh thường sẽ có một pha điều chỉnh đi lên và duy trì ở mức cao hơn trước đó. Vì vậy, đà tăng lãi suất hiện nay mang tính chu kỳ trung hạn nhiều hơn là hiện tượng nhất thời.

Bên cạnh yếu tố chu kỳ, cấu trúc của thị trường vốn cũng đang thay đổi theo hướng khiến lãi suất khó quay lại vùng thấp như trước. Nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế ngày càng lớn, từ hạ tầng, chuyển đổi năng lượng cho đến bất động sản đô thị, trong khi các kênh dẫn vốn ngoài ngân hàng vẫn phát triển chưa tương xứng. Đồng thời, hệ thống ngân hàng phải tuân thủ chuẩn an toàn vốn chặt chẽ hơn và cạnh tranh huy động gay gắt hơn trong bối cảnh lãi suất toàn cầu không còn thấp như giai đoạn sau đại dịch. Những yếu tố này khiến mặt bằng lãi suất có xu hướng hình thành một trạng thái “bình thường mới” cao hơn giai đoạn 2020–2022.

Tuy vậy, cũng không nên nhìn nhận đây là một chu kỳ tăng dài hạn kéo dài nhiều năm. Nền tảng lạm phát của Việt Nam vẫn tương đối ổn định và chính sách điều hành vẫn ưu tiên hỗ trợ tăng trưởng. Khi kinh tế có dấu hiệu chậm lại hoặc thanh khoản cải thiện, lãi suất sẽ có dư địa điều chỉnh xuống. Vì thế, kịch bản hợp lý hơn là lãi suất đang bước vào giai đoạn đi ngang ở vùng cao hơn trước trong một đến hai năm, trước khi có thể giảm dần khi thị trường vốn và thanh khoản hệ thống cải thiện rõ rệt hơn. Nói cách khác, đây là một pha điều chỉnh của chu kỳ chứ chưa phải một xu hướng thắt chặt dài hạn.

- Theo ông, biên độ tăng lãi suất có thể là bao nhiêu?

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân: Lãi suất cho vay thương mại thông thường hiếm khi duy trì lâu trên vùng hai chữ số cao, trừ khi xuất hiện cú sốc vĩ mô lớn như lạm phát bùng phát hoặc khủng hoảng thanh khoản. Hiện nay, các yếu tố nền tảng đó chưa xuất hiện ở mức cực đoan. Vì vậy, kịch bản hợp lý hơn là lãi suất huy động có thể tăng thêm khoảng 1- 2 điểm % so với đáy của chu kỳ nới lỏng; còn lãi suất cho vay, đặc biệt trong lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản, có thể cao hơn thêm khoảng 2 - 3 điểm % so với giai đoạn thấp nhất trước đó. Điều này hàm ý mặt bằng cho vay bất động sản có thể duy trì trong vùng quanh 10% – 12%/năm trong pha đỉnh của chu kỳ, trước khi ổn định.

Cơ sở của dự báo này nằm ở ba lớp yếu tố. Thứ nhất là chu kỳ tiền tệ trong nước. Sau giai đoạn giảm mạnh 2023–2024, lãi suất thực của Việt Nam đang quay về vùng trung tính để cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định vĩ mô. Khi nền kinh tế tăng trưởng trở lại, cầu tín dụng phục hồi nhanh hơn huy động, lãi suất có xu hướng tăng và duy trì ở mức cao hơn trong một khoảng thời gian. 

Thứ hai là bối cảnh lãi suất toàn cầu. Mặt bằng lãi suất quốc tế sau đại dịch đã bước sang trạng thái cao hơn trước đây, khiến chênh lệch lãi suất và áp lực tỷ giá buộc Việt Nam khó duy trì lãi suất quá thấp trong thời gian dài. 

Thứ ba là yếu tố cấu trúc của thị trường vốn trong nước. Nền kinh tế đang bước vào giai đoạn nhu cầu vốn trung và dài hạn rất lớn cho hạ tầng, chuyển đổi năng lượng và đô thị hóa, trong khi các kênh dẫn vốn ngoài ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư hay REITs còn phát triển chậm. Khi gánh nặng cung vốn vẫn dồn lên hệ thống ngân hàng, lãi suất khó giảm nhanh.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây vẫn là kịch bản tăng trong biên độ kiểm soát. Việt Nam hiện không ở trạng thái lạm phát cao kéo dài hay mất cân đối vĩ mô lớn, nên khó xuất hiện một chu kỳ lãi suất tăng mạnh và kéo dài nhiều năm. Do đó, khả năng cao hơn là lãi suất bước vào vùng cao trung hạn trong khoảng một đến hai năm, đạt đỉnh trong giai đoạn này, rồi giảm dần khi thanh khoản hệ thống cải thiện và các kênh vốn thay thế ngân hàng phát triển rõ hơn.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!