Lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục tăng, chưa có hy vọng giảm

Lãi vay mua nhà neo cao

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo cao và chưa có dấu hiệu giảm. Lãi vay mua nhà đã tăng 2-4%/năm so với thời điểm đầu năm.

Mức lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà hiện phổ biến từ 8 - 10%/năm, áp dụng trong 6-36 tháng đầu tiên. Sau thời gian ưu đãi, các khoản vay này sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi, được tính bằng lãi suất tham chiếu/huy động cộng biên độ 3-5%.

Như vậy, lãi vay mua nhà sẽ rơi vào mức 11-15%/năm sau giai đoạn ưu đãi.

Nguyên nhân khiến lãi suất cho vay mua nhà tăng cao được các ngân hàng giải thích là do chi phí đầu vào tăng mạnh.

Đáng chú ý, lãi vay của nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4) đang ngang bằng, thậm chí vượt một số ngân hàng tư nhân, đây là điều hiếm gặp trước đây. Sau 2 năm duy trì mặt bằng lãi suất huy động thấp nhất hệ thống, nhóm Big 4 đã phải tăng mạnh lãi suất tiết kiệm để thu hút vốn, kéo theo chi phí đầu vào và lãi suất cho vay cùng đi lên.

Cụ thể, Vietcombank hiện có gói vay mua nhà với lãi suất 9,6%/năm trong 6 tháng đầu và 10,5%/năm nếu khách vay chọn mức lãi suất cố định 12 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi theo lãi suất tiết kiệm 24 tháng cộng biên độ 3,3% (hoặc tùy chi nhánh).

BIDV đang áp dụng mức lãi vay mua nhà tối thiểu 9,7%/năm áp dụng cho 6 tháng đầu hoặc 10%/năm cho 12 tháng và lên tới 13,5%/năm với gói kỳ cố định 18 tháng.

Còn VietinBank đã nâng lãi suất gói vay mua nhà, cố định trong 24 tháng vượt 12%/năm.

Trong khi đó, Agribank đưa ra mức lãi suất cho vay mua nhà thấp hơn, dao động từ 8-9,8%/năm.

Tại khối ngân hàng tư nhân, lãi suất trong giai đoạn đầu của các khoản vay mua nhà cạnh tranh hơn nhưng chênh lệch chủ yếu nằm ở công thức tính lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Trong đó, Techcombank đang áp dụng gói vay cố định lãi suất 9,5%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó sẽ tính theo lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng cộng biên độ 3,5%.

OCB đưa ra mức lãi suất 10,75%/năm với các khoản vay mua nhà cố định lãi trong 6 tháng đầu hoặc 11,5%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó tính theo lãi suất cơ sở kỳ hạn 13 tháng cộng biên độ 3,25-3,5%.

Trong khi VIB có các gói vay với lãi suất từ 9,5-12%/năm tùy vào kỳ cố định lãi suất.

Lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà của MB hiện dao động từ 9-9,5%/năm (MB), còn của ACB là từ 9,5-10,5%/năm.

Áp lực với người mua nhà

Lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh gây áp lực lớn lên khả năng chi trả của người mua, làm gia tăng thách thức về thanh khoản, dòng tiền với chủ đầu tư dự án, từ đó tạo sức ép lên hệ thống ngân hàng.

Đại diện các ngân hàng quốc doanh cho hay, động thái tăng lãi suất cho vay mua nhà một phần nhằm theo định hướng chính sách. Do hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản năm nay hạn chế nên việc tăng lãi suất cho vay lĩnh vực này nhằm ưu tiên dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh.

Áp lực từ mặt bằng giá cao và lãi suất neo cao khiến nhiều khách hàng trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân đang chuyển trạng thái từ "mở rộng sang phòng thủ" khi chi phí vốn tăng lên rõ rệt, trong khi kỳ vọng tăng giá không còn dễ đạt như trước.

Anh Nam Hoàng (một nhà đầu tư nhà cho thuê ở Hà Nội) cho biết mấy năm trước anh thường xuyên sử dụng đòn bẩy tài chính để mở rộng danh mục nhà phố và căn hộ. Với tỷ lệ vay 50-60% giá trị tài sản, mức tăng giá 15-20% mỗi năm từng đủ giúp khoản đầu tư mang lại lợi nhuận sau khi trừ chi phí vốn. Nhưng bài toán hiện nay đã khác. Lãi suất tăng, dòng tiền cho thuê không theo kịp nên anh dừng lại để quan sát.

Chị Lan Anh (một nhà đầu tư ở TP.HCM) cho hay hiệu suất cho thuê hiện chỉ quanh 2-3%/năm, trong khi lãi vay đang tăng lên 11-15%/năm, khiến việc dùng đòn bẩy trở nên kém hiệu quả.

Nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực cũng đành tạm gác kế hoặc mua nhà do lãi suất cao.

Chị Thanh Hoa (Hà Nội) kể, đầu năm nay, chị có ý định vay mua một căn nhà trong ngõ ở phường Hà Đông. Nhưng do lãi vay tăng mạnh từ 6,5%/năm lên gần 14%/năm nên chị đành từ bỏ giấc mơ an cư và tiếp tục ở nhà thuê.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, tỷ lệ khách hàng có nhu cầu mua bất động sản giảm gần 35% trong quý đầu năm ở cả nhóm đang cân nhắc và chuẩn bị mua.

Trong đó, nhóm "chuẩn bị mua" giảm từ 11% xuống còn 6%, còn nhóm "đang cân nhắc mua" giảm từ 44% xuống 30%. Trái lại, tỷ lệ người không có nhu cầu mua bất động sản tăng từ 13% lên 39%, phản ánh xu hướng tạm rời khỏi thị trường thay vì chỉ trì hoãn quyết định.

Bên cạnh đó, thời gian ra quyết định mua nhà cũng kéo dài hơn. Chỉ 17% khách hàng dự định giao dịch trong vòng 6 tháng tới, trong khi tỷ lệ có kế hoạch mua trong vòng hai năm tăng từ 57% lên 69%.

One Mount Group đánh giá áp lực chính khiến dòng tiền bất động sản chững lại đến từ mặt bằng giá và lãi suất. Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến khả năng tiếp cận ngày càng khó khăn, trong khi lãi vay vẫn ở mức cao và triển vọng kinh tế còn nhiều biến động khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong ngắn hạn.

CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể cao hơn 3-4 điểm % so với năm trước. Đồng thời, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm xuống 95% trong năm 2025, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua trước áp lực chi phí vốn.

TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định, việc lãi suất tăng trở lại phản ánh áp lực huy động vốn và cân đối thanh khoản trong hệ thống. Nếu xu hướng này kéo dài, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, mức lãi suất hiện nay chưa phải quá cao so với giai đoạn 2022-2023, khi lãi vay từng vượt mốc 13-14%/năm. Nhưng hiện nay, sau thời gian dài kinh tế gặp khó khăn, thu nhập của người dân phục hồi chậm, chi phí sinh hoạt gia tăng. Vì thế, việc lãi suất tăng cũng tạo áp lực tâm lý lớn cho người dân.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhìn nhận áp lực lãi suất đang làm thay đổi đáng kể bài toán đầu tư bất động sản. Với mức lãi suất vay mua nhà hiện nay, nhiều người đang phải gánh chi phí cao gấp đôi so với giai đoạn ưu đãi trước đó.

Các chuyên gia khuyến nghị người vay cần tính toán kỹ dòng tiền và khả năng trả nợ trong dài hạn, thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi trong năm đầu tiên. Người dân cũng cần giữ tỷ lệ vay dưới 50% giá trị tài sản, dự phòng quỹ tài chính tương đương 6-12 tháng trả nợ.