Lãi suất tăng nhanh, người vay mua nhà làm gì để tránh 'bẫy nợ'?

Lãi suất vay mua nhà tăng nhanh

Sau Tết Nguyên đán, thị trường tín dụng bất động sản ghi nhận diễn biến đáng chú ý khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục đi lên. Từ mức phổ biến 6-8%/năm cách đây 4-5 tháng, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà lên 12-14%/năm. Thời gian ưu đãi lãi suất cũng bị rút ngắn còn 12-18 tháng thay vì 24 tháng như trước.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4), lãi suất cho vay mua nhà được điều chỉnh đáng kể.

Theo thông báo của một chi nhánh Vietcombank tại TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán cũng như tái tài trợ khoản vay hiện thấp nhất từ 9,6% mỗi năm. Cùng kỳ năm ngoái, lãi suất vay mua nhà tại ngân hàng này chỉ khoảng 6% cố định cho 12 tháng và 7% cho 24 tháng.

Không chỉ Vietcombank, các ngân hàng quốc doanh khác cũng có động thái tăng lãi suất cho vay mua nhà.

VietinBank hiện áp dụng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng ở mức hơn 12%/năm.

BIDV đưa lãi suất cho vay bất động sản từ mức 6,5-8% cho các kỳ hạn lên ngưỡng tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên tới 13,5% cho 18 tháng.

Agribank áp dụng mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng nhưng cũng tiệm cận ngưỡng 10% nếu khách hàng chọn kỳ hạn cố định dài hơn.

Tại khối ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo ở mức cao và tăng dần theo thời gian vay.

MB Bank niêm yết mức lãi suất phổ biến 9-9,5% cho gói vay cố định 12-24 tháng. VIB áp dụng mức lãi suất 9,9-12% cho kỳ hạn 12-24 tháng. Trong khi lãi suất cho vay mua nhà tại Techcombank hiện ở mức 8,5-9,5% trong thời gian 6-12 tháng.

Nhiều nhà băng khác cũng điều chỉnh tăng lãi suất bình quân. Chẳng hạn, LPBanK, BVBank, Sacombank... tăng 1,2-2 điểm %. Lãi suất thả nổi tại nhóm này hiện dao động khoảng 11-15% mỗi năm, tùy ưu đãi.

Hiện nay, các gói vay ưu đãi giá rẻ gần như đã biến mất. Lãi suất cho vay mua nhà của nhóm ngân hàng quốc doanh đã lên ngang ngửa, thậm chí cao hơn so với các nhà băng tư nhân.

Giới chuyên gia tài chính nhận định, việc lãi suất của nhóm Big 4 tăng mạnh và san bằng khoảng cách với ngân hàng tư nhân là một hiện tượng lạ. Điều này phá vỡ thông lệ trước đây khi nhóm này luôn đóng vai trò điều tiết thị trường với mức lãi suất ổn định và thấp hơn đáng kể so với nhóm nhà băng tư nhân.

Lãi suất vay mua nhà đang tăng nhưng nhiều ngân hàng vẫn quảng bá mức từ 3,99-6%/năm.

Thực tế, các mức lãi suất hấp dẫn nói trên chủ yếu chỉ áp dụng trong thời gian ưu đãi rất ngắn, thường là 3-6 tháng đầu. Sau đó, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi theo thị trường dựa trên lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3-4%/năm và có thể tăng lên trên 10%/năm, thậm chí lên 12-14%/năm.

Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng tăng và lãi suất liên ngân hàng từng có thời điểm vọt lên 17% (dù đã hạ nhiệt sau đó), dư địa để giảm lãi suất cho vay trong ngắn hạn được dự báo là rất hẹp.

Khuyến cáo với người mua nhà

Tốc độ điều chỉnh lãi suất quá nhanh đang tạo áp lực lớn lên cả người đang gánh nợ lẫn những ai có ý định vay vốn để sở hữu bất động sản.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, đưa ra một ví dụ so sánh trực quan về gánh nặng trả nợ hiện nay. Ông cho rằng với mức 14%/năm, khoản vay 1 tỷ đồng hiện nay tạo áp lực tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5%/năm trước đây. Dù dư nợ không đổi, nghĩa vụ trả lãi thực tế đã tăng gần gấp đôi. Điều này tạo ra cú sốc tâm lý và áp lực dòng tiền cực lớn cho phần lớn người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ có thu nhập chưa thực sự tích lũy dày dặn.

Anh Thanh (phường Hà Đông, Hà Nội) từng dự tính vay khoảng 2 tỷ đồng để mua nhà nhưng hiện tạm hoãn kế hoạch. Với mức lãi suất thả nổi có thể lên tới 14%/năm chi phí tài chính trở thành gánh nặng lớn.

Hệ quả là thanh khoản thị trường sụt giảm. Ông Phan Thành Chương, Giám đốc Công ty Bất động sản TC Land cho biết, nhiều khách hàng đã quyết định trì hoãn ký hợp đồng hoặc kéo dài thời gian cân nhắc. Khi thu nhập không theo kịp tốc độ tăng của lãi suất. Sự thận trọng bao trùm lên cả nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Giới phân tích cho rằng, mặt bằng lãi suất hiện nay sẽ đẩy nhanh quá trình sàng lọc của thị trường. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn có xu hướng rút lui, trong khi người mua nhà để ở buộc phải cân nhắc kỹ hơn giữa thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property - đánh giá, động thái tăng lãi suất và kiểm soát tín dụng hiện nay không đồng nghĩa với việc “đóng cửa” dòng vốn vào bất động sản mà là bước điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng. Cơ quan điều hành phải sử dụng công cụ lãi suất để kiểm soát dòng tiền và hạn chế nguy cơ bong bóng tài sản.

Các chuyên gia khuyến cáo người mua nhà nên thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh lãi suất tăng cao để tránh rơi vào “bẫy nợ”.

Các ngân hàng có thể cho vay tới 80-85% giá trị tài sản nhưng các chuyên gia khuyến nghị không nên vay quá 80% và tổng tiền trả nợ hàng tháng không vượt 50% thu nhập.

Theo ông Phạm Đức Toản, ở góc độ người mua nhà, rủi ro lớn nhất không nằm ở lãi suất ưu đãi thấp mà ở việc đánh giá sai nghĩa vụ tài chính dài hạn. Bài học từ năm 2022 cho thấy, nhiều người vay vượt quá khả năng chi trả, đến khi hết thời gian ưu đãi đã rơi vào áp lực trả nợ lớn, thậm chí phải bán tài sản khác để xoay xở.

Bà Mai Thanh Thảo, đại diện Savills Việt Nam, khuyến nghị người mua nhà cần tính toán kỹ tỷ lệ vay, tránh để nghĩa vụ trả nợ vượt quá khả năng chi trả khi lãi suất biến động. Không nên chỉ dựa vào mức lãi suất ưu đãi trong 6-24 tháng đầu, mà phải tính đến kịch bản lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.