Báo cáo Bất động sản Nhà ở vừa được Công ty Chứng khoán VNDirect công bố tóm lược 9 tháng năm 2020, nguồn cung mới và lượng giao dịch trên thị trường căn hộ TP. HCM hồi phục qua từng quý. Trong khi đó tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới giảm nhưng lượng giao dịch khá tích cực.
Năm 2021, VNDirect kỳ vọng thị trường bất động sản nhà ở sẽ phục hồi diện rộng.
Cơ sở cho kỳ vọng này là sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2021 nhờ sự trở lại của các hoạt động sản xuất cùng tăng trưởng nhu cầu trong và ngoài nước. GDP được dự báo sẽ đạt tăng trưởng 7,1% trong khi áp lực lạm phát dự kiến giảm.
Với triển vọng tăng trưởng tích cực cùng với thành công hiện thời trong việc ngăn chặn sự bùng phát của dịch Covid-19, VNDirect tin rằng Việt Nam có thể thu hút nhiều dòng vốn đầu tư và kỳ vọng vốn giải ngân của các dự án FDI sẽ tăng 7% trong năm 2021. Việc thúc đẩy quá trình di dời các cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam sau cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc cũng như đa dạng hóa chuỗi cung ứng sau đại dịch sẽ hỗ trợ và tăng cường dòng vốn vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực khu công nghiệp.
Trong nỗ lực thúc đẩy tốc độ phục hồi tăng trưởng GDP, chính phủ đã và đang đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là phát triển các cơ sở hạ tầng. Điều này, theo VNDirect, có ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản và trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng chính từ năm nay trở đi.
Công ty chứng khoán này tin rằng lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục thấp trong năm 2021.
Cụ thể, kể từ sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát vào tháng 1/2020, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ba lần cắt giảm các lãi suất điều hành (vào tháng 3, 5 và 10 năm 2020) nhằm giúp nền kinh tế vực dậy. Việc này đã giúp giảm áp lực chi phí dự phòng cho các ngân hàng và giảm chi phí lãi vay cho khách hàng. Do đó, các ngân hàng đã đưa ra các gói kích thích như miễn/giảm lãi và giảm lãi suất cho vay nhằm đảo ngược nhu cầu vốn thấp của người mua nhà do ảnh hưởng của đại dịch cùng việc thiếu nguồn cung nhà ở.
Tính đến tháng 11/2020, lãi suất vay mua nhà điều chỉnh từ các ngân hàng trong nước đã giảm 1,8 điểm % xuống 9,5%, mức thấp nhất trong 10 năm.
"Trong bối cảnh áp lực lạm phát đang hạ nhiệt, chúng tôi kỳ vọng NHNN sẽ duy trì các chính sách tiền tệ thích ứng trong năm 2021. Mặc dù chúng tôi không kỳ vọng NHNN sẽ giảm thêm lãi suất điều hành, chúng tôi cho rằng NHNN cũng sẽ không tăng thêm trong năm 2021 nhằm mục đích tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì các chính sách tiền tệ nới lỏng. Theo đó, chúng tôi cho rằng lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp trong năm 2021 nhằm kích cầu mảng bất động sản", nhóm chuyên gia của VNDirect nêu quan điểm.
Công ty chứng khoán này cũng cho rằng nguồn cung mới sẽ tăng vọt sau khi các nút thắt pháp lý được nới lỏng, với kỳ vọng việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021.
"Với việc khôi phục các dự án đang chậm tiến độ từ năm 2020 do dịch Covid-19 trong năm 2021, chúng tôi dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM trong năm 2021 sẽ ghi nhận mức tăng 10-15%, đạt 17.000 căn hộ. Chúng tôi cũng kỳ vọng việc sửa đổi Luật đất đai năm 2020 sẽ được thông qua vào năm 2021 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2022, từ đó dẫn tới nguồn cung căn hộ mới phục hồi về mức năm 2017-2018 trong các năm tới", báo cáo nêu.
Một số dự án chào bán đáng chú ý tại TP. HCM có thể kể đến như:Saigon Sport City (hơn 4.300 căn) tại quận 2; Vinhomes Grand Park (hơn 45.000 căn) tại quận 9, trong đó giai đoạn đầu 10.000 căn hộ đã được tung ra vào quý III/2019 và 3.502 trong giai đoạn tiếp theo vào quý III/2020; Empire City (còn khoảng 1.500 căn hộ) tại quận 2; Grand Manhattan (967 căn) tại quận 1; Spirit of Saigon (214 căn). Hầu hết các dự án sẽ ra mắt vào năm 2021 đã được cấp phép từ Bộ Xây dựng từ năm 2020 nhưng bị hoãn sang năm 2021.
Phân khúc nhà cao cấp dự báo sẽ được chứng kiến các mức giá mới từ dự án Spirit of Saigon từ 20.000 – 25.000 USD/m2 và dự án Empire City từ 12.000 - 14.000 USD/m2, theo ước tính của thị trường, nhờ tọa lạc ở các vị trí đắc địa.
Không giống TP. HCM, thị trường căn hộ Hà Nội hầu hết do các chủ đầu tư trong nước phát triển, chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Trong bối cảnh thị trường cạnh tranh hiện nay, VNDirect cho rằng sẽ giá bán căn hộ sơ cấp sẽ không thay đổi đáng kể trong năm 2021, đồng thời dự phóng giá bán tăng trưởng ổn định 3-4%.
Nguồn cung căn hộ mới dự báo sẽ tăng 50-60% trong năm 2021 đạt 23.000 căn, chủ yếu là các căn hộ ở phía Tây và phía Đông Hà Nội nhờ nguồn cung ổn định từ các dự án lớn của Vinhomes (Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park), dự án Sunshine Empire (khoảng 2.200 căn), dự án Gamuda City (2.000 căn), dự án The Matrix One (1.500 căn) và dự án Lancaster Luminaire (126 căn).
VNDirect cho rằng trong năm 2021, xu hướng tăng giá bán sẽ tiếp tục duy trì nhờ nhu cầu nhà ở tăng do sự thúc đẩy phát triển các cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, cùng với đó, lãi suất vay mua nhà giảm giúp hỗ trợ quyết định mua nhà.
Ngoài ra, theo quan sát của nhóm chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam có chu kỳ 7 năm và bất động sản năm 2021 có thể bước chu kỳ tăng cao trong bối cảnh các vấn đề pháp lý có dấu hiệu tích cực từ việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021, đồng thời, GDP được kỳ vọng tăng trưởng ở mức cao.
VNDirect cũng nêu quan điểm rằng sẽ không có rủi ro bong bóng bất động sản trong ngắn hạn.
Việc thị trường suy giảm cùng với giá nhà đất tăng mạnh làm gia tăng lo ngại về bong bóng bất động sản tương tự như năm 2009-2010, điều đã khiến chao đảo và đóng băng cho tới năm 2013. Tuy nhiên, theo nhóm chuyên gia, vấn đề của năm 2019- 2020 hoàn toàn khác với năm 2009-2010.
Cụ thể, một thập kỷ trước, hàng hóa quá nhiều trong khi lượng người mua hạn chế, từ đó đã dẫn đến lượng hàng tồn kho cao với giá trị lên tới 200 nghìn tỷ đồng, cùng với giá bán nhà đất cao hơn nhiều so với giá trị thực và một lượng lớn dự án “ma” – tất cả các yếu tố này đã cấu thành nên sự sụp đổ của thị trường. Ở thời điểm hiện tại, vấn đề nằm ở việc thiếu thay vì thừa nguồn cung; đồng thời, nhu cầu vẫn đang rất cao cùng với dòng tiền dồi dào đổ vào thị trường bất động sản.
