Lập quỹ chuyên biệt để 'giải cứu' bất động sản tồn đọng lâu năm: Tại sao không?

Một quỹ chuyên biệt sẽ lấp khoảng trống trên thị trường

Cho tới giờ, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại hàng trăm, thậm chí hàng nghìn dự án “treo” hoặc triển khai dang dở mà chưa có khả năng hoàn thiện. Để “phá băng”, những năm gần đây, Quốc hội, Chính phủ đã nỗ lực xây dựng, hoàn thiện khung khổ pháp lý, mở rộng các kênh dẫn vốn, giúp nhiều doanh nghiệp có cơ hội tái cơ cấu, khiến nhiều dự án “hồi sinh”, đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Dù vậy, số lượng dự án tồn đọng vẫn là rất lớn, đòi hỏi thêm giải pháp mới, có tính đột phá để mang lại hiệu quả cao hơn. Ý tưởng về một quỹ chuyên biệt chuyên xử lý các dự án tồn đọng được nêu ra như một “lối thoát”, trong bối cảnh REIT (Real Estate Investment Trust - Quỹ tín thác đầu tư bất động sản) hay các quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm chưa được phát triển thành một công cụ hữu hiệu.

Trên thực tế, Việt Nam đã tồn tại hai công ty đang “dọn dẹp” các bất động sản tồn đọng. Một là Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thuộc Ngân hàng Nhà nước, hai là Công ty TNHH Mua bán nợ Việt Nam (DATC) thuộc Bộ Tài chính.

Tuy vậy, chức năng cốt lõi của VAMC là xử lý nợ xấu ngân hàng, mà bất động sản chỉ là tài sản bảo đảm, mục tiêu của VAMC là thu hồi nợ cho ngân hàng (thông qua việc bán dự án cho bên thứ ba) chứ không phải phát triển dự án bất động sản. Trong khi đó, DATC hướng tới việc tái cơ cấu doanh nghiệp thông qua mua bán nợ, chuyển nợ thành vốn góp, sắp xếp lại hoạt động và bất động sản chỉ là một phần trong quá trình đó.

Vì thế, một quỹ chuyên biệt, nếu được thiết kế, sẽ khác biệt với VAMC và DATC. Quỹ này sẽ xem dự án bất động sản là tài sản cần được “hồi sinh” chứ không chỉ là vật bảo đảm để thu hồi tiền hay một cấu phần trong quá trình tái cơ cấu doanh nghiệp. Cách làm của quỹ có thể sẽ hướng tới việc mua dự án/góp vốn vào dự án để hoàn thiện pháp lý, xây dựng và đưa dự án vào vận hành. Mục tiêu của quỹ là khôi phục – tối đa hoá giá trị tài sản và tăng nguồn cung cho thị trường.

Không chỉ khác nhau về triết lý, ý tưởng về một quỹ chuyên biệt như trên còn đến từ việc VAMC và DATC thiếu công cụ để xử lý bất động sản tồn đọng lâu năm. Nguyên do là cả hai công ty này đều không phải nhà phát triển bất động sản; không có chức năng đầu tư phát triển dự án như một chủ đầu tư chuyên nghiệp; không phải đơn vị huy động vốn để hoàn thiện công trình; không phải đơn vị kinh doanh bất động sản. Vì vậy, nhiều tài sản sau khi tiếp nhận vẫn phải chờ nhà đầu tư khác mua lại, khiến quá trình xử lý kéo dài.

Những phân tích trên cho thấy việc thiết lập một quỹ chuyên biệt chuyên trách xử lý các bất động sản tồn đọng lâu năm không hẳn là một ý tưởng viển vông, mà hoàn toàn có thể là một giải pháp lấp chỗ trống trên thị trường.

Có sợ “vẽ rắn thêm chân”?

Mặc dù có những cơ sở nhất định về sự cần thiết để lập một quỹ chuyên biệt như trên, song nếu lật ngược vấn đề, trọng tâm câu hỏi sẽ là: mấu chốt trong việc xử lý dự án bất động sản tồn đọng lâu năm có thực sự nằm ở việc thiếu một quỹ mới hay nằm ở vướng mắc pháp lý của các dự án. 

Thực tế cho thấy, không phải bất động sản nào cũng có nguyên do tồn đọng giống nhau. Mỗi nguyên do đều cần một công cụ xử lý riêng. Dự án thiếu vốn thì cần quỹ đầu tư, quỹ tái cơ cấu; dự án vướng pháp lý thì cần Quốc hội, Chính phủ, chính quyền địa phương tháo gỡ; dự án do chủ đầu tư thiếu năng lực thì cần chuyển nhượng; dự án không còn phù hợp với nhu cầu của thị trường thì cần chuyển đổi công năng; dự án vi phạm pháp luật thì cần thu hồi. Nếu nút thắt của dự án không tới từ vốn, mà tới từ cơ chế chính sách thì dù có thêm một quỹ chuyên biệt, việc xử lý cũng chưa chắc hiệu quả.

Một khía cạnh khác ủng hộ cho góc nhìn này là sự vắng mặt của khối ngoại trong việc xử lý các dự án “đắp chiếu”. Các tập đoàn ngoại quốc quen thuộc trên thị trường bất động sản Việt Nam như CapitaLand, Keppel Land, Sembcorp, Nomura Real Estate, Mitsubishi Corporation… không thiếu vốn. Lẽ ra, các đơn vị này phải mua lại rất nhiều dự án “chết”. Việc họ lựa chọn rất kỹ càng cho từng thương vụ cho thấy rào cản phục hồi các dự án tồn đọng không nằm ở giá mua mà nằm ở yếu tố pháp lý (thủ tục, mặt bằng), khả năng kiểm soát rủi ro và triển vọng thương mại của dự án.

Nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho rằng việc lập một quỹ chuyên biệt chưa hẳn là một sáng kiến tốt. “Đa số quốc gia không cho phép bán nhà hình thành trong tương lai như Việt Nam. Chính vì có sự đặc thù đó nên gốc rễ của vấn đề xử lý dự án tồn đọng không hẳn là chuyện thiếu tiền, mà là pháp lý và tính chất của dự án. Chỉ cần dự án tốt về pháp lý, đáp ứng đúng nhu cầu, có triển vọng bán hàng tốt thì ngân hàng sẽ ưu tiên cho vay, tiền của người mua sẽ đổ vào ngay. Chính phủ không cần kích thích bằng tiền, cũng không cần giải cứu”.

“Còn với dự án vướng mắc đến độ không thể gỡ được nữa thì Chính phủ thu hồi là xong. Nguyên do có nhiều dự án treo quá nhiều năm là do không mạnh tay thu hồi, trong khi luật pháp đã có sẵn quy định. Cứ đúng quy định mà làm thì sẽ không có vướng mắc nào về dự án treo nữa”, luật sư Trương Thanh Đức nêu quan điểm.

Theo các chuyên gia, trong việc “giải cứu” các dự án bất động sản tồn đọng lâu năm, vấn đề cần nhấn mạnh không chỉ là tháo gỡ vướng mắc pháp lý mà còn phải là thiết kế những cơ chế tháo gỡ vướng mắc đặc biệt, với những cơ chế đặc thù. Và đây đã và đang là hướng đi được Quốc hội, Chính phủ thực hiện trong khoảng 2 năm trở lại đây với nhiều nghị quyết, nghị định quan trọng.

Còn với ý tưởng về quỹ chuyên biệt, việc thành lập phải cân nhắc rất nhiều yếu tố: cơ quan nào sẽ quản lý và điều hành, nguồn vốn tới từ đâu, cơ chế hoạt động ra sao, tiêu chí chọn lựa dự án để “giải cứu” như thế nào, định giá dự án bằng phương pháp gì và do bên nào đảm trách, rủi ro tài chính – rủi ro đạo đức – rủi ro thất thoát, trục lợi sẽ được ngăn chặn bằng những “then chốt” nào… Đây là bài toán không dễ giải, nhất là khi Chính phủ cũng đã lập Quỹ nhà ở quốc gia với mục tiêu bao trùm và nguồn lực ngân sách cũng không phải vô tận.

Một phương án được gợi ý là có thể trao thêm quyền và nguồn lực cho VAMC, DATC trong việc “giải cứu” các dự án bất động sản tồn đọng lâu năm. Phương án này vừa không làm phát sinh thiết chế mới, vừa tận dụng nguồn lực và kinh nghiệm đã tích luỹ suốt mười mấy năm qua của hai công ty này. 

Nhìn ra thế giới, việc thành lập một quỹ chuyên biệt chuyên xử lý bất động sản treo thực sự không có nhiều, nếu không muốn nói là rất hiếm hoi, thậm chí chưa từng có. Phần đa quốc gia chỉ lập các công ty có mô hình như VAMC, DATC – một hệ quả của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, hoặc rộng mở hơn là các chương trình tái thiết đô thị theo hướng xử lý các khu đất bỏ hoang, các công trình xuống cấp, cải tạo hạ tầng và đưa khu vực đó phát triển. Sự thiếu vắng kinh nghiệm quốc tế là thách thức không nhỏ cho Việt Nam nếu muốn theo đuổi ý tưởng lập quỹ chuyên biệt.

Như vậy, có thể nói, ý tưởng về một quỹ chuyên biệt để giải cứu bất động sản tồn đọng lâu năm có những cơ sở nhất định để nghiên cứu, song không nhất thiết là con đường bắt buộc phải đi trong hành trình tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam. Kinh nghiệm từ quá khứ cho thấy, các dự án “chết lâm sàng” sẽ “hồi sinh” khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ bằng hệ thống pháp luật cởi mở hơn hoặc các cơ chế đặc thù, giúp thu hút những “tay chơi” có năng lực mạnh, bất kể là trong hay ngoài nước. 

Tất nhiên, quá trình “hồi sinh” đó không thể hoàn tất trong một sớm một chiều. Thị trường cho đến nay đã qua bao phen nóng – lạnh nhưng vẫn tồn tại rất nhiều dự án hoang hoá, “trơ gan cùng tuế nguyệt”. Điều này không chỉ diễn ra ở các tỉnh thành kém phát triển mà còn xuất hiện ngay tại Thủ đô Hà Nội hay TP. HCM – những trung tâm kinh tế lớn nhất nước. Những Usilk City, Landmark 51 (Hà Nội) hay IFC One Saigon, Kenton Node (TP. HCM) vẫn đang “đứng như trời trồng”, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. 

Thị trường rõ ràng cần thêm thời gian, hoặc nếu không – thì cần một “nhát đao” dứt khoát.