Hiện nay, Bộ Tài nguyên Môi trường đang hoàn thiện dự thảo "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai".
Dự thảo nghị định này đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền, khiến các quận nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh và nhiều khu vực khác không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.
Phát biểu tại hội thảo "dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách” diễn ra hôm nay (2/6), luật sư Trương Thanh Đức cho rằng về tính pháp lý, các dự án phân lô bán nền là đúng, hợp lý và đã được ghi nhận. Từ Luật Đất đai đến Luật Kinh doanh bất động sản đều đã có những quy định rất rõ cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền.
“Việc sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền này ảnh hưởng rất nhiều các đối tượng”, ông Đức nói và cho rằng “không phải cứ thích là ban hành luật cấm mà phải xét tới sự phù hợp với tình hình phát triển của địa phương và kinh tế xã hội”.
Về tính hợp lý, theo ông Đức, trước đây ta đã có ý tưởng cấm một phần phân lô bán nền, còn giờ ta mở rộng vùng cấm. Mặc dù việc cấm phân lô bán nền sẽ tạo ra sự đồng bộ, ngăn nắp, tổng thể cho đô thị, cũng là việc làm cần thiết nhưng mặt ngược lại là làm mất sự khác biệt, phong phú.
Ông Đức ví dụ Hà Nội có cho phép phân lô bán nền, mặc dù có xảy ra những vùng “sốt đất” nhưng về tổng thể vẫn thấy có sự hợp lý, hài hoà đẹp mắt.
“Tôi cho rằng hạn chế phân lô bán nền ở vùng lõi đô thị lớn, đô thị loại I trở lên thì được chứ đô thị loại 2 còn khá lộn xộn. Cấm như vậy là không cần thiết”, ông Đức nói.
Cũng theo ông Đức, ý tưởng hạn chế phân lô bán nền ở tất cả các tỉnh thành là quá đáng và không cần thiết, bởi thị trường giờ đây đang ở giai đoạn tập trung, ưu tiên cho chất lượng chứ không còn chạy theo số lượng như trước nữa.
Phản biện ý kiến cho rằng việc siết phân lô bán nền là nhằm ngăn chặn lừa đảo kiểu như Công ty Alibaba, ông Đức cho rằng không cần thiết phải cấm như vậy.
“Các huyện quận sẽ mở rộng ra rất nhiều, ví dụ như quận Dương Kinh (Hải Phòng) thì 90% là nông dân, nông thôn, không có hình hài của phường, của đô thị nhưng cũng cấm luôn đến đó, thì sẽ rất buồn cười. Cách quy định của chúng ta theo kiểu đã là quận thì mặc định hiểu là nội thành, nếu như theo dự thảo sửa đổi thì có cả quận ngoại thành”, ông Đức phân tích.
Còn về tính thực tế, ông Đức đánh giá phân lô bán nền đang đáp ứng nhu cầu của đa số người dân. Tâm lý người Việt Nam là muốn sở hữu nhà, bằng mọi giá để có được căn nhà. Do đó, luật cần chấp nhận hài hòa giữa nhu cầu chung với nhu cầu văn hóa sở hữu riêng của người Việt Nam.
Nêu quan điểm tại hội thảo, PGS.TS.Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM), cho rằng tại Việt Nam, nếu còn thị trường bất động sản thì vẫn còn phân lô bán nền.
Ông Chung nhìn nhận 5 năm tới, mật độ xây dựng sẽ không tăng lên quá nhiều, nếu muốn phát triển đô thị thì phải áp dụng biện pháp phân lô bán nền.
“Thị trường luôn có sự lên xuống”, ông Chung nói và viện dẫn năm 2013, để khôi phục lại thị trường, nhà nước đã phải sử dụng các biên pháp cho tái phân lô bán nền, tung gói cứu trợ, cho xây dựng nhà dưới 50m2…
Ông Chung đặt câu hỏi tại sao bắt người dân phải mua nhà ngay trong khi người ta chỉ có nhu cầu giai đoạn đầu là mua đất.
“Phân lô bán nền là quyết định về chính sách nhưng quyết định trên cơ sở nào cũng cần có sự phân chia theo giai đoạn cho phù hợp”, ông phân tích.
PGS.TS.Trần Kim Chung.Ông Chung đặt câu hỏi: nếu nhà nước cấm phân lô bán nền thì 3 năm tới có khả năng phát triển nhà ở không? và chỉ ra rằng: các doanh nghiệp lớn vẫn xây dựng, triển khai dự án nhưng cả năm ngoái, TP. HCM chỉ cấp được 1 dự án.
Vừa qua xảy ra tình trạng doanh nghiệp vi phạm luật về phân lô bán nền, nhưng ông Chung cho rằng “điều này không có nghĩa là tất cả mọi người đều làm như thế”.
“Cần nói khách quan rằng, việc phân lô bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối và mãi mãi mà nó là giải pháp tình thế nhưng đi theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cấp độ khác nhau thì chúng ta còn cần sử dụng giải pháp này.
"Do đó, luật của chúng ta cần chấp nhận hài hòa giữa nhu cầu chung với nhu cầu văn hóa sở hữu riêng của người Việt Nam”, ông Chung bày tỏ.
Theo ông Chung, biệt thự không cái nào giống cái nào nhưng quy hoạch vẫn tốt thì việc gì cần phải đồng phục giống nhau?!
"Chúng ta quản lý bằng luật pháp, bằng nhiều cơ chế giống nhau thì phân lô bán nền không mâu thuẫn không xung đột với nhu cầu chung.
“Tóm lại, không những dự thảo mà quy định hiện hành về cấm phân lô bán nền tại Hà Nội và TP. HCM đều không hợp tình hợp lý, chứ chưa nói gì đến dự thảo sửa đổi”, Viện phó CIEM nêu ý kiến.
