Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi: Siết chặt quy định với các cơ sở đào tạo môi giới

Chuẩn hóa hoạt động đào tạo môi giới bất động sản

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự thảo tập trung vào 8 nhóm chính sách lớn, bao trùm từ quy định chung đến các nội dung cụ thể như kinh doanh nhà ở và công trình có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển nhượng dự án... Trong đó, đáng chú ý là nội dung liên quan đến nhóm chính sách quy định về cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề môi giới và điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Dự thảo luật định hướng sẽ hoàn thiện quy định chung về các tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản theo hướng cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản khác.

Đáng chú ý, nội dung chính sách sửa đổi, bổ sung sẽ hoàn thiện quy định về cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng bổ sung quy định về việc công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản và điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Theo đó, các cơ sở đào tạo phải đáp ứng các điều kiện về tư cách pháp nhân, cơ sở vật chất, giảng viên, tài liệu giảng dạy... gửi hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền để được xem xét, công nhận cơ sở đủ điều kiện đào tạo.

Cơ quan soạn thảo cho biết việc sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành nhằm giải quyết được các tồn tại, hạn chế của thực tiễn đồng thời tạo ra được các quy định phù hợp tình hình thực tiễn, đáp ứng đòi hỏi xã hội.

Chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) bà Phạm Thị Miền, cho biết sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được ban hành với yêu cầu chặt chẽ hơn về chứng chỉ hành nghề và chế tài xử phạt, nhận thức của đội ngũ môi giới đã có sự chuyển biến rõ rệt.

Theo bà Miền, nhu cầu học và thi lấy chứng chỉ môi giới bất động sản đang tăng nhanh, đặc biệt trong bối cảnh nhiều môi giới gặp khó khăn trong việc nhận hoa hồng do chưa đáp ứng điều kiện pháp lý. Trước nhu cầu tăng cao, các cơ sở đào tạo cũng đẩy mạnh công tác tuyển sinh. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu đào tạo cũng khiến thị trường xuất hiện tình trạng phân hóa mạnh về chất lượng các cơ sở đào tạo.

“Bên cạnh các đơn vị đào tạo bài bản, vẫn tồn tại không ít cơ sở chạy theo số lượng, khai thác tâm lý ‘cần chứng chỉ nhanh’ của một bộ phận môi giới để triển khai các khóa học rút gọn, thời gian ngắn, chi phí thấp”, bà Miền nói.

Theo bà, các tiếp cận này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc đào tạo mang tính hình thức không đáp ứng được mục tiêu cốt lõi của chính sách là chuẩn hóa năng lực hành nghề, bao gồm kiến thức pháp lý, kỹ năng chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Thực tế, tại nhiều kỳ thi, tỷ lệ thí sinh không đạt vẫn ở mức cao, phần nào phản ánh chất lượng đào tạo chưa tương xứng.

Ngoài ra, sự cạnh tranh không lành mạnh từ các chương trình “học nhanh – thi gọn” cũng tạo áp lực đáng kể lên các cơ sở đào tạo uy tín, vốn theo đuổi mô hình đào tạo đầy đủ, nghiêm túc với thời gian và chi phí hơn. Điều này về dài hạn có thể làm méo mó thị trường đào tạo và ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng đội ngũ môi giới bất động sản.

Trong bối cảnh đó, việc ban hành quy định chặt chẽ đối với cơ sở hành nghề môi giới và vận hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng chuẩn hóa là hết sức cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh thị trường còn tồn tại nhiều biến động và rủi ro. “Những quy định này không chỉ giúp nâng cao tính minh bạch, chuyên nghiệp của hoạt động môi giới mà còn tác động trực tiếp đến sự an toàn, ổn định và phát triển bền vững của toàn thị trường”, bà Miền nói.  

Cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp

Bên cạnh việc hoàn thiện khung quản lý, theo các chuyên gia, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc lớn vào cách thức triển khai và các giải pháp đi kèm trong quá trình thực thi.

Theo bà Phạm Thị Miền, khi xây dựng các quy định mới cần phân biệt rõ giữa “kiểm soát để định hướng và chuẩn hóa” với “siết chặt mang tính cản trở”. Một khung pháp lý chặt chẽ, rõ ràng sẽ giúp các tổ chức, cá nhân hiểu đúng, làm đúng và được bảo vệ khi tuân thủ quy định; đồng thời loại bỏ các chủ thể yếu kém, hoạt động thiếu minh bạch ra khỏi thị trường.

“Ngược lại, nếu việc triển khai thiếu nhất quán hoặc tạo ra rào cản hành chính không cần thiết, có thể làm gia tăng chi phí tuân thủ, gây tâm lý e ngại cho doanh nghiệp và làm giảm tính linh hoạt của thị trường”, bà Miền phân tích.

Theo vị chuyên gia, trong ngắn hạn, việc “siết chặt” có thể dẫn đến sự sàng lọc mạnh, khiến một bộ phận môi giới nhỏ lẻ hoặc các sàn giao dịch chưa đáp ứng điều kiện phải rút lui, từ đó làm giảm nguồn cung dịch vụ. Tuy nhiên, về trung và dài hạn, đây là quá trình cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng chuyên nghiệp, minh bạch và bền vững hơn.

Do đó, vấn đề không nằm ở việc “siết hay không siết” mà là cách thức thiết kế và thực thi chính sách: cần đảm bảo vừa đủ để kiểm soát rủi ro, vừa đủ linh hoạt để tạo điều kiện cho các chủ thể làm đúng và phát triển lành mạnh. Để chính sách đạt hiệu quả khi đi vào thực tế, bà Miền cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều nhóm giải pháp.

Thứ nhất là cần thiết kế chính sách theo hướng chuẩn hóa nhưng có lộ trình, đảm bảo cho các nhóm chủ thể có thời gian chuẩn bị, tránh gây tâm lý “căng thẳng và sốc” tạo nguy cơ phát sinh các vấn đề sai phạm liên quan.

Thứ hai là nâng cao chất lượng đào tạo và sát hạch, cần kiểm soát chặt các cơ sở đào tạo, đảm bảo chương trình học mang tính thực chất gắn với thực tiễn hành nghề, đồng thời tăng cường giám sát các kỳ thi để phản ánh đúng năng lực của người hành nghề.

Thứ ba là cần hướng tới xây dựng đội ngũ môi giới chuyên nghiệp như một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản hiện đại. Khi lực lượng này được đào tạo bài bản, hoạt động trong khuôn khổ pháp lý rõ ràng và được giám sát hiệu quả, họ không chỉ là trung gian giao dịch mà còn góp phần nâng cao chất lượng và tính bền vững của toàn thị trường.

Thứ tư là phát triển hệ thống dữ liệu thị trường minh bạch, đẩy mạnh việc định danh bất động sản và thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do nhà nước quản lý. Khi mọi thông tin liên quan đến bất động sản được công khai và dễ tiếp cận, sẽ góp phần thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, minh bạch và bền vững.