Mở cửa thế nào để hút dòng vốn vào nhà ở xã hội?

Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong tầm tay

Là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, trực tiếp là nhóm thu nhập trung bình và thấp ở đô thị, nhưng trong rất nhiều năm, nhà ở xã hội không được chú trọng phát triển. Nguyên do là thủ tục phức tạp, quỹ đất hạn chế, nguồn vốn khó khăn và biên lợi nhuận thấp (cố định 10%) khiến các doanh nghiệp bất động sản ít mặn mà. Cú hích lớn của nhà ở xã hội từng có là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Song do chỉ được triển khai trong thời gian ngắn (2013 – 2016) nên khi gói hỗ trợ này kết thúc, phân khúc nhà ở xã hội lại rơi vào trầm lắng.

Bước ngoặt chỉ đến vào năm 2023, khi Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Đây là đề án có tính chiến lược và quy mô nhất từ trước đến nay. Nhờ đó, phân khúc nhà ở xã hội đã được “cởi trói” cả về thủ tục lẫn nguồn vốn để “bung lụa”.

Cụ thể, về thủ tục, các khâu của việc lập dự án hiện khá dễ dàng và nhanh chóng. Ví dụ, trước đây, dự án nhà ở xã hội phải qua đấu thầu, bây giờ có thể chỉ định thầu, rút ngắn thời gian thực hiện bước pháp lý này từ 2 năm xuống 6 tháng. Thủ tục phê duyệt quy hoạch 1/500 cũng được rút ngắn từ 6 - 12 tháng xuống còn 3 tháng. Việc giao đất cũng rút từ 2 năm xuống 1 - 3 tháng. Thủ tục thông thoáng đến nỗi có những doanh nghiệp quy mô không lớn nhưng đã có thể làm chủ đầu tư của hàng chục dự án nhà ở xã hội.

Về nguồn vốn, các doanh nghiệp vay vốn triển khai các dự án nhà ở xã hội đang được tiếp cận gói vay ưu đãi 6,1% - 6,5%/năm từ gói vay 145.000 tỷ đồng từ ngân hàng Chính sách xã hội, cũng như qua một số ngân hàng thương mại với thời gian vay 3 - 5 năm. Người mua nhà được tiếp cận gói vay cố định 5,4%/năm trong suốt thời gian vay của ngân hàng Chính sách xã hội hoặc được tiếp cận gói vay 5,4% - 5,6%/năm trong 3-5 năm đầu tiên, sau đó thả nổi của một số ngân hàng thương mại.

Nhờ các cơ chế này, chỉ trong 3 năm, dự án nhà ở xã hội nảy nở trên toàn quốc, đưa số lượng căn hộ tăng vọt. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tới tháng 5/2026 cả nước đã và đang triển khai 781 dự án nhà ở xã hội với quy mô 720.055 căn hộ. Dự báo từ nay đến năm 2030, cả nước có thể đạt khoảng 1.200 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 1,5 triệu căn hộ, bao gồm cả nhà ở xã hội cho thuê.

Về phía người mua, Chính phủ đã mở rộng gần như “hết cỡ”: có tới 12 đối tượng được mua, thuê mua, thuê xã ở xã hội; trần thu nhập mua nhà ở xã hội được nâng lên rất cao: hộ gia đình lên mức tối đa 50 triệu đồng/tháng, hộ đơn thân đang nuôi con nhỏ lên mức tối đa 35 triệu đồng/tháng, người độc thân lên mức tối đa 25 triệu đồng/tháng. Việc làm hồ sơ mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội của người dân thuận lợi hơn, do thời gian làm hồ sơ được rút ngắn.

Sự bùng nổ của nhà ở xã hội được đánh giá là điểm sáng lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, giúp thị trường “giữ nhiệt” trong bối cảnh nhiều phân khúc khác đang suy giảm nặng nề do tác động của mặt bằng lãi suất cao.

Thêm trợ lực cho nhà ở xã hội

Mặc dù các cơ chế chính sách cho nhà ở xã hội gần như được “mở toang”, song từ góc độ phát triển – phân phối dự án, các doanh nghiệp cho rằng vẫn còn một số vấn đề cần cải thiện để kết quả thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được tốt hơn.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho hay, việc phát triển nhà ở xã hội đang tồn tại 2 trạng thái: vừa theo chỉ tiêu do Bộ Xây dựng giao xuống (mệnh lệnh kế hoạch) để hoàn thành đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, vừa do tự phát theo cơ chế xin - cho (giữa doanh nghiệp và chính quyền) mà không xuất phát thuần túy từ nhu cầu của người dân.

Điều này dẫn đến tình trạng dư cung cục bộ ở một số địa phương có dân số ít và giá đất nền thấp, khiến việc ra hàng của các chủ đầu tư hết sức khó khăn dù giá bán không cao, nguy cơ thua lỗ rất rõ ràng. Trong khi đó, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, nguồn cung lại chưa đáp ứng được nhu cầu. Sự lệch pha này khiến hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội bị suy giảm. Vì vậy, cần có sự điều tiết kịp thời từ phía nhà nước, để thị trường nhà ở xã hội không rơi vào cảnh “thừa cơm, thiếu gạo”, “nơi ăn không hết, chỗ lần không ra”.

Công tác mở bán dự án nhà ở xã hội cũng còn điểm chưa thoả đáng. Hiện nay, nhà ở xã hội phát triển nhiều ở ven đô thị, khu công nghiệp (tức ở khu vực “nông thôn”) nhưng trong Điều 76 Luật Nhà ở 2023 lại thiếu đối tượng người thu nhập thấp tại nông thôn (nông dân, người lao động tự do tại nông thôn). Hệ quả là người thu nhập thấp tại nông thôn không được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội dù có nhu cầu. Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở xã hội các khu vực này bán chậm, thậm chí ế hàng.

Ông Quê cũng cho rằng quy trình mở bán cũng cần được xem xét lại. Hiện nay quy trình mở bán 1 đợt nhà ở xã hội nhanh nhất khoảng 80 - 85 ngày, bao gồm: 30 ngày đăng tải giới thiệu, 30 ngày thu hồ sơ; 3 - 5 ngày chủ đầu tư tổng hợp hồ sơ; 10 ngày Sở Xây dựng xét duyệt; 10 - 15 ngày khách hàng ký hợp đồng, đóng tiền, chủ đầu tư báo cáo danh sách khách hàng đã ký hợp đồng lên Sở Xây dựng, đăng ký mở bán đợt 2. 

“Việc mở bán đợt 1 khá hợp lý nhưng việc mở bán đợt 2 cần rút ngắn hơn, cụ thể như sau: 30 ngày thu hồ sơ; 3 - 5 ngày chủ đầu tư tổng hợp hồ sơ; 10 ngày Sở Xây dựng xét duyệt; 10 - 15 ngày khách hàng ký hợp đồng, đóng tiền, chủ đầu tư báo cáo danh sách khách hàng đã ký hợp đồng lên Sở Xây dựng, đăng ký mở bán đợt 3. Trường hợp danh sách khách hàng gửi lên Sở Xây dựng không lớn hơn danh sách căn hộ mở bán thì chủ đầu tư được mở bán luôn số lượng căn hộ còn lại mà không cần kết thúc mở bán đợt trước đó”, ông Quê kiến nghị.

Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng đề xuất có chính sách bù lãi suất cho các ngân hàng đang tham gia gói tín dụng cho nhà ở xã hội, hoặc cho phép được tính toàn bộ lãi vốn thời gian thực hiện dự án vào giá bán, hoặc cho phép doanh nghiệp được huy động vốn khách hàng để triển khai dự án với sự giám sát chặt chẽ của Sở Xây dựng và số tài khoản huy động vốn của khách hàng bị phong tỏa, chỉ giải ngân vào các công việc của dự án.

Góp ý thêm về chính sách phát triển nhà ở xã hội, bà Đỗ Thị Thuý Hằng, CEO Địa ốc Kiến Hưng, cho rằng các cơ quan nhà nước cần giải quyết triệt để tình trạng bất đối xứng thông tin vẫn đang tồn tại âm ỉ trên thị trường.

Theo bà, giai đoạn trước kia, thị trường nhà ở xã hội từng xuất hiện tình trạng cá nhân, tổ chức đứng ra nhận tiền của người dân để xử lý hồ sơ mua nhà ở xã hội (chẳng hạn như mua “suất ngoại giao”) nhưng thực chất là lừa đảo. Hệ quả là cho đến nay, không ít người dân vẫn còn tâm lý e dè, cảnh giác quá mức, khiến các doanh nghiệp phân phối nhà ở xã hội hiện nay gặp không ít khó khăn.

Sở dĩ tâm lý phòng thủ vẫn ở mức cao là do thông tin về các dự án nhà ở xã hội chưa được truyền thông đủ rộng và đủ mạnh. “Dù đã có quy định công bố thông tin trên các phương tiện truyền thông đại chúng, nhưng thực tế không phải ai cũng đọc báo, xem tivi thường xuyên, cập nhật đầy đủ thông tin về các dự án nhà ở xã hội hay quy trình, thủ tục đăng ký mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội. Trong khi đó, doanh nghiệp không có nhiều nguồn lực để tổ chức hoạt động truyền thông bài bản. Tôi cho rằng các cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương cần hỗ trợ việc tuyên truyền chính sách, chủ trương và thông tin nhà ở xã hội một cách sâu rộng cho các tầng lớp nhân dân. Ví dụ, các cấp uỷ, cấp chính quyền có thể đưa nội dung thông tin về nhà ở xã hội trong các cuộc họp, sinh hoạt tại từng chi bộ, từng tổ dân phố, giúp triệt tiêu ‘điểm mù’ thông tin”, bà Hằng nêu sáng kiến trong cuộc trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance.

CEO Địa ốc Kiến Hưng nhấn mạnh công tác truyền thông đóng vai trò rất quan trọng đối với sự thành công của các dự án nhà ở xã hội. Bởi trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội đang ngày càng nhiều lên, tốc độ bán hàng đóng vai trò quyết định tới hiệu quả đầu tư dự án. “Nhiều chủ đầu tư làm nhà ở xã hội rất lo lắng, nếu dự án bán chậm, nguy cơ thua lỗ rất rõ ràng bởi giá bán đã được đăng ký từ đầu, biên lợi nhuận đã bị khoá cứng, trong khi chi phí đang tăng lên nhanh chóng”.

Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch Tập đoàn SGO, đề xuất thêm rằng nhà nước có thể cân nhắc xem xét chỉ tiêu 20% số căn hộ trong dự án nhà ở xã hội để cho thuê. “Chủ trương là đúng đắn, nhưng cũng nên cân nhắc tới tình hình thực tế đặc thù của từng địa phương, từng khu vực, nhất là ở các tỉnh lẻ, bởi điều này có thể ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư”, ông nói với VietnamFinance.