Thanh khoản xuống thấp, môi giới đất nền chật vật tìm khách

Chật vật tìm khách

Chỉ tay vào lô đất đang rao bán, anh Minh Phát (38 tuổi, trú tại phường Xuân Đỉnh) cho biết suốt 3 tháng qua, lô đất này gần như không có khách hỏi. Lô đất tại phường Kiến Hưng, rộng 50m2, mặt tiền 5m, đang được chào giá 7,8 tỷ đồng. Để tăng khả năng giao dịch, anh đã nhiều lần trao đổi với chủ nhà và thuyết phục giảm hơn 300 triệu đồng, song thị trường vẫn gần như im ắng.

“Trước đây, với những lô vị trí như thế này, khách hỏi khá nhiều. Bây giờ đăng tin nhiều ngày không có người gọi, có khách quan tâm thì chủ yếu hỏi giá rồi để đó”, anh Phát nói.

Anh Minh Phát là nhân viên kinh doanh một sàn phân phối bất động sản. Hơn 10 năm kinh nghiệm làm nghề, từng chứng kiến bao thăng trầm của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo anh, điểm khác biệt hiện nay là “khách hàng không hẳn thiếu tiền, mà họ thận trọng hơn rất nhiều trước quyết định xuống tiền”.

Hai tháng trở lại đây, anh chưa bán được một lô đất nào, chỉ ăn “lương cứng” của công ty. “Cứ đà này, tôi khó có thể trụ được đến hết quý III năm nay”, anh Phát ngao ngán nói.

Cùng rơi vào cảnh chật vật nửa năm nay, chị Minh Ánh (môi giới đất nền ven đô Hà Nội) phải làm thêm “nghề tay trái” vào ban đêm để trang trải cuộc sống. “Khách bây giờ tính toán rất kỹ, nhất là với những lô giá cao nhưng không tạo được dòng tiền. Họ không còn dễ xuống tiền chỉ vì kỳ vọng đất sẽ tăng giá”, chị Ánh chia sẻ.

Bên cạnh đó, áp lực lớn nhất với môi giới hiện nay là chi phí bỏ ra ngày càng nhiều nhưng khả năng chốt giao dịch thấp. Có khách được chị Ánh đưa đi xem 10-20 căn nhà trong nhiều ngày, tốn cả triệu đồng tiền xăng nhưng cuối cùng vẫn không xuống tiền.

“Có khách xem mãi không chốt, chi phí đi lại nhiều quá nên cuối cùng tôi cũng không thể tiếp tục dẫn đi xem nữa”, chị nói.

Đại diện một sàn giao dịch chuyên phân khúc đất nền tại Hà Đông cho biết, số lượng nhân viên môi giới nghỉ việc đã tăng lên 20% so với cuối năm ngoái. Đây là nhóm không có lương cứng, chỉ có nguồn thu từ tiền hoa hồng khi chốt được giao dịch. Do đó, khi lượng giao dịch giảm mạnh, nhóm này sẽ khó bám trụ được với nghề.

Giá vẫn neo cao

Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thị trường bất động sản đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, trong đó tiêu chí lựa chọn tài sản cũng thay đổi. Các yếu tố như pháp lý, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được chú trọng.

Đất nền vùng ven vì vậy không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoăc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước. Bất động sản ven Hà Nội đang được định giá lại, thị trường ngày càng ưu tiên những tài sản có khả năng thu hút khách, khai thác quanh năm và tạo dòng tiền bền vững trong dài hạn.

Ghi nhận của Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, tại khu vực quận Hà Đông cũ, giá đất trong dân đang được chào bán với mức giá cao, song giao dịch lại tỉ lệ nghịch với mặt bằng giá. Khoảng cách giữa giá chào bán và khả năng hấp thụ của thị trường ngày càng rõ nét.

Tại phường Kiến Hưng, đất dịch vụ đang được chào bán khoảng 158 - 216 triệu đồng/m2. Một lô 50m2, đường rộng 10m được rao 10 tỷ đồng, tương đương 200 triệu đồng/m2. Với những lô nằm ngoài mặt đường, có lợi thế kinh doanh, giá có thể lên tới 215-250 triệu đồng/m2.

Tại phường Phú Lương, giá đất phổ biến khoảng 100 - 145 triệu đồng/m2. Đơn cử, một lô góc rộng 190m2 đang được chào 20 tỷ đồng, tương đương khoảng 105 triệu đồng/m2.

Ở phường Yên Nghĩa, giá đất được rao khoảng 190 - 300 triệu đồng/m2; tại Đồng Mai khoảng 93 - 125 triệu đồng/m2 và La Khê khoảng 210 - 280 triệu đồng/m2.

Không chỉ đất nền, nhà riêng cũng đang gặp khó trong việc tìm người mua. Tại Kiến Hưng, giá nhà riêng được chào khoảng 216 - 280 triệu đồng/m2. Một căn nhà 55m2, xây 6 tầng tại khu đô thị Mậu Lương đang được rao 13,9 tỷ đồng, tương đương 252 triệu đồng/m2.

Tại Mỗ Lao, giá nhà riêng dao động 200 - 260 triệu đồng/m2, còn Hà Cầu khoảng 175 - 230 triệu đồng/m2. Theo các sàn môi giới, giá cao cùng tâm lý thận trọng về quy hoạch đang khiến phân khúc này khá “kén khách”.

Bên cạnh giá bán, giá thuê mặt bằng tại những khu vực này cũng đang neo cao. Đơn cử, một căn liền kề tại khu đấu giá Mậu Lương đang được cho thuê với giá 16 triệu đồng/tháng cho 60m2.

Nhà đầu tư không còn dễ xuống tiền

Trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, bà Phạm Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định tiêu chí lựa chọn đất nền trong chu kỳ mới đã có sự thay đổi đáng kể.

Theo bà, nếu trước đây nhà đầu tư có thể xuống tiền dựa nhiều vào kỳ vọng quy hoạch, hạ tầng hoặc khả năng tăng giá trong tương lai, thì hiện nay yếu tố giá trị thực của tài sản được đặt lên cao hơn.

“Yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất khi lựa chọn sản phẩm đầu tư vẫn là pháp lý minh bạch”, bà Miền nói.

Sự thay đổi trong khẩu vị của người mua cũng đang tác động trực tiếp đến hoạt động của môi giới. Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, môi giới có thể dễ dàng tìm khách nhờ tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Nhưng khi giá cao và thanh khoản suy giảm, việc bán một tài sản trở nên phụ thuộc nhiều hơn vào giá trị thực, khả năng khai thác và mức giá có hợp lý hay không.

Đây cũng là lý do môi giới đất nền đang phải đối mặt với áp lực lớn hơn. Không chỉ tìm khách, họ còn phải thuyết phục người mua về pháp lý, dòng tiền, quy hoạch, hạ tầng và khả năng thanh khoản của từng sản phẩm.

Về phía người mua, bà Miền cho rằng khi thị trường không còn tăng nóng, tư duy đầu tư cũng cần thay đổi. Thay vì tập trung vào những thương vụ lướt sóng, nhà đầu tư nên chuyển sang các tài sản có giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền trong trung, dài hạn.

“Nhà đầu tư không nên chỉ kỳ vọng lợi nhuận đến từ việc giá bất động sản tăng. Những tài sản có thể khai thác sớm, tạo dòng tiền từ cho thuê, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu thực sẽ giúp việc nắm giữ bền vững hơn”, bà Miền phân tích.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần đánh giá tổng thể vị trí, mức độ hoàn thiện của hạ tầng, tốc độ đô thị hóa, khả năng thu hút dân cư và việc làm cũng như tương quan giữa giá hiện tại với tiềm năng phát triển của khu vực.

Đáng chú ý, trong bối cảnh thanh khoản thấp, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng cần được kiểm soát chặt chẽ. Theo bà Miền, tỷ lệ vay quá cao có thể khiến nhà đầu tư chịu áp lực lớn khi thị trường đi ngang hoặc lãi suất biến động. Khi dòng tiền không đủ để trả chi phí tài chính, người vay dễ rơi vào tình trạng phải bán tài sản trong thời điểm bất lợi.

“Nguyên tắc quan trọng là chỉ sử dụng đòn bẩy ở mức an toàn, phù hợp với năng lực tài chính và dòng tiền của tài sản. Nhà đầu tư cũng cần có phương án dự phòng nếu thị trường diễn biến xấu”, bà Miền khuyến nghị.