Nhu cầu về nhà ở xã hội hiện rất lớn nhưng nguồn cung ít, dẫn đến tình trạng nhiều người bất chấp rủi ro về pháp lý, lách luật để mua nhà theo hình thức “hợp đồng ủy quyền” được công chứng.
Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, người mua sẽ chịu nhiều rủi ro khi triển khai hình thức hợp đồng này.
Theo điều 19 Nghị định 100 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định, người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức, trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê; trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại điều 49 của Luật Nhà ở.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho hay theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015: "Hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định".
Có thể nói, HĐUQ chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà… mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng HĐUQ là không đủ cơ sở pháp lý.
Quy định tại Điều 140 - Bộ luật Dân sự 2015 cũng cho thấy, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt và khi đó, đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong HĐUQ. Đồng thời, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ và chỉ cần thông báo trước cho người mua trong một thời gian nhất định và chi trả thù lao cho bên bán nếu là HĐUQ có thù lao.
Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản HĐUQ sẽ không thể tự làm các thủ tục sang nhượng hay làm sổ hồng khi người ủy quyền tử vong, thậm chí đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền mua nhà vì vi phạm pháp luật về nhà ở xã hội.
Luật sư Hà cho biết thêm: "Thêm một vấn đề nữa là, nếu người mua nhà ở xã hội bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Cũng vì lý do này mà người mua nhà ở xã hội thông qua hình thức HĐUQ không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần".
Luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TP HCM) cho biết, theo quy định tại điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, về mặt pháp luật thì hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán hoàn toàn khác nhau về bản chất; khác nhau về nội dung, hậu quả pháp lý; khác nhau về quyền và nghĩa vụ.
Ông Hùng cho biết, hình thức ủy quyền mua nhà ở xã hội sẽ có nhiều rủi ro. Theo quy định tại điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.
Theo đó, quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản; quyền sử dụng tài sản là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lời, cổ tức từ tài sản; còn quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản (mua, bán, chuyển quyền sử dụng…). Đây cũng là một trong những quyền quan trọng mang tính chất quyết định về sự tồn tại hay không của tài sản, khẳng định quyền sở hữu hay không của chủ thể và cũng có khả năng quyết định tài sản.
Do đó, nếu mua nhà ở theo hình thức hợp đồng ủy quyền thì người được ủy quyền (người mua) thường chỉ được thực hiện các công việc là nhân danh bên ủy quyền như thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà hay có thể là thay mặt chủ sở hữu thực hiện chuyển giao quyền sở hữu như mua bán… Tuy nhiên, việc ủy quyền đó chỉ dừng lại trong phạm vi ủy quyền nhất định chứ thực tế người được ủy quyền (người mua) không phải là chủ sở hữu thực tế của tài sản đó.
Do đó, nếu mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không đủ cơ sở pháp lý để xác định nhà đó là thuộc quyền sở hữu của người mua, cũng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu của người mua.
“Thực tế pháp luật không có khái niệm “mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền”, đó chỉ là thuật ngữ người dân dùng để giải thích cho những trường hợp mua nhà nhưng không ký hợp đồng mua bán mà ký qua hình thức ủy quyền toàn quyền… nhằm tránh các thủ tục đăng ký sang tên kéo dài, tránh thuế…”, ông Hùng nói.
Hơn nữa, theo ông Hùng, hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn và được ủy quyền chỉ được thực hiện trong một phạm vi nhất định do bên ủy quyền cho phép thực hiện. Do đó, nếu ký hợp đồng ủy quyền với chủ sở hữu thì người mua sẽ bị hạn chế một số quyền lợi.
Một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối với hợp đồng ủy quyền là người ủy quyền. Theo quy định tại điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt và khi chấm dứt đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Điều này rất dễ xảy ra tranh chấp. Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thể chịu nhiều rủi ro, thậm chí là mất trắng.
Mặc khác, nếu người mua nhà ở xã hội bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Cũng vì lý do này mà người mua nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần.
Ngoài ra, luật sư Hùng cũng cho rằng ký qua hình thức ủy quyền rất dễ xảy ra tranh chấp, vì khi chưa sang tên cho người mua, chưa đăng ký tên người mua trên giấy chứng nhận mà bên bán có tranh chấp với các bên thứ 3 thì rủi ro cho người mua nhà qua hình thức ủy quyền rất cao. Lúc này người mua không còn quyền quyết định thực hiện các quyền về tài sản…
| Ngoài hình thức mua nhà qua hợp đồng ủy quyền, nhiều người cũng mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng. Thực tế, hình thức mua bán này không đúng với quy định của pháp luật hiện hành. |
