Đến cuối năm 2025, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận trung bình khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu của OneHousing. Nguồn cung dự kiến năm 2026 ước tính lên tới 35.000 - 40.000 căn, tạo áp lực đáng kể lên mặt bằng giá. Không chỉ vậy, thanh khoản thị trường cũng bắt đầu giảm nhiệt. Quý IV/2025, Hà Nội và vùng ven chỉ ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định: “Phân khúc chung cư vốn giữ vai trò dẫn dắt thị trường đang cho thấy sự đảo chiều khá rõ. Nguồn cung tăng mạnh sẽ làm dịu đà tăng giá, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, lướt sóng dần suy yếu”.
Báo cáo của BHS Group cũng chỉ ra rằng giá căn hộ đã tiệm cận đỉnh của chu kỳ hiện tại. Trong bối cảnh hàng loạt dự án chuẩn bị ra hàng, khả năng tăng giá mạnh là không lớn, thậm chí nhiều dự án chỉ có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ. Giai đoạn 2026 - 2027, thị trường dự kiến bùng nổ nguồn cung, chủ yếu ở các đô thị vệ tinh, trong khi khu vực nội đô tiếp tục neo giá cao và chịu áp lực hạ tầng.
CBRE và các chuyên gia đồng tình rằng giá căn hộ sẽ chững lại khi vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua. Thực tế tại TP. HCM là minh chứng rõ ràng: sau đỉnh giá năm 2019, giá căn hộ đi ngang từ 2022, dao động 100 - 200 triệu đồng/m². Hà Nội dự báo sẽ đi theo quỹ đạo tương tự, chỉ khác về độ trễ.
Nguồn cung bùng nổ được xem là yếu tố then chốt định hình thị trường năm 2026. Sau nhiều năm bị nén bởi thủ tục pháp lý và tâm lý thận trọng của doanh nghiệp, thị trường đang chứng kiến một chu kỳ giải tỏa mạnh mẽ.
Năm 2025, trên 100.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng hơn 22% so với năm 2024, trong đó gần 90.000 căn là nguồn cung mới. Trong bức tranh này, nhà ở xã hội nổi lên như “van điều tiết”, giúp giảm áp lực lên phân khúc thương mại, đồng thời tạo cơ hội an cư cho nhóm thu nhập trung bình - thấp.
Ông Hồ Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc Sky Realty, nhận định: “Trong năm 2026, cung nhà xã hội sẽ nhanh hơn nhà thương mại, bởi chính quyền tạo điều kiện rút ngắn thủ tục. Khi hàng trăm nghìn căn nhà xã hội được bổ sung, thị trường sẽ có thêm trụ đỡ quan trọng, giúp giảm áp lực cầu lên phân khúc thương mại”.
Lãi suất vay mua nhà đến cuối 2025 đã lên khoảng 11%/năm, đủ cao để hạn chế đầu cơ nhưng vẫn trong ngưỡng chấp nhận được cho người mua ở thực. Mức lãi suất này khiến một số dự án định giá quá cao hoặc chưa hoàn thiện pháp lý tồn kho gia tăng. Theo ước tính, khoảng 30% số căn hộ mở bán gần đây chưa được tiêu thụ.
Chu kỳ tăng giá nhanh giai đoạn 2024–2025 đã đẩy giá căn hộ trung bình tăng 40 - 60% ở nhiều dự án sơ cấp, đặc biệt phân khúc cao cấp. Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Phương Đông, với mức giá 60 - 80 triệu đồng/m², một căn hộ trung cấp hiện khoảng 5 tỷ đồng. Nếu hai vợ chồng vay 70 - 80% giá trị căn hộ, mỗi tháng có thể phải trả lãi khoảng 30 - 40 triệu đồng. “Do đó, nhu cầu phụ thuộc nhiều vào khả năng chi trả thực của người dân, chứ không còn dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn,” ông Tuấn nhấn mạnh.
Dòng tiền đầu cơ giảm mạnh, nhu cầu chủ yếu chuyển về phía người mua ở thực, dự kiến chiếm khoảng 60% tổng nhu cầu thị trường năm 2026. Những dự án chất lượng kém, giá quá cao hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ khó tiêu thụ, trong khi các dự án sẵn sàng phục vụ nhu cầu ở thực sẽ được ưu tiên.
Năm 2026, chung cư khó có thể “nóng” theo nghĩa bùng nổ giá và đầu cơ. Thay vào đó, đây là năm của sự sàng lọc, nơi phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội giữ vai trò trung tâm.
Theo CBRE, khi cung vượt cầu, thị trường tự điều chỉnh và giá sẽ ổn định hơn. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đánh giá: “Năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung cao nhất kể từ 2020. Giao dịch phục hồi rõ rệt, giá bất động sản sau khi tăng mạnh đã dần chững lại, được kiểm soát nhờ các biện pháp điều tiết”.
VinaCapital dự báo, trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và lãi suất tăng, giá sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ, thanh khoản mang tính chọn lọc. CBRE nhấn mạnh thị trường sẽ song hành hai nhóm sản phẩm: dự án có sẵn phục vụ nhu cầu ở ngay và dự án mới mở bán, nơi người mua sẵn sàng chờ để có giá tốt hơn.
Nhà ở xã hội, với mức giá chỉ bằng 1/2 - 1/3 so với thương mại cùng khu vực, được kỳ vọng là trụ đỡ giúp điều tiết thị trường. Khi người mua có thêm lựa chọn phù hợp khả năng chi trả, cuộc cạnh tranh sẽ xoay quanh giá trị sử dụng thực, tiện ích và tính bền vững, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Để thị trường vận hành lành mạnh, các chuyên gia đề xuất tăng mạnh nguồn cung thực chất, bằng cách đẩy nhanh triển khai nhà ở xã hội và nhà thương mại vừa túi tiền, tháo gỡ thủ tục pháp lý tồn đọng, giúp cân bằng cung - cầu và ổn định giá.
Hỗ trợ người mua trẻ bằng cơ chế vay ưu đãi với lãi suất hợp lý, thời hạn dài sẽ tăng khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt với căn hộ trung cấp từ 3 - 5 tỷ đồng. Việc điều chỉnh tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất cũng giúp người mua dễ dàng tiếp cận, giảm áp lực lên thị trường.
Các chủ đầu tư được khuyến nghị tái cấu trúc sản phẩm, tập trung vào chất lượng, tiện ích, giá phù hợp và phục vụ nhu cầu thực. Nhà nước cũng cần hoàn thiện cơ chế minh bạch, phát triển trung tâm giao dịch bất động sản quản lý bởi nhà nước, điều chỉnh tiền sử dụng đất hợp lý và khuyến khích phát triển nhà thương mại giá phù hợp.
Nhìn tổng thể, năm 2026 khó có thể là một năm “nóng” theo nghĩa tăng giá bùng nổ. Thị trường chung cư sẽ tiếp tục giữ vai trò trung tâm của bất động sản đô thị, nhưng sức hút sẽ đến từ khả năng đáp ứng nhu cầu sống thực, mức giá hợp lý và sự đồng bộ về hạ tầng - tiện ích.
Nguồn cung dồi dào, dòng tiền dịch chuyển về người mua ở thực và sự tham gia tích cực của nhà nước sẽ giúp thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng, bền vững hơn. Nhà ở xã hội không chỉ đảm bảo an sinh mà còn là “van điều tiết” giúp phân khúc thương mại ổn định, giảm áp lực giá và đầu cơ.
Ông Hồ Ngọc Tùng nhấn mạnh: “Chung cư năm 2026 sẽ không còn ‘sốt’ theo nghĩa tăng giá bùng nổ, nhưng sẽ ổn định, thanh khoản tốt với nhu cầu ở thực chiếm ưu thế, và thị trường sẽ phát triển bền vững hơn”. Trong chu kỳ mới, chất lượng tăng trưởng chính là thước đo thực sự cho sự “nóng” của thị trường.
Tags:
(VNF) - TP. HCM nhận hồ sơ mua hơn 1.000 căn nhà ở xã hội tại dự án 324 Lý Thường Kiệt; Hưng Yên cho phép người nước ngoài sở hữu tối đa 250 nhà tại dự án Trump International; HoREA đề xuất tính lãi vay khi chậm giao đất đối ứng dự án BT... là những tin tức nổi bật của thị trường bất động sản ngày 5/2.
(VNF) - Bắc Ninh mời đầu tư khu đô thị 30.000 tỷ đồng; Nghệ An giao 9,6ha đất đô thị làm khu đô thị Nghĩa Đàn New Center... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 4/2.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn Đạt Phương (HoSE: DPG) đã kết thúc năm 2025 với kết quả kinh doanh ấn tượng: doanh thu thuần tăng 25%, lãi sau thuế tăng 46% so với năm trước.
(VNF) - Đà Nẵng sẽ đấu giá 64 lô đất ở chia lô, với tổng diện tích hơn 12.280m², tổng giá khởi điểm lên tới 330 tỷ đồng.
(VNF) - Phương thức thanh toán cho nhà đầu tư bằng ngân sách nhà nước hay bằng quỹ đất sẽ được xác định cụ thể tại bước quyết định chủ trương đầu tư dự án
(VNF) - Quy định cấm phân lô bán nền theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thiết kế nhằm kiểm soát sự phát triển đô thị tại những khu vực đã đạt ngưỡng đô thị hóa cao. Tuy nhiên, trong bối cảnh sắp xếp lại đơn vị hành chính và thay đổi mô hình quản lý, ranh giới hành chính đang cho thấy độ “vênh” với không gian đô thị thực tế. Việc áp dụng máy móc theo tên gọi phường, xã đang đặt ra yêu cầu phải xác định lại tiêu chí đô thị hóa để chính sách đi đúng bản chất và hạn chế tranh chấp.
(VNF) - Làn sóng đấu giá đất tại nhiều địa phương ở Nghệ An đang bộc lộ những lo ngại khi hiện tượng “lướt cọc”, bỏ cọc sau trúng đấu giá diễn ra phổ biến. Giá đất bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực, trong khi dòng tiền đầu cơ rút lui nhanh chóng, để lại nhiều hệ lụy cho thị trường và công tác quản lý đất đai của địa phương.
(VNF) - Dự án xây dựng, kinh doanh hạ tầng Nam khu A – KCN Bỉm Sơn có tổng mức đầu tư gần 760 tỷ đồng nằm trong kế hoạch kiểm tra việc chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường.
(VNF) - Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp phía Tây TP Hà Tĩnh có tổng mức đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng, được tỉnh Hà Tĩnh công bố quy hoạch xây dựng hồi đầu tháng 9/2025. Hiện nay, dự án đang được triển khai các bước tiếp theo nhằm hoàn thiện thủ tục pháp lý để lựa chọn nhà đầu tư.
(VNF) - UBND phường Láng đang lấy ý kiến cộng đồng dân cư về đồ án Quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 và phương án kiến trúc dự án tòa nhà văn phòng, dịch vụ thương mại và bãi đỗ xe công cộng tại 157B Chùa Láng.
(VNF) - Vinhomes tham gia phát triển siêu đô thị hơn 10.300ha tại Cam Lâm; TP. HCM thành lập Ban chỉ đạo rà soát, sắp xếp nhà đất công... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/2.
(VNF) - Ngày 31/1/2026, tại bản Nậm Chim 1, xã Si Pa Phìn, tỉnh Điện Biên đã diễn ra lễ khánh thành Trường liên cấp Si Pa Phìn. Là dự án đầu tiên về đích trong chiến dịch xây 248 trường học vùng biên giới theo Thông báo số 81-TB/TW của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 298/NQ-CP của Chính phủ, lễ khánh thành trường Si Pa Phìn khẳng định cam kết của Đảng, Nhà nước trong việc nâng cao dân trí, đảm bảo an sinh xã hội vùng biên giới.
(VNF) - Vinhomes tham gia phát triển Khu đô thị mới Cam Lâm tại Khánh Hòa, dự án có tổng mức đầu tư dự kiến hơn 285.000 tỷ đồng.
(VNF) - Sự kế thừa tinh hoa từ Vinhomes Riverside (Hà Nội) cùng chuẩn mực sống sang, biệt lập hiếm có đang đưa Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) trở thành biểu tượng an cư tôn vinh vị thế của tầng lớp thượng lưu, nơi bất động sản không chỉ để ở mà còn là “danh thiếp hạng sang” định danh giới tinh hoa đất Cảng.
(VNF) - Trong suốt gần một thập niên qua, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM vận hành theo một logic đặc biệt khi giá tài sản tăng nhanh hơn rất nhiều so với khả năng tạo ra dòng tiền. Điều này khiến bất động sản ngày càng được nhìn nhận như một loại “tài sản cất giữ”, hơn là một yếu tố sản xuất trong nền kinh tế.
Cận Tết, cuộc đua giành mặt bằng đắc địa tại TP.HCM "nóng" trở lại khi các chuỗi F&B đồng loạt mở rộng chi nhánh tại các vị trí trung tâm, song song với cải tạo và tái định vị thương hiệu.
(VNF) - Khu Cao Xà Lá rộng khoảng 11ha tại 233 - 235 Nguyễn Trãi đang được GPMB, phá dỡ các hạng mục cũ. Vị trí này sẽ phát triển siêu dự án phức hợp cao cấp Vinhomes Galaxy (Vinhomes Cao Xà Lá) với chung cư, văn phòng và trung tâm thương mại.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 49 nhằm cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Nghị quyết 254, tập trung vào việc tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Theo đó, Chủ tịch UBND xã có thể được trao thẩm quyền cấp sổ đỏ.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh là nhà đầu tư duy nhất đăng ký tham gia Dự án Khu đô thị mới Bắc Hồng Cúm (phân khu A), tỉnh Điện Biên và chính thức được UBND tỉnh Điện Biên phê duyệt là nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án.
(VNF) - Dự án Khu đô thị trung tâm mới Nam Đàn (Nghệ An) với tổng mức đầu tư 1.175 tỷ đồng vừa chính thức được chủ đầu tư công bố thông tin sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương.
(VNF) - Không chỉ mở rộng không gian du lịch, dự án Hòn Vượn hơn 500 tỷ đồng cho thấy Huế đang dịch chuyển mạnh sang mô hình du lịch sinh thái, thể thao và chăm sóc sức khỏe.
(VNF) - Lâm Đồng lấy ý kiến quy hoạch khu nhà ở xã hội hơn 70ha tại Mũi Né; Hà Nội đặt mục tiêu phát triển hơn 2 triệu căn nhà thương mại trong 10 năm; Huế sắp hoàn tất đấu giá khu nghỉ dưỡng 7ha “đắp chiếu” tại Chân Mây - Lăng Cô... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 2/2.
(VNF) - Trước thông tin Hà Nội dự kiến phát triển 5 khu đô thị mới hơn 4 triệu tỷ đồng cùng với kỳ vọng về làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra khỏi nội đô, đất nền vùng ven khu vực phía Tây - đặc biệt Hoà Lạc đang được môi giới chào bán rầm rộ, đẩy giá "ăn theo" thông tin quy hoạch và hạ tầng.
(VNF) - 800 căn hộ chung cư tại dự án The Legend City Danang đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện được bán theo quy định.
(VNF) - TP. HCM nhận hồ sơ mua hơn 1.000 căn nhà ở xã hội tại dự án 324 Lý Thường Kiệt; Hưng Yên cho phép người nước ngoài sở hữu tối đa 250 nhà tại dự án Trump International; HoREA đề xuất tính lãi vay khi chậm giao đất đối ứng dự án BT... là những tin tức nổi bật của thị trường bất động sản ngày 5/2.
(VNF) - Sau gần 30 năm chậm triển khai, dự án Làng Đại học Đà Nẵng chính thức được “kích hoạt” khi Tiểu Dự án 1 – hợp phần xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình cấp thiết - được động thổ, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong tiến trình hiện thực hóa một khu đô thị đại học quy mô lớn tại khu vực miền Trung.
