Nắn dòng vốn vào bất động sản: Từ cuộc chơi đầu cơ sang đáp ứng nhu cầu thực

Khi “đoàn tàu” thị trường được kéo bởi “đầu máy” đầu cơ

Có một thực tế là khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, việc phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực rất được đề cao. Thế nhưng khi khủng hoảng kết thúc, sự đề cao này lại gần như biến mất. Thị trường quên bài học cũ và lặp lại sai lầm đã mắc phải trước đó - lao vào chạy đua phát triển các dòng sản phẩm phục vụ đầu tư. Kết quả là khủng hoảng quay lại như một “định mệnh”, cứ 5 – 10 năm lại “phát nổ” một lần.

Trên thực tế, không phải những chủ thể tham gia thị trường bất động sản không hiểu rõ vấn đề, chỉ là thị trường bất động sản Việt Nam vốn không được thiết kế để dành cho nhu cầu thực. Đà tăng trưởng của thị trường dựa trên nhu cầu đầu tư nhiều hơn là nhu cầu sử dụng. Lợi ích sinh ra từ đầu tư lớn gấp nhiều lần từ nhu cầu ở. Chính sách tín dụng và thuế “cổ vũ” cho hoạt động đầu tư, thay vì “trải thảm đỏ” cho mục tiêu an sinh. Bất động sản hội tụ mọi yếu tố thuận lợi để trở thành “vịnh tránh bão” lý tưởng, kênh tích sản hàng đầu và nơi hiện thực hoá giấc mộng giàu nhanh.

Vì vậy, không có gì khó hiểu khi nhà ở xã hội dù đã được thảo luận phát triển từ những năm 2009 – 2010 nhưng chưa khi nào là nền tảng của thị trường; nhà cho thuê ít được chú trọng phát triển; nhà ở thương mại giá rẻ chỉ xuất hiện trong thời gian ngắn rồi nhanh chóng biến mất; thị trường chỉ còn lại các sản phẩm trung cấp bị “cao cấp hoá” về giá, sản phẩm cao cấp - hạng sang, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng và “vô số” cơn sốt đất nền.

Trong khoảng 5 năm trở lại đây, mức độ đầu tư, đầu cơ trên thị trường bất động sản ngày càng trở nên nghiêm trọng. Có thể tạm hình dung sự “khủng khiếp” đó qua phân khúc đất nền - một trong những “lãnh địa” của thị trường đầu tư, đầu cơ bất động sản (cùng với thấp tầng, chung cư cao cấp - hạng sang và bất động sản nghỉ dưỡng). Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho biết năm 2021, thị trường đất nền toàn quốc ghi nhận 170.000 giao dịch. Tới năm 2022, con số này vọt lên 630.881 giao dịch, tức tăng đột biến 3,7 lần. Năm 2023, cơn sốt tạm “hạ nhiệt” vì khủng hoảng trái phiếu - bất động sản nhưng vẫn ở mức 307.200 giao dịch, tức gần gấp đôi năm 2021. Năm 2024, lượng giao dịch tăng lên con số 412.448 và lên tiếp 441.693 vào năm 2025. Không có lời giải thích thoả đáng nào về “nhu cầu thực” đối với các con số trên. Đó chỉ có thể là kết quả của hoạt động mua đi bán lại trong những đợt sốt đất “điên rồ”.

Sự “bành trướng” của hoạt động đầu tư, đầu cơ là một trong những nguyên nhân quan trọng làm méo mó thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu như trước đây, thị trường ít nhiều còn có sự hiện diện của các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực thì trong khoảng 5 năm qua, các sản phẩm này hầu như vắng bóng. Để phục vụ cho nhu cầu đầu tư, đầu cơ, các nhà phát triển bất động sản lũ lượt rời khỏi địa hạt giá rẻ (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền vốn phục vụ nhu cầu thực nhưng có biên lợi nhuận thấp) để đổ xô làm bất động sản cao cấp - hạng sang, bất động sản hàng hiệu, bất động sản nghỉ dưỡng, phân lô bán nền. 

Dưới sự hậu thuẫn của nền lãi suất thấp và tín dụng dễ dàng trong nhiều năm (đỉnh cao là năm 2025 với tăng trưởng tín dụng bất động sản lên tới 42%), hoạt động đầu tư, đầu cơ đã “bơm” giá bất động sản - mà tiêu biểu nhất là chung cư thương mại tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM - tăng phi mã với tốc độ 25% - 30%/năm, thậm chí 35% - 40%/năm. Hệ quả là giá chung cư tại Hà Nội, TP. HCM đạt tới cột mốc cao chưa từng có, gấp 25 – 30 lần thu nhập bình quân. Với mức giá này, người mua ở thực gần như bị loại khỏi thị trường.

Khi giá nhà nói riêng, giá bất động sản nói chung tăng cao, chi phí xã hội cũng bị kéo tăng theo, thông qua giá cho thuê mặt bằng. Đà tăng giá này trực tiếp bào mòn tích luỹ của hộ gia đình, làm suy giảm năng lực đầu tư vào y tế, giáo dục và nâng cao chất lượng sống; phần nào ảnh hưởng tới tỷ lệ kết hôn và sinh con của giới trẻ tại các đô thị lớn, cũng như tiềm tàng các rủi ro an ninh xã hội.

Điều đáng lo ngại hơn nữa là khi giá bất động sản bị “bơm” tăng liên tục trong nhiều năm với biên độ tăng lớn, hoạt động sản xuất sẽ bị tác động không nhỏ do một lượng lớn tín dụng và dòng vốn tích luỹ trong dân đổ vào lĩnh vực này. Rủi ro của hệ thống tài chính – ngân hàng cũng gia tăng tương ứng bởi đại đa số tài sản bảo đảm là bất động sản. Khi đối diện cú sốc, các tài sản bảo đảm này rất khó phát mại, khiến nợ xấu của các ngân hàng tăng vọt, gây căng thẳng thanh khoản, tác động dây chuyền tới lãi suất, tỷ giá và khiến nền kinh tế chịu những cú rung lắc mạnh.

Cần cú “hạ cánh mềm”

Việc tìm kiếm các giải pháp hạn chế đầu tư, đầu cơ và chuyển thị trường bất động sản sang phục vụ nhu cầu thực là một bài toán bắt buộc phải giải nhưng không thể duy ý chí và vội vàng. Một cú đạp phanh như “ba lằn ranh đỏ” có thể khiến thị trường “gãy ngang lưng”, gây tác động nặng nề tới nền kinh tế quốc dân của Việt Nam, vốn dĩ ẩn tàng nhiều điểm dễ tổn thương. Vì vậy, thị trường cần một cú “hạ cánh mềm” để thoát khỏi cú sốc mà vẫn đạt được hiệu quả.

Ghi nhận cho thấy Đảng, Nhà nước đã bắt đầu thực hiện cuộc tái thiết thị trường bất động sản trong khoảng hơn 2 năm trở lại đây, mà sự kiện có thể xem là dấu mốc chính là công bố triển khai đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đây là giải pháp tăng cung giá rẻ quy mô lớn chưa từng có ra thị trường, giải quyết cơn khát nhà ở cho tầng lớp thu nhập thấp và trung bình, nhất là tại các đô thị lớn và góp phần làm hạ nhiệt giá nhà. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tới tháng 5/2026, cả nước đã và đang triển khai 781 dự án nhà ở xã hội với quy mô 720.055 căn hộ. Trong số đó, có 231 dự án đã hoàn thành, bàn giao cho khách hàng với khoảng 180.850 căn hộ; 234 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô 233.000 căn; 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai xây dựng, với 305.243 căn hộ. Dự báo từ nay đến năm 2030, cả nước có thể đạt khoảng 1.200 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 1,5 triệu căn hộ, bao gồm cả nhà ở xã hội cho thuê.

Song song với giải pháp tăng cung nhà ở xã hội, Nhà nước cũng phát động chiến dịch phát triển nhà cho thuê. Hà Nội đi đầu với việc khởi công 3 dự án nhà ở cho thuê, cung ứng hơn 4.000 căn hộ. 

Đối với nguồn cung nhà ở thương mại giá hợp lý, các khu đô thị đa mục tiêu đã được thí điểm triển khai tại Hà Nội, gồm: Bắc Thăng Long Urban City quy mô gần 700ha, nằm tại các xã Phúc Thịnh, Thiên Lộc (thuộc huyện Đông Anh cũ) và xã Mê Linh (huyện Mê Linh cũ); Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh quy mô 696ha, gồm ba khu đất thuộc các phân khu đô thị khác nhau, tổng vốn đầu tư gần 60.600 tỷ đồng. Nhà ở thương mại tại khu đô thị đa mục tiêu sẽ bị cấm chuyển nhượng trong vòng 3 năm, làm triệt tiêu động lực đầu cơ ngắn hạn, tạo bình ổn nhất định cho thị trường.

Tuy nhiên, chính sách quan trọng nhất để giảm đầu tư, đầu cơ không đến từ nguồn cung mà từ dòng vốn và thuế. Hiện nay, việc vay vốn mua bất động sản không có sự phân biệt giữa sản phẩm phục vụ ở thực và sản phẩm đầu tư, đơn cử như giữa ngôi nhà thứ nhất và ngôi nhà thứ hai/thứ ba… Điều này khiến dòng tín dụng dễ dàng chảy mạnh sang hoạt động đầu tư, đầu cơ. 

Thực tế thì giữa năm 2025, Chính phủ đã xây dựng nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiểm chế giá bất động sản, trong đó áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà. Ví dụ, trường hợp mua nhà ở thứ 2 bị áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên bị sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Song cho tới nay, chính sách này vẫn chưa thành hiện thực.

Với chính sách thuế, cho tới hiện tại, Nhà nước vẫn chưa đưa ra một sắc thuế chính thức đánh lên hành vi nắm giữ nhiều bất động sản, để bất động sản hoang hoá/không sử dụng, chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn. Nỗ lực gần đây nhất là đề xuất thay đổi thuế suất của khoản lợi nhuận giao dịch bất động sản từ 2%/giá trị hợp đồng chuyển nhượng sang cơ chế thuế suất luỹ thoái theo thời gian nắm giữ (10% cho thời gian dưới 2 năm, 6% cho 2 - 5 năm, 4% cho 5 - 10 năm, 2% cho trên 10 năm) hoặc đánh 20% trên phần lãi chuyển nhượng. 

Việc chậm ra các sắc thuế về bất động sản cũng như chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư bất động sản là một trong những điểm then chốt nhất khiến hoạt động đầu tư, đầu cơ vẫn diễn ra mạnh mẽ trên thị trường bất động sản Việt Nam. Các giải pháp về nguồn cung có thể xoa dịu phần nào vấn đề, nhưng một khi không phải chứng minh nguồn tiền giao dịch, không phải chịu giới hạn khoản vay cũng như “miễn nhiễm” với các loại thuế, việc giảm đầu tư, đầu cơ bất động sản vẫn chỉ là chuyện bàn rồi để đấy.