Trong 7 tháng đầu năm 2026, Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận 37 dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo dữ liệu được các cơ quan báo chí dẫn từ Sở Xây dựng, 37 dự án gồm 30 dự án căn hộ với 21.165 căn và 7 dự án thấp tầng với 6.299 sản phẩm. Như vậy, 21.165 là số căn hộ, không phải toàn bộ sản phẩm của 37 dự án.
Nguồn cung tăng là tín hiệu tích cực sau nhiều năm thị trường bị nghẽn pháp lý. Nhưng nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa cơ hội mua nhà TP.HCM tăng tương ứng. Vấn đề nằm ở nơi hình thành nguồn cung và mặt bằng giá.
Nếu xét 21.165 căn hộ đủ điều kiện bán, Bình Dương cũ đóng góp 11.714 căn, hơn 55%. TP Thủ Đức cũ có khoảng 4.310 căn, hơn 20%. Khu vực nội thành TP.HCM cũ chỉ chiếm khoảng 11%, còn Bà Rịa Vũng Tàu cũ khoảng 2.551 căn, tương đương 12%. Cơ cấu này cho thấy hơn nửa nguồn cung căn hộ mới về pháp lý nằm ở Bình Dương cũ, nơi quỹ đất còn lớn và chi phí phát triển dự án có điều kiện thấp hơn khu vực lõi.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam, nhận định Bình Dương cũ đã trở thành phần quan trọng của thị trường nhà ở TP.HCM. Khu vực này tiếp tục đóng góp 70 đến 80% nguồn cung căn hộ mới trong ít nhất 5 năm tới nhờ quỹ đất lớn và nhiều khu đất sạch.
Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Công ty Savills Việt Nam, cho rằng quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí tạo lập và giải phóng mặt bằng tăng khiến dự án lớn khó triển khai. Các khu vực mở rộng còn dư địa hơn và hưởng lợi từ hạ tầng kết nối.
Điều đó lý giải vì sao nguồn cung tăng mà giá nhà khu vực lõi khó giảm sâu. Hàng mới không xuất hiện đủ nhiều ở nơi nhu cầu lớn nhất, trong khi chi phí đất, xây dựng, vốn và thời gian pháp lý vẫn cao. Dù Sở Xây dựng TP.HCM công bố số căn đủ điều kiện bán nhưng chưa công bố cơ cấu 21.165 căn theo tổng giá dưới 3 tỷ, từ 3 đến 5 tỷ hay trên 5 tỷ đồng. Vì vậy, chưa có cơ sở chính thức để khẳng định chính xác bao nhiêu căn trong 21.165 căn, phù hợp với thu nhập thực tế của đa số người mua nhà. Vì vậy, khả năng mua nhà TP.HCM vẫn là bài toán khó với nhiều gia đình.
Dữ liệu thị trường cho thấy xu hướng lệch về phân khúc đắt tiền. Công ty Quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu JLL cho biết trong khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2026, 43,2% thuộc phân khúc cao cấp. Đây là tập dữ liệu khác với 21.165 căn đủ điều kiện bán, nhưng vẫn cho thấy cơ cấu nguồn cung thực tế.
Sở Xây dựng TP.HCM cũng ghi nhận tại khu vực phía đông, giá căn hộ phổ biến khoảng 45 đến 55 triệu/m2, đồng thời xuất hiện dự án từ 65 đến 160 triệu/ m2, thậm chí 200 triệu/m2. Các dự án hạng sang, siêu sang tại trung tâm có thể lên 400 đến 500 triệu/m2. Các chuyên gia cho rằng, khi nguồn cung mới đi vào thị trường ở mặt bằng đó, kỳ vọng giá nhà giảm đồng loạt là khó xảy ra.
Thực tế cho thấy, khả năng chi trả của người mua nhà mới là thước đo quan trọng nhất. Giả sử hộ gia đình mua căn 3 tỷ đồng, có sẵn 30%, vay 70% trong 20 năm với lãi suất 10% mỗi năm và trả theo dư nợ giảm dần. Khoản thanh toán tháng đầu khoảng 26,25 triệu đồng. Nếu tiền trả nợ nhà không vượt 40% thu nhập, hộ gia đình cần thu nhập khoảng 66 triệu đồng mỗi tháng.
Với căn 5 tỷ đồng, vốn tự có phải đạt 1,5 tỷ đồng, khoản vay là 3,5 tỷ đồng. Tiền trả tháng đầu khoảng 43,75 triệu đồng và thu nhập hộ gia đình cần khoảng 109 triệu đồng mỗi tháng theo cùng giả định. Đây không phải chuẩn chung của mọi ngân hàng, nhưng cho thấy khoảng cách giữa giá nhà và sức mua. Thực tế cho thấy, chi phí để mua nhà TP.HCM đang vượt xa mức thu nhập trung bình
Khoảng cách này càng rõ khi Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), xác định nhóm hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 40 đến 50 triệu/tháng là nhóm thu nhập trung bình nhưng vẫn khó tiếp cận nhà thương mại.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp ở mức 30 đến 70 triệu đồng/m2 và tín dụng cho người mua với lãi suất khoảng 6 đến 7% mỗi năm.
Muốn người dân mua được nhà ở TP.HCM, chính sách không thể chỉ chạy theo số lượng dự án được tháo gỡ. Thành phố cần tăng nguồn cung có giá phù hợp bằng quỹ đất, quy hoạch, thủ tục nhanh hơn, chi phí vốn thấp hơn và cơ chế tín dụng dài hạn cho người mua ở thực.
Cũng cần phân biệt rõ số căn đủ điều kiện bán với số căn thực tế được tung ra thị trường. Đủ điều kiện bán là trạng thái pháp lý. Chủ đầu tư có thể chia giỏ hàng thành nhiều đợt, lựa chọn số căn mở bán theo sức hấp thụ và kế hoạch kinh doanh. Vì thế, 21.165 căn không có nghĩa 21.165 căn cùng lúc nằm trên thị trường để người mua lựa chọn.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng, bên cạnh số căn đủ điều kiện bán, thị trường cần biết số căn thực mở bán, số căn đã giao dịch, tỷ lệ sản phẩm dưới 3 tỷ và từ 3 đến 5 tỷ đồng. Khi đó, nguồn cung mới mới phản ánh đúng khả năng an cư.
TP.HCM có thêm 21.165 căn hộ là tín hiệu đáng mừng. Nhưng thước đo thành công không nằm ở số căn được phép bán. Thước đo phải là bao nhiêu căn có mức giá phù hợp với thu nhập, bao nhiêu hộ có thể vay mà không phải dành phần lớn thu nhập cho khoản nợ nhà. Nếu nguồn cung tăng mà người thu nhập trung bình vẫn đứng ngoài thị trường, bài toán mua nhà TP.HCM vẫn chưa được giải.
Tags:
(VNF) - Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước yêu cầu nâng chuẩn khi dòng vốn FDI thế hệ mới không chỉ tìm kiếm quỹ đất và giá thuê cạnh tranh. Doanh nghiệp ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng, năng lượng, logistics, tiêu chuẩn xanh và khả năng cung cấp một hệ sinh thái hỗ trợ vận hành, mở rộng sản xuất.
(VNF) - Đường vành đai 2.5 đang dần về đích, kéo theo mặt bằng giá nhà mặt phố khu vực lân cận tăng cao. Tại một số vị trí, giá rao bán đã tiệm cận mốc 700 triệu đồng/m2.
(VNF) - Theo quy định mới của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư phải gửi hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua đến Sở Xây dựng. Cơ quan này có 15 ngày để kiểm tra và trả lời bằng văn bản.
(VNF) - Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, HoSE: TAL) vừa thông qua chủ trương tham gia góp vốn thành lập hai doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực khu công nghiệp và năng lượng, với tổng số vốn dự kiến góp là 413 tỷ đồng.
(VNF) - Với hơn 40 tiện ích được bố trí theo ba nhóm sáng tạo, cân bằng và kết nối, Imperia Sensa Park hướng tới đáp ứng những nhu cầu thường nhật của cư dân, từ làm việc, vận động, thư giãn đến gặp gỡ, giao lưu. Cách tổ chức tiện ích theo từng nhu cầu sử dụng cũng góp phần tạo nên trải nghiệm sống thuận tiện và phù hợp với nhịp sinh hoạt của cộng đồng cư dân trẻ.
(VNF) - Định hướng áp dụng thuế cao hơn với đất bỏ hoang được kỳ vọng góp phần hạn chế tình trạng sử dụng đất lãng phí. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tế, chuyên gia cho rằng cần phân định rõ đất bị bỏ hoang do đầu cơ với những dự án chậm triển khai vì vướng quy hoạch, pháp lý, giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến bổ sung gần 8.000 ha đất khu công nghiệp (KCN) trong bối cảnh dòng vốn FDI tăng mạnh. Khi quỹ đất mở rộng, các KCN phải cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng và hệ sinh thái sản xuất.
(VNF) - Trong 3 ngày 18-20/9, hơn 10.000 lượt khách, từ gia đình trẻ, gia đình đa thế hệ đến nhà đầu tư, đã đến Nam Long Experience 2026 - Triển lãm bất động sản giá trị thực để trải nghiệm không gian sống, tìm hiểu hệ sinh thái đô thị và chọn sản phẩm phù hợp nhu cầu an cư, đầu tư.
(VNF) -Tập đoàn Mạnh Đức Việt Nam vừa khởi công dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Quế Võ III, phân khu 2.
(VNF) - Theo các chuyên gia và cơ quan quản lý, cần hiểu đúng tinh thần Nghị quyết 21: hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa người dân mất quyền sở hữu căn hộ. Vấn đề quan trọng là quyền tài sản sẽ được xử lý như thế nào khi công trình hết vòng đời hoặc không còn đủ điều kiện sử dụng.
(VNF) - Từ lĩnh vực sản xuất đồ chơi gỗ, Nam Hoa đang mở rộng sang bất động sản với dự án KCN Bạch Đằng II quy mô 421ha tại Quảng Ninh, tổng vốn đầu tư hơn 4.792 tỷ đồng.
(VNF) - TP. HCM có 1.338 dự án vướng mắc, với diện tích hơn 30.691 ha, tổng giá trị đầu tư 658.084 tỷ đồng, được đăng ký trên Hệ thống 751 của Bộ Tài chính.
(VNF) - Hơn 5 tỷ USD đang được đầu tư vào hạ tầng Phú Quốc trước thềm APEC 2027. Với những siêu dự án có quy mô vượt mặt những biểu tượng hàng đầu thế giới, đảo Ngọc đang kiến tạo nền tảng tăng trưởng dài hạn cho du lịch MICE, hướng tới thu hút các sự kiện quốc tế, dòng khách chất lượng cao và nguồn vốn đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Từ nay đến 2030, Bắc Ninh đặt mục tiêu hoàn thành hơn 72,62 triệu m2 sàn nhà ở thương mại, tương đương khoảng 511.600 căn. Nhu cầu vốn cho phân khúc này ước hơn 637.600 tỷ đồng, chiếm phần lớn tổng vốn phát triển nhà ở của địa phương.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu nghiên cứu đưa các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý tình trạng đất bỏ hoang vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
(VNF) - UBND tỉnh Hưng Yên vừa chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao Công ty cổ phần Đầu tư Hoàn Long Homes là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội tại thôn Đại Hạnh, xã Hoàn Long - Khu số 1.
(VNF) - Giá bán nhà ở xã hội Minh Đức theo công bố gần 24 triệu đồng/m2, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua từ ngày 24/10 đến 30/11/2026.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu giữ quy định bắt buộc công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu kiện và rủi ro pháp lý.
(VNF) - Nhờ dự án vành đai 1, nhiều căn nhà từng nằm sâu trong ngõ bất ngờ trở thành nhà mặt đường. Không ít căn hiện được rao bán với giá lên tới 500 triệu đồng/m2.
(VNF) - Giá căn hộ tại HH Linh Đàm đã giảm khoảng 35% so với đỉnh, nhiều căn mất hơn 1 tỷ đồng giá trị, nhưng thanh khoản vẫn èo uột.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu làm rõ quyền của người sở hữu chung cư khi hết niên hạn, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại và thực hiện nghĩa vụ tài chính cho việc xây mới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị và dịch vụ thương mại hơn 43ha tại Nghệ An do liên danh Mipec - Tràng An triển khai vừa chuyển 5.500m2 đất thương mại sang phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong 5 năm tới, Hưng Yên dự kiến đưa vào sử dụng hơn 64,6 triệu m2 sàn nhà ở, tương đương hàng trăm nghìn căn, trong đó có hơn 300.000 căn nhà ở thương mại.
(VNF) - Chỉ hai ngày sau khi kế hoạch huy động hơn 2.100 tỷ đồng có bước tiến mới, Giầy Thượng Đình thay Tổng giám đốc bằng một lãnh đạo chuyên về đầu tư và quản lý dự án của Vinaconex.
(VNF) - Đề xuất chuyển 5% giá trị hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng, chỉ giải ngân cho chủ đầu tư khi người mua được cấp sổ hồng, được kỳ vọng tăng sự an toàn cho người mua. Tuy nhiên, theo chuyên gia, cần làm rõ thời hạn giữ tiền và trách nhiệm của các bên nếu việc cấp giấy chứng nhận kéo dài.
(VNF) - Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước yêu cầu nâng chuẩn khi dòng vốn FDI thế hệ mới không chỉ tìm kiếm quỹ đất và giá thuê cạnh tranh. Doanh nghiệp ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng, năng lượng, logistics, tiêu chuẩn xanh và khả năng cung cấp một hệ sinh thái hỗ trợ vận hành, mở rộng sản xuất.
(VNF) - Thanh Hà Cienco 5 đang được đẩy mạnh xây dựng, với nhiều dãy liền kề, biệt thự dần hiện hữu. Đây cũng là địa điểm được Hà Nội dự kiến bố trí nhà ở cho cư dân tại các dự án sai phạm của Mường Thanh trong trường hợp phải di dời.
