Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), các yếu tố để hình thành bong bóng gồm: nền kinh tế phát triển nóng, tín dụng tăng trưởng cao, lệch pha phân khúc, xuất hiện ồ ạt các nhà đầu tư thứ cấp và số lượng giới đầu cơ lướt sóng tăng vọt.
Trong 5 yếu tố trên, ông Châu nhận định nền tảng của tình trạng bong bóng bất động sản là một nền kinh tế phát triển nóng. Khi đó, việc kiếm được nhiều tiền trở nên dễ dàng, người dân có xu hướng cất trữ tiền thông qua đầu tư vào bất động sản.
Dòng tiền cất trữ được rót vào với số lượng lớn sẽ "đốt nóng" thị trường, đẩy giá nhà ở lên cao, qua đó mở rộng biên độ lợi nhuận, kích thích người dân tiếp tục rót tiền vào, cứ thế tạo thành vòng quay liên tục và hình thành bong bóng.
Tuy nhiên, theo ông Châu, trong 6 tháng đầu năm, nền kinh tế chỉ đạt mức tăng trưởng 5,52% và dự báo mục tiêu tăng trưởng cả năm 6,7% có thể không đạt được. Như vậy, nền kinh tế chỉ phát triển ở một mức độ bình thường, chưa đủ độ nóng để có thể làm nền tảng cho tình trạng bong bóng.
Yếu tố thứ hai để hình thành bong bóng là tăng trưởng tín dụng. Năm 2007, đỉnh cao của bong bóng bất động sản, tăng trưởng tín dụng đạt tới mức 37,8%. Song, năm 2015, tín dụng chỉ tăng 18%, 6 tháng đầu năm nay là 8,16%.
Dòng vốn như vậy thì không quá dồi dào lại kết hợp với việc Ngân hàng Nhà nước đang tăng cường siết tín dụng vào bất động sản thông qua việc sửa đổi Thông tư 36 thành Thông tư 06 cho thấy doanh nghiệp còn đang phải đau đầu tìm vốn, không thể có bong bóng được.
Yếu tố thứ ba, ông Châu nhấn mạnh, là phải có sự xuất hiện của giới đầu cơ thật sự. Các nhà đầu cơ này sẽ gom hàng, tạo sóng và dẫn dắt người ta lướt sóng. "Tạo sóng tức là giá sau cao hơn giá trước, hình thành nên giá ảo, nhưng giờ ngay đến chủ đầu tư còn bán không hết hàng, làm gì có chuyện nhà đầu cơ bán được giá cao hơn chủ đầu tư", ông Châu nói.
Một yếu tố nữa cũng hết sức quan trọng, theo ông Châu, là sự điều tiết của Nhà nước. Chính sự điều tiết kịp thời của Nhà nước thông qua chính sách tín dụng đã góp phần điều chỉnh thị trường bất động sản trong 3 năm qua tăng trưởng theo hướng ổn định, lành mạnh.
Tuy vậy, ông Châu cũng cho rằng, hiện nay đã xuất hiện 2 yếu tố đang đe dọa đến sự bền vững của thị trường. Đó là sự gia tăng số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và lệch pha trong cung cầu sản phẩm.
Số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp hiện nay đã tăng lên đáng kể so với các năm trước. Sự gia tăng này đẩy lượng giao dịch tăng lên nhưng cũng qua đó làm biến động giá nhà. Trong 6 tháng qua, giá nhà đã tăng tư 3 – 7%, cục bộ một số nơi, một số phân khúc có mức tăng cao hơn. Tình trạng người mua nhà phải chịu mức chênh từ vài chục đến vài trăm triệu đồng là hết sức phổ biến.
Cùng với sự gia tăng nhà đầu tư thứ cấp là tình trạng lệch pha sang phân khúc cao cấp trên thị trường. Theo ông Châu, thị trường hiện nay đang dư thừa các sản phẩm cao cấp, thiếu vắng các dự án căn hộ có giá rẻ và trung bình, phù hợp với túi tiền của đa số người dân. Điều này khiến cho thị trường mất thăng bằng khi nguồn cung không đáp ứng được cầu thực của người tiêu dùng.
Từ việc phân tích 5 yếu tố nêu trên, ông Châu nhận định thị trường bất động sản Việt Nam chưa thể xuất hiện bong bóng trong năm 2016. Tuy nhiên cũng sẽ không thể phủ nhận được các thực tế rủi ro đang xuất hiện và tác động tiêu cực đến thị trường.
Ông Châu cho rằng, bên cạnh các biện pháp quản lý chặt chẽ, Nhà nước cần thiết phải có những khuyến nghị cụ thể, hướng doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để cân đối thị trường.
