Nhà đầu tư căn hộ điều chỉnh giá để 'thoát hàng'

Thanh khoản suy yếu, giá căn hộ thứ cấp đồng loạt điều chỉnh

Thị trường căn hộ thứ cấp thời gian gần đây ghi nhận sự chững lại sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trước đó. Thanh khoản giảm, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, trong khi chi phí vốn gia tăng đã khiến mặt bằng giá bắt đầu xuất hiện điều chỉnh.

Theo ghi nhận, nhiều chủ sở hữu tại cả Hà Nội và TP. HCM buộc phải hạ giá 5% - 10%, thậm chí cao hơn, nhằm tìm kiếm thanh khoản trong bối cảnh lực cầu suy yếu.

Tại Hà Nội, xu hướng giảm giá diễn ra rõ tại các khu vực phía tây. Anh Trần Minh Đức, một nhà đầu tư cá nhân tại khu vực Nam Từ Liêm, cho biết đang phải rao bán lại một căn hộ hơn 50m2 sau thời gian dài không đạt kỳ vọng. Thời điểm mua vào, anh từng chấp nhận trả thêm khoảng 180 - 200 triệu đồng so với giá gốc với kỳ vọng thị trường tiếp tục đi lên trong ngắn hạn. Tuy nhiên, khi thanh khoản chậm lại, lượng người quan tâm giảm và lãi vay có xu hướng tăng, áp lực tài chính buộc anh phải đưa tài sản ra thị trường.

“Ban đầu tôi nghĩ chỉ cần giữ vài tháng là có thể bán ra có lãi, nhưng thị trường hiện chững lại, người hỏi rất ít. Trong khi đó, chi phí lãi vay tăng khiến áp lực dòng tiền ngày càng lớn, buộc tôi phải cân nhắc bán sớm”, anh Đức chia sẻ.

Tại TP. HCM, chị Mai Phương - môi giới căn hộ khu đông, cho biết một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 86m2 tại khu vực An Bình từng được chào bán ở mức 9,5 tỷ đồng nhưng chỉ ghi nhận các đề nghị quanh 8 - 8,5 tỷ đồng. Sau hơn hai tháng không tìm được người mua phù hợp, chủ nhà buộc phải điều chỉnh giá xuống 8,6 tỷ đồng, thấp hơn hơn 400 triệu đồng so với kỳ vọng ban đầu.

Tương tự, một căn hộ diện tích gần 60m2 tại khu vực Dĩ An được rao bán ở mức 3,8 tỷ đồng, sau đó giảm xuống 3,6 tỷ đồng nhưng vẫn chưa phát sinh giao dịch. Phần lớn người mua ở thực chỉ chấp nhận mức dưới 3,5 tỷ đồng do có nhiều lựa chọn thay thế trên thị trường, khiến giao dịch cuối cùng chỉ được chốt ở khoảng 3,4 tỷ đồng.

Ở phân khúc cao hơn, một căn hộ diện tích hơn 110m2 tại khu vực Bình Thạnh từng được chào bán trên mức 16 tỷ đồng cũng trải qua nhiều vòng thương lượng kéo dài. Sau nhiều lần điều chỉnh, giá giao dịch thực tế thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu, phản ánh rõ áp lực thanh khoản đang gia tăng trên thị trường thứ cấp.

Theo các sàn môi giới, diễn biến giá trên thị trường thứ cấp hiện không đồng đều giữa các phân khúc. Nhóm căn hộ trên 5 tỷ đồng, đặc biệt các tài sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thường ghi nhận mức giảm phổ biến 10% - 15%. Trong khi đó, phân khúc dưới 3 tỷ đồng phục vụ nhu cầu ở thực có mức biến động giá thấp hơn và thanh khoản ổn định hơn.

Diễn biến này xảy ra trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường tiếp tục suy giảm rõ rệt. Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP. HCM trong quý gần nhất chỉ đạt 40%, giảm 26 điểm phần trăm so với quý trước. JLL Việt Nam cũng ghi nhận thanh khoản căn hộ giảm gần 17% so với cuối năm 2025.

Cùng thời điểm, mức độ quan tâm thị trường đi xuống khoảng 12% - 15% so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh phổ biến 4% - 7%.

Không chỉ giảm về giao dịch, thị trường còn xuất hiện rõ nét xu hướng “thoát hàng”. Theo các sàn môi giới, số lượng sản phẩm ký gửi bán lại gia tăng, đặc biệt ở nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhiều trường hợp chấp nhận giảm lợi nhuận hoặc cắt lỗ 100 - 300 triệu đồng mỗi sản phẩm để thu hồi vốn nhanh.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường thứ cấp điều chỉnh đến từ sự thay đổi của chi phí vốn và thanh khoản.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết thanh khoản căn hộ trong quý I tiếp tục chậm lại so với quý trước. Cùng với đó, mức điều chỉnh giá khoảng 4% - 7% phản ánh rõ áp lực thị trường, trong khi lượng quan tâm giảm 12% - 15%.

Ông phân tích, khi chi phí vốn tăng, đặc biệt với các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, bài toán đầu tư không còn xoay quanh kỳ vọng tăng giá mà chuyển sang cân đối dòng tiền. Lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi hiện phổ biến khoảng 11% - 12%/năm, khiến áp lực trả nợ gia tăng đáng kể.

Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, cho rằng mức điều chỉnh giảm 5% - 10% chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chịu áp lực dòng tiền, trong khi nhóm có tiềm lực tài chính tốt vẫn giữ giá hoặc điều chỉnh nhẹ.

Theo S&I Ratings, dòng tiền thị trường cũng đang thay đổi khi giai đoạn đầu cơ dần thu hẹp. Nếu trước đây thanh khoản được hỗ trợ bởi kỳ vọng tăng giá, thì từ cuối 2025 sang 2026, dòng vốn có xu hướng rút khỏi các tài sản mang tính đầu cơ trong bối cảnh tín dụng thận trọng hơn.

Thị trường phân hóa mạnh thay vì suy giảm đồng loạt

Các chuyên gia nhận định bất động sản thứ cấp đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá mạnh, với dư địa tăng nhanh không còn nhiều trong bối cảnh tín dụng thắt chặt và quản lý thị trường minh bạch hơn.

Thị trường hiện phân hóa rõ giữa các nhóm nhà đầu tư. Nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao chịu áp lực lớn nhất, buộc phải giảm giá hoặc thoát hàng để giảm chi phí vốn. Trong khi đó, nhóm nắm giữ dài hạn hoặc sở hữu tài sản tạo dòng tiền ổn định ít chịu tác động hơn.

Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ở thực ngày càng nới rộng, khiến sức cầu suy yếu rõ rệt.

Ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, nhận định thị trường đang “đổi trục” dòng tiền, từ đầu cơ ngắn hạn sang các giá trị cốt lõi như nhu cầu ở thực, bất động sản công nghiệp và các khu đô thị có hạ tầng đồng bộ.

Trong bối cảnh hiện tại, các chuyên gia cho rằng việc giảm giá và “thoát hàng” không phải tín hiệu suy giảm sâu, mà là quá trình tái cân bằng tất yếu sau giai đoạn tăng trưởng nhanh.

Áp lực vẫn tập trung ở nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, trong khi các tài sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định tiếp tục giữ lợi thế.

Xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang nhu cầu ở thực và các phân khúc bền vững được kỳ vọng giúp thị trường giảm tính đầu cơ, cải thiện thanh khoản trong trung và dài hạn.

Nhìn tổng thể, đây là giai đoạn sàng lọc cần thiết để hình thành mặt bằng giá mới phù hợp hơn với khả năng chi trả thực tế, đồng thời tái định hình chiến lược đầu tư theo hướng an toàn và dài hạn hơn.