Nhà đầu tư 'chật vật' đòi nợ trái phiếu, doanh nghiệp cạn tiền 'xin khất'

Hàng nghìn tỷ đồng chưa thể thanh toán

Một trong những trường hợp đáng chú ý là Công ty TNHH No Va Thảo Điền. Với lô trái phiếu NTDC H2227001 trị giá 2.300 tỷ đồng, doanh nghiệp chưa thanh toán được hơn 1.056 tỷ đồng gốc đến hạn. Tổng nghĩa vụ phải trả, gồm gốc và các khoản liên quan, là 2.021 tỷ đồng, song số tiền thanh toán đúng hạn ghi nhận bằng 0. Lý do được doanh nghiệp đưa ra là chưa thu xếp được nguồn tiền.

Tình trạng tương tự diễn ra tại Công ty Cổ phần Bông Sen. Doanh nghiệp hiện còn dư nợ gốc 4.800 tỷ đồng đối với lô trái phiếu BSECH2126003, được phát hành ngày 15/10/2021 với lãi suất 15,75%/năm.

Trong kỳ báo cáo từ ngày 1/1 đến 30/6, Bông Sen có nghĩa vụ thanh toán hơn 3.009 tỷ đồng tiền lãi nhưng toàn bộ khoản này chưa được thanh toán. Doanh nghiệp cho biết nguyên nhân là tài khoản của công ty đang bị phong tỏa.

Tại CTCP Tập đoàn Bất động sản Quốc gia (NRC), lô trái phiếu NRCH2123002 có nghĩa vụ thanh toán 160 tỷ đồng tiền gốc trong kỳ, nhưng doanh nghiệp mới thanh toán được 1,3 tỷ đồng, còn thiếu 158,7 tỷ đồng. NRC cho biết đã có văn bản gia hạn thanh toán ngày 31/7/2025.

Công ty Cổ phần Đường Man vẫn còn hơn 171 tỷ đồng phải thanh toán đối với lô trái phiếu DMBOND2017 trong kỳ báo cáo từ ngày 1/1 đến 30/6/2026. Doanh nghiệp đã thanh toán 8,5 tỷ đồng trong đợt ngày 29/4 và 20 tỷ đồng vào ngày 30/6, song cho biết chưa thu xếp được nguồn tiền theo kế hoạch và đang thương lượng với nhà đầu tư về phương án thanh toán gốc, lãi.

Công ty Cổ phần Du lịch và Đầu tư Xây dựng Châu Á cũng còn hơn 372 tỷ đồng phải thanh toán đối với lô trái phiếu CTACH2123001 trong kỳ báo cáo từ ngày 1/1 đến 30/6/2026. Doanh nghiệp cho biết thị trường bất động sản trì trệ khiến công ty chưa thể thu xếp nguồn tiền.

Theo phương án đã làm việc với nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ thanh toán khi phát sinh nguồn thu. Các khoản lãi được tạm thời khoanh lại và xác định tại thời điểm thanh toán gốc trái phiếu lần cuối, chậm nhất vào quý I/2028.

CTCP DRH Holdings cũng đang chậm trả hơn 570 tỷ đồng đối với hai lô trái phiếu DRHH2022001 và DRHH2224001 dù các lô trái phiếu đã đáo hạn. Lý do được doanh nghiệp đưa ra là chưa thu xếp được nguồn tiền thanh toán.

Đáng chú ý là trường hợp của Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land với 19 lô trái phiếu được ghi nhận trong kỳ báo cáo nửa đầu năm 2026. Báo cáo gửi HNX cho thấy, đến cuối tháng 6, doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu gần 8.563 tỷ đồng, giảm 45% so với một năm trước.

Trong nửa đầu năm, Hưng Thịnh Land đã thanh toán khoảng 372,4 tỷ đồng gốc trái phiếu, song phần lớn là các khoản đã quá hạn. Nhiều người mua trái phiếu của doanh nghiệp vẫn đang chờ đợi việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trong khi Hưng Thịnh Land cho biết đang điều chỉnh kế hoạch thanh toán phù hợp với tình hình thực tế và tiếp tục đàm phán với người sở hữu trái phiếu.

Những trường hợp trên cho thấy, dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã có những tín hiệu cải thiện, việc xử lý các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là những khoản đã phát sinh chậm trả, vẫn là bài toán không dễ giải quyết.

Trong bối cảnh đó, thỏa thuận giữa tổ chức phát hành và nhà đầu tư về lộ trình, thời hạn thanh toán có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Tuy nhiên, đến nay vẫn ghi nhận nhiều trường hợp nhà đầu tư phải trực tiếp tới trụ sở doanh nghiệp để đòi nợ. Với nhà đầu tư cá nhân, vị thế và nguồn lực đàm phán thường hạn chế hơn, khiến việc bảo vệ quyền lợi và thu hồi khoản đầu tư trở nên khó khăn.

Những khoản nợ cũ dần được tất toán

Theo Báo cáo Tổng quan thị trường trái phiếu doanh nghiệp của VIS Rating, tỷ lệ chậm trả hàng năm đã giảm từ 0,56% vào tháng 8/2025 xuống còn 0,24% vào tháng 8/2026. Giá trị trái phiếu phát sinh chậm trả mới trong tháng 8 chỉ khoảng 0,3 nghìn tỷ đồng. Trong tổng dư nợ trái phiếu đang lưu hành, 90,2% ở trạng thái thanh toán bình thường, 6,7% chậm trả lãi và 3,1% chậm trả gốc nhưng chưa được khắc phục.

Khả năng xử lý các khoản chậm trả cũ cũng ghi nhận sự cải thiện. Đối với nhóm bất động sản dân cư, tỷ lệ thu hồi trái phiếu chậm trả tăng từ 29,2% năm 2024 lên 48,8% năm 2025 và đạt 58,7% trong năm 2026. Tỷ lệ này ở nhóm năng lượng lần lượt là 24%, 41,8% và 42,8%, trong khi nhóm xây dựng cải thiện từ 13,2% lên 16,6% và 18,8%.

Dòng tiền thực tế cũng đã bắt đầu quay trở lại để xử lý một phần nghĩa vụ tồn đọng. Theo VIS Rating, Hưng Thịnh Land đã hoàn trả 3.514 tỷ đồng nợ gốc chậm trả, đưa dư nợ trái phiếu còn lại xuống 2.720 tỷ đồng. CTCP Đầu tư địa ốc NoVa hoàn trả 968 tỷ đồng, trong khi Công ty TNHH NOVA Thảo Điền hoàn trả 965 tỷ đồng.

Công ty TNHH Saigon Glory cũng vừa thực hiện đợt mua lại trước hạn gần 1.246 tỷ đồng trái phiếu thuộc 5 mã từ SGL-2020.06 đến SGL-2020.10 vào ngày 26/8/2026. Cộng với đợt tất toán gần 1.000 tỷ đồng vào cuối tháng 5/2026, khối lượng trái phiếu đang lưu hành của các lô này hiện giảm xuống còn khoảng 1.263 tỷ đồng.

Những diễn biến trên cho thấy việc xử lý nợ cũ đang có những chuyển biến tích cực, khi một số doanh nghiệp đã có dòng tiền để thanh toán hoặc mua lại trái phiếu trước hạn. Tuy nhiên, tiến độ xử lý vẫn không đồng đều và khả năng trả nợ tiếp tục phụ thuộc lớn vào sức khỏe tài chính cũng như dòng tiền của từng tổ chức phát hành.

Trong 12 tháng tới, áp lực mới vẫn đang chờ phía trước với khoảng 253.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Riêng tháng 12/2026 có khoảng 31.000 tỷ đồng đến hạn. Sang năm 2027, áp lực đáo hạn tăng trở lại, với khoảng 24.000 tỷ đồng vào tháng 4 và đạt đỉnh khoảng 38.000 tỷ đồng vào tháng 6/2027.

Đáng chú ý, trong lượng trái phiếu sẽ đáo hạn có một bộ phận đã phát sinh chậm trả hoặc được gia hạn nợ. Do đó, bài toán trong 12 tháng tới không chỉ nằm ở quy mô trái phiếu đến hạn mà còn phụ thuộc vào chất lượng của từng tổ chức phát hành và khả năng tạo dòng tiền để thực hiện nghĩa vụ.

Nhu cầu vốn mới vẫn lớn

Trong khi áp lực trả nợ vẫn hiện hữu, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp địa ốc vẫn lớn. Phát hành trái phiếu tiếp tục là một kênh huy động vốn, song doanh nghiệp phải chấp nhận mức chi phí ngày càng cao.

Với nhóm bất động sản, lãi suất phát hành trái phiếu hiện đang ở mức từ 12%/năm trở lên, cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với tháng trước và hơn 4 điểm phần trăm so với trái phiếu ngân hàng.

Đơn cử như Công ty cổ phần Vinhomes đã phát hành tổng cộng 3.000 tỷ đồng qua hai lô trái phiếu, với lãi suất lần lượt 11% và 12,5%/năm. Kinh Bắc (KBC) huy động 700 tỷ đồng qua trái phiếu, kỳ hạn 3 năm, với lãi suất 12% cho kỳ tính lãi đầu tiên.

Công ty cổ phần Tandoland vừa hoàn tất phát hành 258 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 13%/năm. Đây là thành viên của Tân Đô Group, đang đầu tư hai dự án bất động sản có quy mô gần 400ha tại Tây Ninh.

Việc một số doanh nghiệp tiếp tục huy động vốn qua trái phiếu cho thấy kênh này vẫn giữ vai trò nhất định trong việc bổ sung nguồn tài chính. Theo S&I Ratings, trong bối cảnh tín dụng kinh doanh bất động sản tiếp tục được kiểm soát, trái phiếu doanh nghiệp vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn vốn cho các chủ đầu tư trong thời gian tới.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cao cũng đồng nghĩa với việc nghĩa vụ tài chính trong tương lai sẽ lớn hơn. Bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc Phân tích ngành bất động sản tại Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết việc mặt bằng lãi suất trái phiếu bất động sản tăng cao đáng kể có thể khiến rủi ro tái cấp vốn của doanh nghiệp bất động sản tăng lên rõ rệt.

Bên cạnh chi phí huy động vốn tăng, doanh nghiệp bất động sản còn chịu áp lực từ các khoản trái phiếu đến hạn và nhu cầu mua lại trái phiếu trước hạn. Theo bà Trúc, những yếu tố này có thể làm tăng chi phí phát triển dự án, ảnh hưởng đến lợi nhuận và tạo thêm áp lực lên giá bán bất động sản.