Nhà ở thương mại giá phù hợp: Tiêu chí thế nào, giá bao nhiêu là vừa?

Cần tiêu chí rõ ràng

Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo nghị quyết về thí điểm phát triển NƠTM có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Dự thảo đề xuất hệ thống chính sách phục vụ thí điểm phát triển NƠTM, bao gồm quy hoạch và kế hoạch phát triển, cơ chế đất đai, đầu tư xây dựng, ưu đãi dự án, phương thức xác định giá bán và giao dịch nhà ở.

Đáng chú ý, doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này được hưởng nhiều ưu đãi, như: được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án và không phải bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trong phạm vi dự án...

Nguyên tắc xác định giá bán và giá thuê mua được xây dựng trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, đầu tư xây dựng và chi phí hợp pháp khác, cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15%.

Chính sách này được kỳ vọng tạo thêm nguồn cung nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình, đặc biệt là những người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm.

Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở những năm gần đây tăng bình quân từ 10 - 15% mỗi năm, có giai đoạn lên tới 30%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp với số đông lại khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Việc phát triển NƠTM giá phù hợp được xem là một giải pháp bổ sung, song hành cùng chính sách NƠXH, nhằm mở rộng cơ hội an cư cho người dân.

Theo giới chuyên gia, chính sách này không thể khiến giá nhà giảm ngay lập tức, nhưng nếu được triển khai đồng bộ và quyết liệt sẽ góp phần bình ổn mặt bằng giá và thiết lập lại cấu trúc thị trường lành mạnh hơn.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cho rằng, trong bối cảnh thị trường đang lệch pha cung-cầu, việc Nhà nước có chính sách khuyến khích phát triển sản phẩm phù hợp với số đông người dân là rất cần thiết. Đây là hướng đi bổ trợ cho chính sách NƠXH, đồng thời giảm áp lực cho ngân sách nhà nước.

Bên cạnh kỳ vọng về tăng nguồn cung và hạ nhiệt giá nhà, việc phát triển NƠTM giá phù hợp cũng đặt ra một số vấn đề cần cân nhắc trong quá trình xây dựng chính sách.

Nhiều ý kiến cho rằng nếu không có quy định rõ ràng và minh bạch, phân khúc này có thể làm phát sinh lỗ hổng trục lợi chính sách hoặc tạo ra môi trường cạnh tranh thiếu bình đẳng trên thị trường.

Một số chuyên gia cho biết mô hình NƠTM giá phù hợp mang tính “lai” giữa NƠTM và NƠXH. Việc cho phép chỉ định chủ đầu tư, giao đất không qua đấu giá có thể tạo lợi thế cạnh tranh đáng kể cho dự án được hưởng ưu đãi, từ đó phát sinh nguy cơ cạnh tranh thiếu bình đẳng với các dự án thương mại thông thường. Nếu áp dụng trên diện rộng, ngân sách địa phương có thể bị ảnh hưởng do giảm nguồn thu từ tiền sử dụng đất do không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo cơ chế cạnh tranh, đồng thời làm gia tăng mức độ can thiệp hành chính vào thị trường.

Vấn đề rủi ro trục lợi chính sách cũng được đặt ra. Theo phân tích của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), dù có quy định hạn chế chuyển nhượng 5 năm, vẫn có khả năng phát sinh tình trạng “lách luật” thông qua việc nhờ người khác đứng tên hoặc chuyển nhượng sau khi hết thời hạn hạn chế. Dự thảo chưa thiết kế cơ chế xét duyệt đối tượng mua chặt chẽ như đối với NƠXH.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội - nhìn nhận rằng NƠTM giá phù hợp có thể tạo ra “ngách” chính sách để nhiều dự án xin ưu đãi. Khi ra thị trường, các dự án này có thể được bán thấp hơn mặt bằng chung nhờ hưởng hỗ trợ, từ đó dẫn đến nguy cơ cạnh tranh thiếu công bằng.

Mức giá bao nhiêu là phù hợp?

Các chuyên gia cảnh báo nếu cơ chế ưu đãi tài chính và quỹ đất không đủ rõ ràng, mô hình này có thể khó triển khai trên thực tế.

Bà Hồ Thu Mai, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cho rằng, dù có nhiều điểm tương đồng với NƠXH về mục tiêu chính sách, nhưng cơ chế ưu đãi cho NƠTM giá phù hợp hiện vẫn chưa đủ rõ ràng.

Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%, nhưng cơ chế vay ưu đãi lại không có thông số cụ thể (lãi suất, thời hạn vay, nguồn vốn). Điều này khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này rất dễ dừng ở chủ trương, khó triển khai hiệu quả trên thực tế.

Ông Ngô Gia Hoàng, Trường ĐH Luật TP.HCM, nhận xét phân khúc này bị khống chế giá và lợi nhuận nhưng chi phí đầu vào lại phụ thuộc thị trường. Nếu không có ưu đãi thực chất về đất đai, quỹ đất sạch, thủ tục rút gọn hoặc tín dụng rõ ràng, doanh nghiệp sẽ khó cân đối tài chính.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng quy định tiền sử dụng đất của dự án vẫn bị tính theo bảng giá đất và hệ số K, cách tính đang vướng đối với các dự án NƠTM vì chưa có hướng dẫn. NƠTM phù hợp có cả nhà thấp tầng, nhà cao tầng. Vì thế, nếu vẫn tính hệ số K như hiện nay thì tiền sử dụng đất tăng lên gấp 2-3 lần so với cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư trước đây. Do vậy cần quy định hệ số K áp dụng cho từng loại dự án, thay vì cào bằng.

Về mức giá, đa số ý kiến đều cho rằng cần quy định mức giá cụ thể, trong đó thấp nhất khoảng 30 triệu đồng/m2 và cao nhất không quá 70 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị không nên khống chế lợi nhuận tối đa 15% mà chỉ cần khống chế giá bán từ 30-70 triệu đồng/m2, tức mỗi căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá khoảng từ 2-5 tỷ đồng.

Nhiều chuyên gia cho hay, chữ “phù hợp” không nên chỉ được hiểu ở khía cạnh giá, mà còn phải tính đến giá trị. Để mô hình này thực sự mở rộng cơ hội an cư cho người dân, chính sách cần được thiết kế minh bạch, rạch ròi, tránh lặp lại những vướng mắc từng xuất hiện ở phân khúc NƠXH.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing PropertyGuru Việt Nam, nhìn nhận câu chuyện NƠTM giá phù hợp cần được đặt trong tương quan thu nhập và giá nhà. NƠTM giá phù hợp chỉ thực sự “phù hợp” khi cân bằng được giữa giá tiền và chất lượng sống thay vì chỉ rẻ hơn mặt bằng chung.

Ông Trần Tuấn, Phó Trưởng ban Hội viên VARS, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cho rằng dự thảo nghị quyết là bước đi tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Nhưng để chính sách phát huy hiệu quả thực chất, cần làm rõ khung giá, tiêu chí người mua và tăng cường giám sát thực hiện.