Sau mỗi dự án mở đường, nhiều tuyến phố tại Hà Nội lại xuất hiện các ngôi nhà "siêu mỏng, siêu méo" được xây dựng trên những thửa đất còn sót lại sau giải phóng mặt bằng.
Đây là những công trình nằm trên các thửa đất có diện tích quá nhỏ hoặc hình dạng bất thường như tam giác, hình thang nhọn..., không bảo đảm yêu cầu về kiến trúc, an toàn cũng như mỹ quan đô thị.
Ghi nhận thực tế cho thấy tình trạng này đang tái diễn tại nhiều dự án giao thông lớn trên địa bàn thành phố.
Dọc tuyến Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, dù dự án chưa hoàn thành và chưa chính thức thông xe, nhiều công trình có hình dạng méo mó đã xuất hiện trên phần đất còn lại sau giải phóng mặt bằng.
Tình trạng tương tự cũng được ghi nhận tại dự án mở rộng đường Nguyễn Tuân (phường Thanh Xuân) hay tuyến Vành đai 2,5 đoạn hầm chui Kim Đồng - Giải Phóng, khu vực tiếp giáp phố Định Công.
Những công trình này không chỉ làm mất mỹ quan đô thị mà còn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn trong quá trình sử dụng.
Nhằm chấn chỉnh tình trạng trên, thời gian qua Hà Nội đã ban hành nhiều quy định và giải pháp quản lý.
Đáng chú ý, Quyết định số 61/2024 của UBND thành phố, có hiệu lực từ ngày 7/10/2024, đã quy định rõ việc xử lý các thửa đất không đủ điều kiện xây dựng sau giải phóng mặt bằng.
Mục tiêu của quy định là ngăn chặn ngay từ đầu việc hình thành công trình “siêu mỏng, siêu méo” đồng thời tạo điều kiện để chỉnh trang kiến trúc đô thị đồng bộ hơn. Song việc triển khai quy định này trên thực tế gần như bị bỏ quên.
Chia sẻ với VietnamFinance, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, cho biết mặc dù quy định đã có từ nhiều năm, nhưng sau mỗi dự án mở đường vẫn xuất hiện hàng loạt nhà siêu mỏng, siêu méo. Nguyên nhân không nằm ở việc thiếu quy định pháp luật, mà chủ yếu nằm ở khâu tổ chức thực hiện.
Thứ nhất, nhiều dự án mở đường chỉ tập trung vào phạm vi giải phóng mặt bằng theo chỉ giới quy hoạch mà chưa xử lý triệt để các phần diện tích còn lại sau thu hồi. Khi chỉ thu hồi đúng phần đất phục vụ công trình giao thông, nhiều thửa đất nhỏ, méo hoặc không còn đủ điều kiện xây dựng vẫn tồn tại và trở thành tiền đề hình thành nhà siêu mỏng, siêu méo.
Thứ hai, việc hợp thửa trên thực tế phụ thuộc rất lớn vào sự thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất liền kề. Trong nhiều trường hợp, các bên không thống nhất được giá chuyển nhượng hoặc không có nhu cầu nhận phần đất còn lại, dẫn đến việc hợp thửa không thể thực hiện. Nếu Nhà nước không có cơ chế xử lý tiếp theo thì các thửa đất này vẫn tiếp tục tồn tại.
Thứ ba, ở một số nơi vẫn còn tình trạng quản lý trật tự xây dựng chưa chặt chẽ. Có trường hợp công trình được xây dựng, cải tạo hoặc cơi nới trên các thửa đất không bảo đảm điều kiện về diện tích và kích thước, khiến việc xử lý sau này trở nên khó khăn và tốn kém hơn.
Ngoài ra, sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý như đất đai, quy hoạch, xây dựng và chính quyền địa phương đôi khi chưa thật sự đồng bộ. Việc rà soát các thửa đất không đủ điều kiện tồn tại, xây dựng phương án hợp thửa hoặc thu hồi bổ sung chưa được thực hiện ngay từ giai đoạn lập dự án, mà thường chỉ xử lý sau khi công trình đã hoàn thành.
Để khắc phục triệt để tình trạng này, theo vị luật sư, cần chuyển từ tư duy xử lý hậu quả sang phòng ngừa ngay từ khi lập dự án. Ngay trong phương án thu hồi đất và giải phóng mặt bằng phải thống kê đầy đủ các thửa đất dự kiến trở thành siêu mỏng, siêu méo; đồng thời xây dựng sẵn phương án hợp thửa, thu hồi hoặc chỉnh trang đô thị.
“Chỉ khi công tác quy hoạch, thu hồi đất, quản lý xây dựng và quản lý đất đai được triển khai đồng bộ thì mới có thể chấm dứt tình trạng sau mỗi dự án mở đường lại phát sinh thêm nhà siêu mỏng, siêu méo”, luật sư Hà nhấn mạnh.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND ngày 27/9/2024 của UBND thành phố Hà Nội được ban hành để cụ thể hóa Luật Đất đai 2024 và đồng thời thay thế, bãi bỏ nhiều quy định đất đai trước đây của thành phố, trong đó có Quyết định số 20/2017/QĐ – UBND về diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa.
Điểm mới đáng chú ý là Quyết định 61 không chỉ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa mà còn đưa ra cơ chế xử lý cụ thể đối với những thửa đất còn lại sau khi nhà nước thu hồi đất nhưng không đủ điều kiện tồn tại độc lập.
Cụ thể, đối với đất ở, thửa đất sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp đường giao thông, có diện tích nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m2 và kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m được xác định là không đủ điều kiện tồn tại.
Thửa đất sau thu hồi không có lối đi và có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa cũng thuộc diện phải xử lý. Đối với một số loại đất khác, Quyết định cũng đặt ra tiêu chí diện tích để xác định thửa đất không đủ điều kiện tồn tại.
“Đây là điểm tiến bộ vì quy định không chỉ ngăn việc người sử dụng đất chủ động chia tách tạo ra thửa đất nhỏ, mà còn xử lý cả những phần đất bị biến dạng do thu hồi để mở đường hoặc thực hiện dự án”, luật sư Hà nói.
Theo vị luật sư, Quyết định 61 đã tạo ra một khung pháp lý chặt chẽ hơn so với trước đây và thể hiện rõ chủ trương không để hình thành thêm nhà siêu mỏng, siêu méo. Tuy nhiên, để đánh giá quy định này đã đủ hay chưa thì phải nhìn vào khả năng thực thi.
Một là, việc hợp thửa phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các chủ sử dụng đất liền kề. Cơ quan nhà nước không thể buộc một hộ dân phải nhận chuyển nhượng hoặc hợp thửa với phần đất nhỏ bên cạnh. Khi không đạt được thỏa thuận về giá hoặc quyền sử dụng đất, thửa đất siêu mỏng vẫn có nguy cơ tồn tại trong thời gian dài.
Hai là, chưa có cơ chế thật rõ để phân bổ chi phí và xử lý chênh lệch giá trị đất khi hợp thửa. Trong thực tế, chủ sử dụng đất liền kề có thể ép giá vì biết rằng phần đất còn lại không đủ điều kiện xây dựng. Ngược lại, chủ phần đất nhỏ cũng có thể yêu cầu mức giá quá cao do thửa đất nằm ở vị trí mặt đường. Nếu không có cơ chế hỗ trợ định giá hoặc hòa giải thì việc hợp thửa rất khó thực hiện.
Ba là, cần làm rõ hơn trách nhiệm xử lý ngay từ giai đoạn lập và phê duyệt phương án thu hồi đất. Không nên chờ đến khi tuyến đường đã hoàn thành mới xử lý các thửa đất méo mó còn lại. Cơ quan lập dự án cần rà soát toàn bộ phần diện tích dự kiến còn lại, xác định trước thửa nào không đủ điều kiện tồn tại và đưa phương án thu hồi, hợp thửa hoặc chỉnh trang vào cùng dự án.
Bốn là, phải kiểm soát chặt việc cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng. Một thửa đất nhỏ không đủ điều kiện tồn tại nhưng nếu vẫn được sửa chữa, cơi nới hoặc xây dựng trên thực tế thì quy định về đất đai sẽ không đạt được mục tiêu về an toàn và mỹ quan đô thị.
“Do đó, có thể nói Quyết định 61 đã tương đối đầy đủ về mặt tiêu chí pháp lý, nhưng để giải quyết triệt để nhà siêu mỏng, siêu méo thì cần thêm cơ chế thực thi đồng bộ. Trong đó, thành phố cần xử lý ngay các thửa đất còn lại trong quá trình giải phóng mặt bằng, công khai phương án hợp thửa, có cơ chế xác định giá phù hợp và quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nếu để phát sinh công trình siêu mỏng, siêu méo mới”, luật sư Hà nói.
Tags:
(VNF) - UBND TP. Hà Nội yêu cầu các chủ đầu tư của 300 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách khẩn trương hoàn thiện thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai. Những trường hợp tiếp tục chậm trễ, không đáp ứng yêu cầu hoặc không chứng minh được năng lực thực hiện sẽ bị xem xét thu hồi dự án, thu hồi đất theo quy định.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM đề xuất điều chỉnh hệ số thu nhập, nâng trần mức thu nhập tối đa được xét duyệt mua nhà ở xã hội lên 60 triệu đồng mỗi tháng với hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên (áp dụng hệ số 1,2).
(VNF) - Việc thành lập Khu thương mại tự do Hải Phòng (FTZ) được kỳ vọng mở ra làn sóng FDI thế hệ mới, kéo theo sự gia tăng của đội ngũ chuyên gia, nhà quản lý quốc tế và nhu cầu về không gian sống, dịch vụ chất lượng cao. Tọa lạc tại Dương Kinh - tâm điểm phát triển mới của thành phố Cảng, Vinhomes Golden City đón đầu xu hướng này nhờ lợi thế vị trí chiến lược, hệ sinh thái all-in-one đẳng cấp và nguồn cung đa dạng đáp ứng cả nhu cầu an cư lẫn đầu tư.
(VNF) - Nguồn cung nhà ở tại TP. HCM tăng mạnh nhờ hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý và đủ điều kiện mở bán. Thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi trong những tháng cuối năm, với động lực chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực.
(VNF) - Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm không chỉ mở ra một giai đoạn phát triển mới của Hà Nội mà còn tác động đến cách nhà đầu tư lựa chọn bất động sản. Nếu trước đây, nhiều quyết định xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thì hiện nay, pháp lý hoàn thiện, quyền sở hữu rõ ràng đang trở thành những tiêu chí được ưu tiên hơn.
(VNF) - Sau ba năm tập trung xử lý khó khăn pháp lý và tài chính, từ đầu tháng 7/2026, Novaland (HoSE: NVL) bắt đầu đưa các căn hộ quay lại thị trường TP. HCM.
(VNF) - Đề xuất bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất được kỳ vọng giảm thủ tục nhưng cũng đặt ra bài toán về cơ chế kiểm soát rủi ro đối với loại tài sản có giá trị lớn của người dân.
(VNF) - Loạt dự án do các doanh nghiệp Sài Gòn VRG, AHA Việt Nam, Hiển Vinh Long An,... làm chủ đầu tư vừa được Sở Xây dựng Tây Ninh xác nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
(VNF) - 22 dự án nhà ở xã hội vào diện kiểm tra sẽ được kiểm tra về tiến độ thực hiện, hồ sơ pháp lý, điều kiện đầu tư, xét duyệt đối tượng mua, thuê và xử lý các tồn tại theo quy định.
(VNF) - Dự án Khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City đang được Hà Nội tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư về đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
(VNF) - Tỉnh Khánh Hòa sẽ đưa ra đấu giá tổng cộng 11 khu đất thực hiện dự án đầu tư và 5 khu đất giao đất ở, với tổng diện tích hơn 211ha.
(VNF) - Khu công nghiệp VSIP Đà Nẵng quy mô gần 250ha, tổng vốn đầu tư 3.730 tỷ đồng vừa được UBND TP. Đà Nẵng chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thực hiện.
(VNF) - Với lợi suất có thể gấp rưỡi đến gấp đôi lãi suất huy động tiền gửi các ngân hàng, không ngạc nhiên khi nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng chọn đổ vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp tại các điểm đến du lịch có lượng khách tăng ổn định, khai thác lưu trú quanh năm như Nha Trang.
(VNF) - Không còn là vùng đệm ven TP.HCM, Đức Hòa - Hậu Nghĩa đang bước vào cuộc chuyển mình mang tính lịch sử khi trở thành trung tâm hành chính mới của Tây Ninh, đồng thời hưởng lợi từ mạng lưới hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện. Khi khoảng cách địa lý dần bị xóa nhòa, khu vực này nhanh chóng “chuyển vai” thành cực tăng trưởng mới của bất động sản phía Nam, với Vinhomes Green City ở vị trí đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và dòng vốn.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Hải Dương - Hải Phòng là nhà đầu tư Khu công nghiệp Trung Lập (giai đoạn 1) quy mô 249,23 ha, tổng vốn đầu tư 3.474 tỷ đồng?
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Tĩnh vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng, thanh khoản chậm và dòng tiền ưu tiên yếu tố an toàn, thì kết quả niêm yết giá đấu giá đất tại một số địa phương lại ghi nhận những con số "ngược sóng". Đáng chú ý, mức giá khởi điểm cho đất nền tại một xã nông thôn ven vùng lại cao gấp đôi so với đất quy hoạch đô thị – KCN.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Gia Lộc 3. Dự án có quy mô gần 137 ha, tổng vốn đầu tư hơn 2.442 tỷ đồng, hướng tới phát triển khu công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cao và thân thiện môi trường.
(VNF) - Mặt bằng giá nhiều loại hình bất động sản đã hạ nhiệt trong quý II/2026. Trong đó, nhà mặt phố và nhà riêng ghi nhận mức giảm rõ nét.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng trình HĐND thành phố thông qua việc bổ sung 96 dự án, công trình phải thu hồi đất với tổng diện tích hơn 504 ha.
(VNF) - Tháng 6/2026 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của hạ tầng phía Đông Hà Nội khi tuyến Metro số 14 chính thức khởi công, cùng Vành đai 3.5 và cầu Ngọc Hồi đồng loạt tăng tốc. Đón đầu động lực tăng trưởng ấy, The Parkland tại tâm điểm Ocean City kiến tạo không gian sống xanh, tiện nghi, đáp ứng xu hướng an cư bền vững tại các đô thị đa trung tâm của cư dân hiện đại.
(VNF) - Bất chấp thanh khoản chậm lại, giá nhà Hà Nội vẫn neo ở mức rất cao, thậm chí giá sơ cấp còn tăng trưởng đáng kể. Điều này khiến người mua ở thực không dễ dàng tìm kiếm cơ hội an cư. Tuy nhiên, nếu biết chọn lựa, người mua vẫn có thể sở hữu giỏ hàng tốt với “giá hời”.
(VNF) - Nhu cầu vay mua nhà với lãi suất ổn định ngày càng lớn, nhưng phần lớn ngân hàng hiện chỉ có thể cố định lãi suất trong 2-3 năm đầu. Theo đại diện ABBank, nguyên nhân không chỉ đến từ chính sách tín dụng mà còn xuất phát từ bài toán nguồn vốn dài hạn và sự thiếu đồng bộ của thị trường vốn.
(VNF) - Hai doanh nghiệp mới của Vinhomes có tổng vốn điều lệ 20 tỷ đồng, cùng đặt trụ sở tại phường Hồng Bàng, TP. Hải Phòng.
(VNF) - Lãnh đạo Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Đà Nẵng cho biết, thành phố đã tính toán nguồn cung lưu trú phù hợp với mục tiêu tăng trưởng, đồng thời tiếp tục ưu tiên phát triển phân khúc khách du lịch cao cấp.
(VNF) - Theo bảng giá VietnamFinance ghi nhận, các sản phẩm tại dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh có giá bán sau chiết khấu dao động từ khoảng 12,6 tỷ đồng đến gần 22,9 tỷ đồng/căn.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội yêu cầu các chủ đầu tư của 300 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách khẩn trương hoàn thiện thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai. Những trường hợp tiếp tục chậm trễ, không đáp ứng yêu cầu hoặc không chứng minh được năng lực thực hiện sẽ bị xem xét thu hồi dự án, thu hồi đất theo quy định.
(VNF) - Sau hơn 50 năm đưa vào sử dụng, khu tập thể Trương Định (phường Tương Mai, Hà Nội) đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hạng mục hư hỏng và bị cơi nới, lấn chiếm. Theo quy hoạch mới được công bố, khu tập thể sẽ được cải tạo, xây dựng lại bằng 2 tòa chung cư cao tối đa 30 tầng với hơn 1.000 căn hộ.
