Bên cạnh những thị trường du lịch trọng điểm như Đà Nẵng, Khánh Hoà, Phú Quốc, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng cũng tăng mạnh ở những địa điểm du lịch giàu tiềm năng nhưng chưa phát triển như Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Yên, Bà Rịa - Vũng Tàu… Đặc biệt, đã xuất hiện của những dự án nghỉ dưỡng lớn ở vùng ven Hà Nội và TP. HCM.
Trước xu hướng đầu tư mới mẻ này, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nghỉ dưỡng ngoại ô chia sẻ câu chuyện về sự chuyển mình đầy thú vị của thị trường nghỉ dưỡng ven đô Hà Nội.
Ông Trung cho biết, thị trường du lịch ngoại ô Hà Nội được khởi nguồn từ những năm đầu của năm 2000 bằng cái tên “biệt thự nhà vườn” hay “second-home” với 4 thủ phủ chính là Sóc Sơn, Lương Sơn - Hòa Bình, Hòa Lạc và Ba Vì.
“Đây là thị trường của những người giàu. Họ không chỉ giàu tiền mà còn giàu lãng mạn, giàu thời gian”, ông Trung nói.
Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nghỉ dưỡng ngoại ô.Dẫn giải thêm, ông Trung cho biết thời điểm đó, mỗi nhà mua vài ngàn đến vài chục ngàn mét vuông, xây nhà rộng, nhiều nhà có bể bơi riêng và thuê người trông nom trồng rau nuôi gà.
“Để chi phí cho một ngôi nhà trên, ngoài tiền đầu tư thì việc duy trì cũng rất tốn kém. Với tối thiểu 2 người trông nom và các chi phí đầu tư thêm, bảo trì bảo dưỡng… thì đây thực sự là thú chơi của người thực sự giàu. Giàu một cách ổn định. Nhưng nó thực sự cuốn hút. Đến nỗi trải qua qua khủng hoảng kinh tế năm 2008, nó không sụt giảm mà vẫn gia tăng, theo cách còn chuyên nghiệp hơn”, Giám đốc Công ty nghỉ dưỡng ngoại ô chia sẻ.
Theo đó, bắt đầu hình thành những cộng đồng lớn hơn, hội tụ thành từng quần thể gọi là “xóm Hà Nội” và hình thành những công ty quản lý để chăm sóc cho những biệt thự chuyên nghiệp, cao cấp hơn.
Vào những năm 2009 và 2010, ông Trung cho biết thay vì cần thuê người ở thường trực và đa phần việc vệ sinh, bảo trì không đủ tiêu chuẩn và làm chủ nhà mất nhiều thời gian, thì các công ty hình thành khiến cho việc sử dụng các biệt thự nhà vườn dễ dàng hơn, chi phí lại giảm hơn nhiều.
“Sự chuyển hóa thực sự xảy ra vào thời gian từ năm 2012 - 2015, khi thị trường gặp những khó khăn lớn”, ông Trung nói.
Theo cách nhìn của ông Trung, thị trường chỉ còn dưới 20% lượng biệt thự được sử dụng như cách nó sinh ra. Các chủ nhà vẫn rất hạnh phúc với căn nhà của mình. 80% còn lại nhiều căn được cải tạo lại và gia nhập thị trường homestay, một số ít được sử dụng, một số gần như không được sử dụng.
Về vấn đề của mô hình cũ này, Giám đốc Công ty nghỉ dưỡng ngoại ô cho rằng do chủ nhà phải tốn kém chi phí cho việc sử dụng nhà và do khó thanh khoản khi cần bán vì mỗi sản phẩm chính là cá nhân của chủ nhà. Thường chỉ bán cho người có cùng sở thích nên không thể bán đại chúng.
Thế chân của mô hình cũ, mang tính đại chúng hơn và khắc chế được các yếu điểm cũ, thị trường ngoại ô xuất hiện những sản phẩm mới vào những năm từ sau 2011. Theo đó, các khu biệt thự có nhiều thay đổi cơ bản: không quan trọng vườn mình rộng mà quan trọng không gian công cộng rộng và dịch vụ tiện ích đầy đủ.
Chủ nhà dần không chấp nhận việc phải chi phí để duy trì nhà, thay vào đó có nhu cầu thu nhập từ căn nhà bằng việc hợp tác kinh doanh với đơn vị quản lý, giảm bớt và tiến tới không còn nhu cầu cá nhân quá. Theo đó chủ nhà đề cao vẻ đẹp đồng bộ với cảnh quan chung.
Và đến nay, ông Trung cho biết năm 2019 là năm đánh dấu bước tiến lớn của nghỉ dưỡng ngoại ô. Khi khái niệm “thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô” được đánh giá như một mảng thị trường chính thức.
Cụ thể, các khu nghỉ dưỡng ngoại ô vận hành theo mô hình ủy thác quản lý được vận hành và hình thành mới liên tục. Hoàn thiện về sản phẩm và vận hành chuyên nghiệp.
Cùng với sự phát triển này, những “con sếu đầu đàn” trên thị trường bất động sản di chuyển về ngoại ô để thực hiện các dự án lớn. Có thể kể đến như FLC với kế hoạch đầu tư phát triển dự án tại phía Bắc và phía Tây Hòa Bình; Phú Mỹ Hưng “bắc tiến” với mục tiêu xây dựng một khu đô thị sinh thái và du lịch hấp dẫn cũng tại Hòa Bình, Geleximco khai trương sân golf 27 lỗ tại huyện Kỳ Sơn…, ông Trung viện dẫn.
Mặt khác, ông Trung cho biết báo cáo của Batdongsan.com cũng ghi nhận sự sôi động của nhiều thị trường tỉnh khu vực phía Bắc, đặc biệt là thị trường ven đô. Lượng tin đăng và mức độ quan tâm của người dùng ở khu vực này tăng mạnh. Đơn cử Hòa Bình có lượng tìm kiếm tăng vọt và top những thị trường có tốc độ tăng trưởng tìm kiếm cao nhất.
Lý giải cho hiện tượng tâm điểm mới đầu tư chuyển dịch về ngoại ô, ông Nguyễn Thành Trung cho rằng có nhiều lý do.
Một là, lực đẩy từ nội đô là động lực hình thành thị trường nghỉ dưỡng. Khi các thông tin về ô nhiễm, sự chật chội đẩy nhanh mức độ nhận thức của người dân khiến đa số người dân nội đô bị thôi thúc việc tìm đến không gian xanh như một việc tất yếu.
Đặc biệt, trong bối cảnh không thể đi đến các vùng xa để du lịch thường xuyên, thì ngoại ô là giải pháp được nghĩ đến ngay. Điều đó khiến nhu cầu khách du lịch ngoại ô tăng vọt và khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô cũng tăng theo. Như tỉnh Hòa Bình có tốc độ tăng trưởng doanh thu du lịch 20%/năm và cũng đang là tâm điểm thu hút các nhà đầu tư lớn.
Lý do thứ 2, theo ông Trung, nhà đầu tư cho rằng nghỉ dưỡng ngoại ô đang là sản phẩm lý tưởng bởi lợi nhuận ổn định, không dựa vào sóng. Do đó, khi các con sóng khác qua đỉnh thì ngoại ô lại trở thành tâm điểm.
“Trong khi nghỉ dưỡng biển thạy theo cuộc chiến về lợi nhuận cam kết khiến các yếu tố hình thành sản phẩm có phần không thực chất, lợi nhuận cam kết leo thang kéo theo giá bán cũng leo thang. Ngược lại, nghỉ dưỡng ngoại ô lại hình thành từ giá trị thực và có cam kết lợi nhuận cũng rất thật và không bị leo thang. Con số trên dưới 7% vẫn được duy trì thể hiện bản chất thật của việc vận hành”, ông Trung đánh giá.
Giám đốc Công ty nghỉ dưỡng ngoại ô cũng nhấn mạnh rằng, chưa có ghi nhận nào về việc sụt giảm giá của nghỉ dưỡng ngoại ô trong thời gian vài năm qua.
Ô nhiễm nội đô, người dân đua nhau ra ngoại thànhTrao đổi thêm với VietnamFinance về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, phân tích xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm thành phố rất rõ rệt từ 5 năm trở lại đây, nhưng phát triển mạnh mẽ trong vòng 2 năm nay, đó là sự dịch chuyển của các dự án ra khu vực vùng ven. Theo bà Dung, sự phát triển này được cải thiện rất lớn từ cơ sở hạ tầng. Một trong những thành tựu lớn nhất trong 10 năm qua là sự hoàn thiện các cơ sở hạ tầng như hoàn thiện hệ thống cao tốc, các đường kết nối giữa trung tâm với vùng ven trung tâm cũng giống như các khu vực tỉnh ven Hà Nội. “Cơ sở hạ tầng đi tới đâu thì bất động sản đi đến đó. Khi hạ tầng phát triển thì quy luật tất yếu kéo theo bất động sản vùng ven sẽ phát triển theo”, Giám đốc CBRE nhấn mạnh. Cũng theo bà Dung, quỹ đất khu vực trung tâm đang dần hết khiến giá đất tăng lên, khả năng chi trả của người dân khó hơn và xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm sẽ nhiều hơn. “Trong vòng 2 năm qua, bất động sản vùng ven đã khởi sắc trở lại. Một thời gian dài, chúng ta nói đến khu đô thị bỏ hoang hay ‘khu đô thị ma’, bởi lúc đó kết nối cơ sở hạ tầng chưa sẵn sàng nhưng giờ hạ tầng sẵn sàng, nhu cầu của người mua tăng lên và khả năng chi trả tăng lên thì những khu đô thị này đã được khoác áo mới”, bà Dung đánh giá. Giám đốc CBRE thông tin thêm, khả năng hấp thụ của khu đô thị này tốt, người dân bắt đầu chuyển về ở. Đặc biệt, nếu như trước đây, người mua tại những khu đô thị này là để đầu cơ và không chuyển về ở. Còn hiện nay, nhu cầu thực tăng lên. Có khu đô thị về khoảng cách rất xa nhưng thời gian đi lại chỉ khoảng 30 phút đến trung tâm nên tỷ lệ lấp đầy cao. “Những khu vực xa trung tâm, chủ đầu tư tích hợp nhiều tiện ích. Bởi chủ đầu tư bù đắp vì ở xa người dân không tiện đi lại”, bà Dung nói. Một điểm quan trọng theo bà Dung, đó là những hệ lụy từ đô thị hóa quá nhanh như ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn, ngập lụt, kẹt xe… khiến người dân có xu hướng chuyển dịch ra ngoài tại những khu đô thị không bị sức ép như vậy. “Đấy là xu hướng đã thấy và trong tương lai sẽ là xu hướng định hình thói quen mua nhà của nhiều người”, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhấn mạnh. |
