Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI, cho rằng việc sửa luật cần hướng tới một môi trường pháp lý ổn định, có tính dự báo để doanh nghiệp yên tâm đầu tư vào những dự án có vòng đời 20-50 năm.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, một số quy định trong dự thảo vẫn có thể tạo ra những rào cản mới đối với quá trình tiếp cận đất đai và triển khai dự án của doanh nghiệp.
Một trong những vấn đề đáng chú ý là cơ chế tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Điểm e, khoản 3, Điều 35 dự thảo quy định trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì phần diện tích còn lại mới được nhà nước xem xét thu hồi.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng việc áp dụng đồng thời hai tỷ lệ này có thể tạo ra rào cản cơ học, không phản ánh đầy đủ thực tế sử dụng đất của từng dự án.
Bà dẫn chứng, với một dự án quy mô 100ha có 1.000 người sử dụng đất, nếu doanh nghiệp đã thỏa thuận được 95ha nhưng diện tích này thuộc quyền sử dụng của 740 người, doanh nghiệp đạt 95% diện tích nhưng mới đạt 74% số người sử dụng đất. Khi đó, dự án không đáp ứng đồng thời hai điều kiện và không thể áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi phần đất còn lại.
Ở chiều ngược lại, nếu doanh nghiệp thỏa thuận được với 950 người nhưng nhóm này chỉ nắm giữ 60% diện tích, dự án cũng không đạt điều kiện dù số người đồng thuận đã rất lớn.
Theo bà Nga, cách thiết kế này có thể khiến một nhóm nhỏ người sử dụng đất còn lại trở thành điểm nghẽn đối với toàn bộ dự án, bất kể nhà đầu tư đã đạt được mức độ thỏa thuận rất lớn về diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất.
Đáng chú ý, bà Nga cho rằng dự thảo cũng chưa làm rõ tiêu chí định lượng và thời hạn xử lý khi hồ sơ được trình HĐND cấp tỉnh xem xét. Điều này có thể khiến doanh nghiệp khó dự báo khả năng được áp dụng cơ chế thu hồi đất sau khi đã bỏ vốn để thỏa thuận, nhận chuyển nhượng phần lớn diện tích.
Từ đó, bà kiến nghị chỉ nên lựa chọn một trong hai tiêu chí về tỷ lệ diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất, đồng thời quy định rõ thời hạn xử lý của cơ quan nhà nước để giảm rủi ro cho doanh nghiệp.
Một quy định khác được chuyên gia lưu ý là điều kiện về quy mô đối với trung tâm logistics. Điểm a khoản 4 Điều 35, dự thảo quy định các trung tâm logistics chỉ được nhà nước thu hồi đất nếu có quy mô trên 50ha.
Theo bà Nga, diện tích đất không phải lúc nào cũng phản ánh hiệu quả kinh tế, công nghệ hay mức độ đóng góp của một dự án. Việc đặt ra ngưỡng cứng có thể tạo ra “hiệu ứng ngưỡng”, khi chỉ một chênh lệch nhỏ về diện tích lại dẫn tới cách thức tiếp cận đất hoàn toàn khác nhau.
Chẳng hạn, một trung tâm logistics 51ha nhưng công nghệ lạc hậu vẫn có thể được áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất, trong khi dự án 49ha ứng dụng công nghệ cao, có khả năng đóng góp lớn cho ngân sách lại phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất.
Bà Nga cảnh báo quy định này có thể tạo động cơ để nhà đầu tư đề xuất quy mô dự án lớn hơn thực tế cần thiết chỉ nhằm vượt ngưỡng 50ha và được áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất. Theo bà, nên thay ngưỡng cứng bằng cơ chế đánh giá tổng thể dựa trên hiệu quả kinh tế, công nghệ và các tiêu chí liên quan.
Không chỉ các quy định về cơ chế tiếp cận đất, vấn đề chuyển tiếp khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực cũng được các chuyên gia lưu ý. Bởi trên thực tế, một dự án có thể mất nhiều năm từ thời điểm lựa chọn nhà đầu tư đến khi hoàn tất các thủ tục giao đất, cho thuê đất.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng đây là khoảng thời gian có thể phát sinh những tình huống pháp lý mà nếu quy định chuyển tiếp không đủ rõ, dự án đang triển khai có nguy cơ phải thực hiện lại một phần thủ tục.
Một trong những vấn đề được ông đề cập là dự thảo mở rộng phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất sang trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với một số quỹ đất do nhà nước quản lý.
Theo luật sư Tuấn, có thể xảy ra trường hợp dự án đã hoàn tất việc lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định nhưng đến thời điểm luật mới có hiệu lực vẫn chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất. Nếu những dự án này phải chuyển sang cơ chế mới và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả lựa chọn nhà đầu tư trước đó có thể không còn ý nghĩa.
“Khi đó, dự án không chỉ bị kéo dài thời gian mà còn có thể phát sinh thêm chi phí do phải thực hiện lại một phần quy trình”, luật sư Tuấn nói.
Để hạn chế xáo trộn, ông Tuấn đề nghị những dự án đã hoàn thành việc lựa chọn nhà đầu tư trước thời điểm luật mới có hiệu lực cần tiếp tục được công nhận kết quả và thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế đã được xác lập.
Đối với các dự án đang trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, cần quy định cụ thể thời điểm chuyển tiếp để xác định trường hợp nào tiếp tục áp dụng pháp luật cũ và trường hợp nào phải thực hiện theo quy định mới.
Luật sư Tuấn cũng đề nghị rà soát quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo ông, hiện có những trường hợp dự án được chuyển nhượng theo pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc pháp luật về đầu tư. Vì vậy, thay vì chỉ dẫn chiếu đến “pháp luật về kinh doanh bất động sản”, dự thảo nên sử dụng cách diễn đạt rộng hơn là “theo quy định của pháp luật” để bao quát các hình thức chuyển nhượng hợp pháp.
Tags:
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư khoảng 86.041 tỷ đồng, khu đô thị Công viên công nghệ số FPT tại Hà Nội dự kiến triển khai trong giai đoạn 2026 - 2031 và đưa hạng mục đầu tiên vào khai thác từ năm 2027.
(VNF) -Bất động sản nghỉ dưỡng đang loay hoay tìm lối ra khi thị trường đòi hỏi cao hơn về pháp lý, chất lượng, tính xanh và hiệu quả vận hành. Từ kinh nghiệm Singapore, Thái Lan, Indonesia và Malaysia, ông Phạm Quang Vinh, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, nguyên Đại sứ Việt Nam tại Hoa Kỳ gợi mở những hướng đi Việt Nam có thể tham khảo.
(VNF) - Từng là tâm điểm của những cơn sốt đất nền trong những năm 2020 – 2025, nhưng khi tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, chính sách đất đai ngày càng minh bạch và chi phí nắm giữ tài sản tăng lên, thị trường bất động sản Bắc Trung Bộ đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 186.000 tỷ đồng, dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng có quy mô nghiên cứu khoảng 447 ha, triển khai trên địa bàn phường Vĩnh Hưng.
(VNF) - Dự án nhà ở cho lực lượng Công an nhân dân tại Đông Anh có quy mô hơn 30,7ha, tổng mức đầu tư gần 7.000 tỷ đồng, dự kiến cung cấp hơn 3.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thấp tầng.
(VNF) - Đối với cả người mua để ở và người mua tích sản dài hạn, quyết định xuống tiền ngày càng dựa trên ba yếu tố, gồm: giá trị thực của tài sản, khả năng kiểm soát dòng tiền và mức độ hiện hữu của những động lực gia tăng giá trị trong tương lai.
(VNF) - The Parkland đang được lựa chọn bởi những nhóm khách hàng có nhu cầu và trải nghiệm sống khác nhau. Đằng sau sự lựa chọn ấy là những giá trị cốt lõi của dự án: một môi trường sống đồng bộ giữa Ocean City, hệ cảnh quan được đầu tư, tiện ích đa dạng và khả năng kết nối ngày càng thuận tiện
(VNF) - Trong khi VinCons tạo ra “cơn sốt” nhân lực thì Coteccons phá đỉnh lịch sử. Hai doanh nghiệp, cùng thời điểm, đã cùng đánh dấu mốc cho một chương mới của ngành xây dựng Việt Nam.
(VNF) - Thị trường bất động sản Đà Nẵng những tháng cuối năm 2026 được dự báo tiếp tục vận động trong trạng thái thận trọng, thanh khoản ở mức thấp và phân hóa mạnh. Trong khi đất nền và các sản phẩm sử dụng đòn bẩy cao chịu áp lực lớn, những bất động sản có pháp lý rõ ràng, tạo dòng tiền thực vẫn có khả năng chống chịu tốt hơn.
(VNF) - Dự án chung cư Hà Nội Park Centric do Công ty cổ phần Thương mại Dương Phúc Thắng làm chủ đầu tư. Trong khi đó, đơn vị phát triển dự án là Công ty cổ phần Đầu tư OSI Holding.
(VNF) - Công ty TNHH đầu tư Tây Bắc vùng 4 là nhà đầu tư làm dự án Khu dân cư, thương mại dịch vụ Quang Minh, quy mô 10,6ha, tổng mức đầu tư hơn 322 tỷ tại Hải Phòng.
(VNF) - Dự án Khu công nghiệp Ninh Sơn được đề xuất đầu tư tại xã Bắc Ninh Hòa, quy mô khoảng 470ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 6.738 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, giá trị của một dự án ngày càng được nhìn nhận từ những yếu tố thực chất: vị trí, quy hoạch, chất lượng sản phẩm, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo định hướng đó, MIK Group đang đẩy mạnh chiến lược phát triển dài hạn tại phía Nam, tập trung vào những dự án được đầu tư bài bản, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng và đồng hành cùng quá trình phát triển đô thị của TP.HCM.
(VNF) - Liên danh gồm CII, CII PPP và IMIC vừa được TP.HCM lựa chọn làm nhà đầu tư dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 theo phương thức PPP, hợp đồng BOT. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 6.276 tỷ đồng, trong đó nhóm CII tham gia với tỷ lệ 51%.
(VNF) - Áp lực từ lãi suất cao, trong khi thời gian ưu đãi vay mua nhà sắp hết, khiến hàng loạt chủ nhà “ngộp thở”, phải rao bán cắt lỗ với mức cắt lên tới hàng chục % giá trị sản phẩm. Điều này mở ra mùa đi săn hàng giá thấp tốt nhất trong hơn 2 năm qua.
(VNF) - VSIP vừa khởi công KCN VSIP Quảng Ninh quy mô 448,16ha tại KKT ven biển Quảng Yên, hướng tới thu hút các dự án công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, sản xuất hiện đại.
(VNF) - Người mua nhà TP.HCM đang có thêm lựa chọn khi nguồn cung nhà ở, đã hoàn thiện pháp lý tăng mạnh. Nhưng nếu phần lớn sản phẩm vẫn vượt sức chi trả, câu hỏi quan trọng không phải thành phố có thêm bao nhiêu căn mà là bao nhiêu người dân thực sự mua được.
(VNF) - Thanh tra TP Đồng Nai công bố kết luận thanh tra về dự án Khu dân cư và tái định cư Hiệp Hòa do Công ty Hiệp Hòa làm chủ đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội tái khởi động khi hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, gỡ vướng pháp lý mới chỉ là bước đầu; thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển, bán sản phẩm sang vận hành hiệu quả, tạo dòng tiền và đóng góp thực chất cho kinh tế du lịch.
(VNF) - Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu Bộ Xây dựng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội, hướng mạnh tới phát triển loại hình nhà ở cho thuê song cũng cần xem xét kỹ lưỡng căn cứ, cơ sở, tỷ lệ giảm chỉ tiêu nhà ở xã hội.
(VNF) - Hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026, một diễn biến được đánh giá là tất yếu trong bối cảnh dự án mới mọc lên như nấm sau mưa.
(VNF) - Hơn 3,4ha đất tại xã Đông Anh được Hà Nội giao cho liên danh Thái Nam Land - Mai Lâm để triển khai dự án nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ công an.
(VNF) - Trong một căn hộ, hầu hết mọi thứ đều có thể thay đổi theo thời gian, vật liệu được nâng cấp, nội thất làm mới, công nghệ rồi sẽ được thay thế. Nhưng tầm nhìn thì không. Vì lẽ đó, ở phân khúc hạng sang, một mặt bằng đắt giá không được đo bằng số mét vuông, mà bằng việc kiến trúc “chia” cho mỗi căn hộ bao nhiêu mặt thoáng, bao nhiêu góc trời và để nắng đi vào không gian sống.
(VNF) - Nam A Bank thông báo thu giữ hơn 66.000 m2 đất tại dự án Khu biệt thự cao cấp Hill Villas ở Lâm Đồng để xử lý khoản nợ của Công ty Techland. Việc thu giữ dự kiến bắt đầu từ ngày 16/9.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư khoảng 86.041 tỷ đồng, khu đô thị Công viên công nghệ số FPT tại Hà Nội dự kiến triển khai trong giai đoạn 2026 - 2031 và đưa hạng mục đầu tiên vào khai thác từ năm 2027.
(VNF) - Tuyến cao tốc La Sơn – Hòa Liên dài gần 66km, nối TP. Huế với TP. Đà Nẵng, đang được hoàn thiện những hạng mục cuối cùng sau khi cơ bản hoàn thành mở rộng lên 4 làn xe.
