Nới điều kiện bán nhà đang thế chấp: Cơ chế nào bảo vệ bên mua?

Lo ngại có thể chuyển rủi ro cho người mua

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang mở ra hướng tiếp cận mới đối với hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản khi cho phép chủ đầu tư được tiếp tục giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai dù dự án chưa hoàn tất giải chấp, với điều kiện có sự đồng thuận của các bên liên quan.

Đề xuất được kỳ vọng tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, song cũng đặt ra yêu cầu siết chặt cơ chế kiểm soát nhằm bảo vệ người mua nhà.

Theo dự thảo, chủ đầu tư được quyền dùng toàn bộ hoặc một phần dự án, bao gồm cả quyền sử dụng đất, để thế chấp tại các tổ chức tín dụng trong nước nhằm vay vốn triển khai dự án.

Điểm đáng chú ý nằm ở quy định về việc bán nhà và huy động vốn. Nếu như nguyên tắc chung vẫn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn tất giải chấp nhà ở và quyền sử dụng đất trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc huy động vốn từ khách hàng, thì dự thảo đã bổ sung ngoại lệ.

Cụ thể, trường hợp bên mua và tổ chức nhận thế chấp cùng thống nhất không yêu cầu giải chấp, chủ đầu tư vẫn được phép thực hiện giao dịch. Nội dung này phải được ghi nhận minh bạch trong hợp đồng mua bán.

Nói với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, cho rằng đề xuất này xuất phát từ nhu cầu tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông, sau giai đoạn thị trường trầm lắng, nhiều doanh nghiệp vẫn đang chịu áp lực lớn về vốn khi lãi suất tăng, tín dụng được kiểm soát chặt trong khi kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp chưa thực sự lấy lại niềm tin của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, quy định phải giải chấp từng phần dự án trước khi được bán hàng khiến quá trình huy động vốn kéo dài, làm chậm tiến độ triển khai dự án cũng như khả năng quay vòng dòng tiền.

“Nếu quy định được nới lỏng, doanh nghiệp sẽ có điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường sớm hơn, cải thiện thanh khoản, có thêm nguồn tiền để trả nợ ngân hàng và tiếp tục đầu tư xây dựng. Xa hơn, điều này cũng có thể góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường”, ông Kiên nhận định.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, mặt trái của đề xuất là nguy cơ chuyển phần lớn rủi ro từ chủ đầu tư sang người mua nhà.

Ông Kiên phân tích, khi tài sản vẫn đang được thế chấp, quyền ưu tiên xử lý tài sản trước hết vẫn thuộc về ngân hàng. Nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc mất khả năng thanh toán, người mua dù đã thanh toán tiền vẫn có thể rơi vào tình trạng quyền sở hữu căn nhà chưa được bảo đảm đầy đủ.

“Khi đó, việc xử lý tài sản sẽ trở nên phức tạp hơn rất nhiều và người mua có thể phải mất nhiều thời gian để bảo vệ quyền lợi của mình”, ông Kiên nói.

Đáng chú ý, điều kiện “người mua đồng ý” rất dễ trở thành một thủ tục mang tính hình thức trong khi rủi ro pháp lý vẫn chủ yếu thuộc về người mua.

Trên thực tế, phần lớn người mua nhà không có đủ kiến thức pháp lý để đánh giá toàn bộ những rủi ro liên quan đến tài sản đang thế chấp. Trong khi đó, cá nhân mua nhà luôn ở vị thế yếu hơn so với chủ đầu tư.

“Đa số hợp đồng đều do chủ đầu tư soạn sẵn, người mua gần như không có nhiều cơ hội đàm phán. Không ít trường hợp, người mua vi phạm hợp đồng thì bị xử phạt rất nặng, thậm chí mất toàn bộ số tiền đã đóng, còn khi chủ đầu tư vi phạm lại có những điều khoản xử lý nhẹ nhàng hơn”, ông Kiên cho biết.

Cần cơ chế bảo vệ

Ở góc độ pháp lý, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, cho rằng việc cho phép bán, chuyển nhượng tài sản đang thế chấp thực chất không phải là vấn đề mới.

Theo ông Đức, ngay từ khi xây dựng Bộ luật Dân sự năm 2015, tư duy lập pháp đã hướng đến việc tạo điều kiện để tài sản được lưu thông trong nền kinh tế thị trường. Cụ thể, Điều 320 về “Nghĩa vụ của bên thế chấp”, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, không được bán tài sản thế chấp, trừ trường hợp tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh; còn nếu không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, thì chỉ được bán nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Các phiên bản Luật Nhà ở từ trước đến nay cũng không cấm việc bán nhà ở thế chấp. Vì vậy, nếu Luật Nhà ở cho phép thì việc tài sản đang thế chấp được giao dịch “không có gì trái với nguyên tắc pháp luật”.

“Dĩ nhiên, chính sách nào cũng có hai mặt. Khi cho phép bán tài sản đang thế chấp thì bên nhận thế chấp, chủ yếu là ngân hàng cũng như bên mua tài sản thế chấp, sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn và dễ phát sinh tranh chấp”, ông Đức nói.

Tuy nhiên, theo luật sư Trương Thanh Đức, về mặt pháp lý, tài sản đang thế chấp không thể bị bán để “biển thủ”, “buông” hẳn biện pháp bảo đảm. Việc bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp vẫn phải bảo đảm quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp.

Cụ thể, ngoài quy định của pháp luật, thì quan hệ thế chấp còn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên, thường là phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì mới được bán và khoản tiền thu được phải được dùng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc người mua tài sản phải kế thừa nghĩa vụ thế chấp, tức tài sản không được giải chấp nếu vẫn còn ràng buộc nghĩa vụ, chưa trả hết nợ.

Vị luật sư cho rằng, đối với nhà ở thuộc dự án, điều quan trọng nhất không phải dự án có đang thế chấp hay không mà là quyền lợi của người mua được bảo đảm đến đâu. “Nếu ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng thỏa thuận rõ quyền, nghĩa vụ của mình trong hợp đồng, đồng thời có cơ chế quản lý dòng tiền minh bạch thì rủi ro sẽ được giảm đáng kể và trên thực tế nhà ở dự án đang thế chấp vẫn được mua bán rất phổ biến lâu nay”, ông nhấn mạnh.

Theo vị luật sư, hiện nay người mua cũng có nhiều công cụ để kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản thông qua dữ liệu công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm. Nếu chấp nhận mua tài sản đang thế chấp thì người mua cũng cần hiểu rõ quyền và nghĩa vụ mà mình đến đâu.

Dù vậy, luật sư Đức cũng cho rằng pháp luật vẫn cần dự liệu những tình huống phát sinh khi các bên không tuân thủ quy định, chẳng hạn chủ đầu tư hay chủ sở hữu khác tự ý bán tài sản khi chưa được ngân hàng chấp thuận hoặc không sử dụng tiền bán để trả nợ ngân hàng theo thỏa thuận.

“Khi đó phải có cơ chế pháp lý đủ mạnh để xử lý, vừa giúp cho tài sản dễ dàng giao dịch, vừa bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp, vừa bảo vệ người mua nhà trong những tình huống xấu nhất”, ông Đức nói. Chẳng hạn, nếu bán nhà mà không trả nợ và cũng không tiếp tục hay thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác thì giao dịch mua bán là vô hiệu.

Ông Lê Quốc Kiên cũng cho rằng cần bổ sung đồng thời nhiều cơ chế bảo vệ người mua nhà.

Trước hết, ngân hàng nhận thế chấp cần có văn bản cam kết giải chấp đối với từng căn nhà ngay sau khi người mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo quy định.

Bên cạnh đó, dòng tiền thanh toán của khách hàng nên được quản lý thông qua tài khoản kiểm soát tại ngân hàng. Khoản tiền này cần được ưu tiên sử dụng để giảm dư nợ và giải chấp tài sản tương ứng, thay vì để chủ đầu tư toàn quyền sử dụng cho các mục đích khác.

Theo ông Kiên, chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm công khai đầy đủ tình trạng thế chấp của dự án, bao gồm phạm vi tài sản đang thế chấp, giá trị khoản vay, tiến độ giải chấp và các nghĩa vụ liên quan để người mua có đầy đủ thông tin trước khi quyết định giao dịch.

Một giải pháp khác được ông đề xuất là cần tách bạch quyền tài sản. Theo đó, quyền sử dụng đất vẫn có thể là tài sản bảo đảm của ngân hàng, nhưng giá trị căn nhà được hình thành từ phần tiền người mua đã thanh toán cần được pháp luật ghi nhận là quyền lợi của chính người mua.

“Đồng thời, pháp luật cũng cần bổ sung chế tài đủ mạnh đối với các trường hợp chủ đầu tư chậm giải chấp hoặc sử dụng tiền huy động sai mục đích”, ông Kiên nhấn mạnh.