'Ôm' hàng triệu tỷ đồng BĐS thế chấp: Nhà đất giảm giá, ngân hàng có đối mặt rủi ro?
(VNF) - Khi giá trị bất động sản thế chấp tại ngân hàng liên tục tăng, hiện đạt quy mô hàng chục triệu tỷ đồng, nhiều người lo ngại về rủi ro nợ xấu khi giá bất động sản giảm.
Giá trị bất động sản thế chấp hàng chục triệu tỷ đồng
Trong cấu trúc tín dụng của hệ thống ngân hàng, bất động sản từ lâu đã giữ vai trò trung tâm trong danh mục tài sản đảm bảo.
Lượng tài sản cầm cố, thế chấp là bất động sản tiếp tục phình to trong 6 tháng đầu năm, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản bảo đảm tại nhiều ngân hàng.
Theo số liệu được 17 ngân hàng công bố trong báo cáo tài chính bán niên 2026, tổng giá trị bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp đến ngày 30/6 đạt khoảng 12,04 triệu tỷ đồng, tăng 626.000 tỷ đồng, tương đương 5,5% so với cuối năm 2025.
Dẫn đầu hệ thống về lượng bất động sản thế chấp là Agribank. Ngân hàng này đang nhận thế chấp bằng bất động sản với giá trị lên tới 3,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 210.000 tỷ đồng so với cuối năm trước, chiếm tỷ trọng 89% tổng quy mô tài sản thế chấp của ngân hàng. Với quy mô trên, Agribank chiếm gần 30% tổng lượng bất động sản thế chấp của 17 ngân hàng được thống kê.
Đứng thứ hai là Vietcombank, với giá trị bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp vào khoảng 1,99 triệu tỷ đồng, tăng 91.000 tỷ đồng so với cuối năm trước và chiếm khoảng 72% tổng giá trị tài sản thế chấp.
Tại BIDV, bất động sản đạt 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 70% tổng giá trị tài sản thế chấp. Còn tại VietinBank, tài sản thế chấp là bất động sản ghi nhận hơn 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm gần 70% tổng giá trị bảo đảm.
Như vậy, khối bất động sản thế chấp tại nhóm 4 ngân hàng quốc doanh (Big4) ước tính đã lên tới hơn 10 triệu tỷ đồng.

Trong nhóm các ngân hàng thương mại cổ phần, ACB và MB là hai ngân hàng có giá trị bất động sản thế chấp lớn nhất lần lượt là 1,159 triệu tỷ đồng và 1,156 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, tỷ trọng bất động sản trên tổng quy mô tài sản đảm bảo của hai nhà băng này lại có sự khác biệt. Trong khi tỷ lệ này ACB là gần 86%, tăng 0,12 điểm % so với cuối năm ngoái thì ở MB lại chỉ là gần 48%, giảm 2,72 điểm % so với cuối năm 2025.
Các ngân hàng tiếp theo trong nhóm nắm giữ giá trị bất động sản thế chấp lớn là VPBank, LPBank, VIB, Techcombank hay TPBank.
Techcombank ghi nhận tài sản thế chấp là bất động sản đến cuối tháng 6 đạt hơn 369.500 tỷ đồng, tăng gần 14% so với đầu năm, chiếm 21% tổng danh mục tài sản bảo đảm.
Tại VPBank, đến cuối tháng 6, lượng bất động sản thế chấp đạt khoảng 786.600 tỷ đồng, tăng hơn 103.700 tỷ đồng, tương đương khoảng 15% so với cuối năm 2025, chiếm 24% tổng danh mục tài sản bảo đảm.
LPBank cũng ghi nhận lượng bất động sản thế chấp tới cuối tháng 6 vượt mốc 500.000 tỷ đồng, đạt khoảng 509.200 tỷ đồng, tăng hơn 27.000 tỷ đồng.
TPBank ghi nhận lượng bất động sản thế chấp tới cuối tháng 6 đạt khoảng 334.100 tỷ đồng, tăng 24.300 tỷ đồng so với cuối năm ngoái.
Trong khi đó, tại VIB, giá trị bất động sản thế chấp đến cuối tháng 6 đạt khoảng 427.300 tỷ đồng, giảm gần 1.000 tỷ đồng so với mức 428.000 tỷ đồng vào cuối năm 2025.
Không chỉ VIB, một số ngân hàng khác cũng ghi nhận giá trị bất động sản thế chấp giảm trong 6 tháng đầu năm.
Tại Sacombank, lượng bất động sản thế chấp giảm từ gần 919.300 tỷ đồng vào cuối năm 2025 xuống còn khoảng 892.400 tỷ đồng vào cuối tháng 6, tương đương giảm gần 27.000 tỷ đồng.
ABBank ghi nhận mức giảm hơn 10.500 tỷ đồng, xuống còn khoảng 80.700 tỷ đồng. Còn Nam A Bank giảm nhẹ, từ 166.500 tỷ đồng xuống 166.300 tỷ đồng.
Nắm giữ nhiều bất động sản thế chấp, ngân hàng có gặp rủi ro?
Việc tổng giá trị bất động sản thế chấp tại 17 ngân hàng tiếp tục tăng mạnh trong nửa đầu năm cho thấy loại tài sản này tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng.
Sự gia tăng của giá trị tài sản thế chấp diễn ra trong bối cảnh tín dụng ngân hàng tiếp tục mở rộng. Khi nhu cầu vay vốn tăng, đặc biệt với các khoản vay có tài sản bảo đảm, bất động sản vẫn là một trong những loại tài sản được sử dụng phổ biến nhất.
Bất động sản được xem là tài sản thế chấp ưa thích của các ngân hàng bởi vì đây là loại tài sản có giá trị lớn, tính bền vững cao, khó bị tiêu hao hay mất mát và dễ định giá pháp lý.

Nhưng khi giá trị bất động sản thế chấp tại ngân hàng liên tục tăng, nhiều người lo ngại về rủi ro nợ xấu khi giá bất động sản giảm.
Khi thị trường bất động sản biến động, giá trị tài sản đảm bảo có thể suy giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ.
Một trong những ví dụ điển hình là bong bóng bất động sản những năm 2011 - 2012 đã kéo theo nhiều hệ luỵ, đặc biệt khiến nợ xấu ngân hàng tăng vọt. Theo Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, tỷ lệ nợ xấu nội bảng vào giai đoạn trên có lúc lên đến 11,8%.
Song hiện nay, ngành ngân hàng đã xây dựng một hệ thống quản trị rủi ro cùng với những "bộ đệm" tài sản chấp an toàn hơn bằng cách kiểm soát tỷ lệ cho vay trên tài sản bảo đảm, đa dạng tài sản thế chấp để giảm thiểu rủi ro tập trung vào một loại tài sản.
Tại nhiều ngân hàng, tổng giá trị tài sản thế chấp ở mức cao hơn khá nhiều hoặc thậm chí gấp nhiều lần giá trị tổng cho vay khách hàng, cho thấy bộ đệm an toàn hơn cho các khoản vay.
Chẳng hạn, tại Agribank, dù nhận thế chấp với giá trị bất động sản tới 3,58 tỷ đồng nhưng tính tới cuối quý II, dư nợ cho vay khách hàng đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, chỉ bằng gần 56% giá trị BĐS và 50% tổng quy mô tài sản đảm bảo.
Tại Vietcombank, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản tương đương 120% giá trị, đó là chưa kể các tài sản đảm bảo khác là tiền gửi, giấy tờ có giá,... Tỷ lệ dư nợ trên tổng quy mô tài sản đảm bảo chỉ ở mức 60%.
Vì thế nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ giá trị bất động sản thế chấp để đánh giá mức độ rủi ro của các ngân hàng là chưa đủ, cần phải sử dụng kết hợp nhiều yếu tố từ định hướng phân khúc khách hàng đến tỷ lệ nợ xấu,... để có cái nhìn tổng quan.
Ngân hàng có tỷ trọng bất động sản bảo đảm cao chưa chắc rủi ro cao. Rủi ro sẽ đáng chú ý hơn nếu tỷ trọng tài sản bảo đảm bất động sản cao đi cùng với nợ xấu tăng, cho vay bất động sản/doanh nghiệp xây dựng lớn hoặc tăng trưởng tín dụng nóng.
Cho phép bán nhà đang thế chấp ngân hàng: Đẩy rủi ro về phía người mua?
Standard Chartered tăng tốc dòng vốn xuyên biên giới, Việt Nam là một điểm đến quan trọng
(VNF) - Đằng sau 4,8 tỷ USD lợi nhuận của Standard Chartered là chiến lược tập trung vào những dòng chảy thương mại, đầu tư và tài sản xuyên biên giới, trong đó Việt Nam là một thị trường được ngân hàng xác định có triển vọng dài hạn.
SHB cùng nhóm 8 ngân hàng vào rổ chỉ số toàn cầu FTSE Global All Cap
(VNF) - Ngày 21/8, theo công bố của FTSE Russell, SHB là một trong 8 cổ phiếu ngành ngân hàng Việt Nam nằm trong FTSE Global All Cap - một cấu phần của FTSE Global Equity Index Series (GEIS). Đây là danh mục được công bố ngay trước thềm chứng khoán Việt Nam được nâng hạng từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp.
ĐHĐCĐ ABBank: Thông qua phương án tăng vốn điều lệ lên gần 27.000 tỷ
(VNF) - Ngày 21/8, đại hội đồng cổ đông Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank – ABB) chính thức thông qua nghị quyết sửa đổi, bổ sung phương án tăng mức vốn điều lệ lên gần 27.000 tỷ đồng.
Viettel lên kế hoạch rót hơn 1.184 tỷ đồng vào MB
(VNF) - Chỉ hơn một tháng sau khi nhận khoảng 1.184 tỷ đồng cổ tức tiền mặt từ MB, Viettel chuẩn bị chi số tiền tương đương để mua thêm hơn 118 triệu cổ phiếu MBB.
SHB SAHA và cách để tiền 'làm việc' mỗi ngày
(VNF) - Tài khoản thanh toán ngày nay đáp ứng nhiều nhu cầu như nhận lương, chuyển khoản, thanh toán và mua sắm, nhưng phần tiền chưa cần sử dụng có thể chưa tạo thêm giá trị. Từ nhu cầu đó, SHB ra mắt tính năng “Sinh lời nhàn tênh” trên SHB SAHA, giúp tự động đưa phần tiền vượt ngưỡng số dư duy trì vào trạng thái sinh lời. Khách hàng vẫn có thể chủ động chi tiêu và thanh toán hằng ngày.
Ngân hàng ngoại mở rộng hoạt động tại Việt Nam, đón nhu cầu vốn lớn
(VNF) - Các ngân hàng nước ngoài không chỉ quan tâm đến thị trường tài chính Việt Nam trong kế hoạch dự kiến, mà đã và đang tăng cường hiện diện vật lý và đưa lượng vốn hàng tỷ USD vào hệ thống ngân hàng Việt Nam.
NCB tăng vốn thêm 33.000 tỷ đồng, tăng cho vay cho 5 dự án hạ tầng APEC 2027
(VNF) - NCB cho biết đang cung cấp vốn và các giải pháp tài chính cho tổng thầu, nhà thầu triển khai 5 dự án hạ tầng tại Phú Quốc, trong đó có Trung tâm Hội nghị và Triển lãm APEC, mở rộng Cảng hàng không Quốc tế Phú Quốc và tuyến tàu điện đô thị.
LPBank lọt Top 6 ngân hàng tư nhân nộp ngân sách lớn nhất Việt Nam
(VNF) - Năm 2025, LPBank đóng góp 3.298 tỷ đồng vào ngân sách nhà nước, tăng hơn 3 lần so với năm 2021, đưa ngân hàng vào Top 6 ngân hàng tư nhân nộp ngân sách lớn nhất Việt Nam. Kết quả này ghi dấu hành trình mở rộng quy mô, nâng cao hiệu quả hoạt động và từng bước gia tăng năng lực tạo giá trị cho nền kinh tế.
Loạt ngân hàng tung gói tín dụng ưu đãi, lãi vay có giảm sâu như kỳ vọng?
(VNF) - Đã có hơn 10 ngân hàng thực hiện giảm lãi suất, tung gói tín dụng ưu đãi sau chỉ đạo của Thủ tướng và NHNN. Nhưng nhiều chuyên gia cho rằng thị trường chưa nên kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh.
Lãi suất cho vay bình quân vượt 11%/năm
(VNF) - Lãi suất cho vay bình quân vẫn đang có dấu hiệu nhích lên, vượt mức 11%/năm bất chấp thanh khoản hệ thống đã phần nào cải thiện sau nhiều chính sách hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước.
Kinh tế khó bứt tốc nếu chỉ dựa vào 'chân thuận' ngân hàng
(VNF) - Khi tín dụng ngân hàng tiếp tục phải gánh phần lớn nhu cầu vốn phục vụ tăng trưởng, việc dồn thêm áp lực lên “chân thuận” này sẽ gây ra tình trạng quá tải.
VIB: Khách hàng cần nhiều giá trị hơn, nhưng không nhất thiết cần thêm nhiều chiếc thẻ
(VNF) - Khi nhu cầu của khách hàng ngày càng trở nên đa dạng, đâu là yếu tố giúp một chiếc thẻ vẫn đủ sức đồng hành trọn vẹn cùng khách hàng trong mọi giai đoạn của hành trình tài chính cá nhân?
Dấu ấn của SHB SAHA Shop tại sự kiện Chuyển đổi số ngành Ngân hàng 2026
(VNF) - Giải pháp tài chính số SAHA Shop được giới thiệu trước Thống đốc NHNN Phạm Đức Ấn tại sự kiện Chuyển đổi số ngành Ngân hàng 2026 một lần nữa khẳng định hành trình chuyển đổi số của SHB, đưa Nghị quyết 57-NQ/TW từ định hướng vào thực tiễn, lấy khoa học công nghệ, dữ liệu và AI làm nền tảng để đổi mới sản phẩm, nâng cao trải nghiệm khách hàng và đóng góp vào tiến trình chuyển đổi số quốc gia.
BIZ MBBank ứng dụng AI và dữ liệu, rút ngắn hành trình vốn cho doanh nghiệp
(VNF) - Ngày 18/08, tại ngày Chuyển đổi số ngành Ngân hàng năm 2026 với chủ đề “Ngân hàng thông minh trong kỷ nguyên Dữ liệu và AI”, Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) giới thiệu cách AI và dữ liệu đang được ứng dụng trên BIZ MBBank, để giải quyết một trong những bài toán lớn nhất của doanh nghiệp: tiếp cận vốn nhanh hơn, thuận tiện hơn, rút ngắn thời gian xử lý từ khoảng 10 ngày xuống còn 2 ngày nhưng vẫn kiểm soát rủi ro hiệu quả.
VPBank dẫn đầu nhóm ngân hàng, hút gần 62 triệu USD vốn ngoại hậu nâng hạng
(VNF) - Theo báo cáo từ SSI Research, VPB là cổ phiếu ngân hàng hưởng lợi lớn nhất từ nâng hạng thị trường, khi dự kiến thu hút dòng vốn thụ động gần 62 triệu USD (hơn 1.600 tỷ đồng).
Theo dấu dòng tiền để chặn đứng tín dụng “sân sau”
(VNF) - Gần 4 năm trôi qua kể từ biến cố vào năm 2022, SCB vẫn chật vật trong diện kiểm soát đặc biệt. Đại án này là minh chứng rõ nét cho thấy hậu quả của thực trạng ngân hàng cho vay “sân sau”. Điều đáng lo ngại là dù hành lang pháp lý sau đó đã được siết chặt, trên thị trường vẫn còn đâu đó những nhà băng mang đậm dấu ấn cá nhân mà ở đó chỉ cần nhắc tên, giới tài chính có thể chỉ đích danh một “ông chủ” giấu mặt cùng mạng lưới công ty vệ tinh chằng chịt xoay quanh.
Nửa cuối 2026: Bài toán 'cân bằng động' của tỷ giá và lãi suất
(VNF) - Theo ông Ngô Đăng Khoa - Giám đốc toàn quốc Khối Kinh doanh vốn, tiền tệ và Thị trường chứng khoán của HSBC Việt Nam, nửa cuối năm 2026 sẽ đòi hỏi chính sách tiền tệ và thị trường tài chính vận hành linh hoạt hơn, khi tỷ giá, lãi suất, thanh khoản và kỳ vọng thị trường ngày càng gắn kết chặt chẽ.
Dấu ấn dữ liệu đa chiều và AI trên hệ sinh thái số OCB
(VNF) - Chuyển đổi số trong ngành Ngân hàng đang bước sang một giai đoạn mới, khi trọng tâm không còn dừng ở việc đưa dịch vụ lên môi trường trực tuyến mà chuyển sang khai thác dữ liệu và trí tuệ nhân tạo (AI) để thay đổi cách ngân hàng hiểu khách hàng, ra quyết định và tạo ra giá trị. Đây cũng là hướng tiếp cận mà ngân hàng Phương Đông (OCB) đang theo đuổi.
VIB: Cá nhân hóa ở quy mô lớn trên một nền tảng an toàn
(VNF) - Tại sự kiện Chuyển đổi số ngành Ngân hàng năm 2026, VIB tiếp tục khẳng định một năng lực đang ngày càng trở thành yếu tố quyết định trong ngân hàng số: cá nhân hóa trải nghiệm cho từng khách hàng, nhưng ở quy mô triệu người dùng và trên một nền tảng vận hành an toàn.
Techcombank giành 'cú đúp' giải thưởng quốc tế Stevie Awards 2026
(VNF) - Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) vừa ghi danh trên bản đồ tài chính quốc tế khi xuất sắc giành “cú đúp” giải thưởng Stevie® dành cho Nhà tuyển dụng xuất sắc 2026 (Stevie® Awards for Great Employers 2026).
Nam A Bank bứt phá trong kỷ nguyên dữ liệu và AI
(VNF) - Tại sự kiện Chuyển đổi số ngành Ngân hàng 2026 với chủ đề “Ngân hàng thông minh trong kỷ nguyên dữ liệu và AI” diễn ra ngày 18/8, Nam A Bank ghi dấu ấn khi tạo nên giao điểm độc đáo giữa công nghệ hiện đại và bản sắc dân tộc. Từ mô hình Trạm Công dân số tiện ích đến mạng lưới thanh toán QR Global kết nối xuyên biên giới, Nam A Bank khẳng định năng lực bứt phá nhờ AI và Big Data. Đồng thời nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua định hướng "Ngân hàng trà" đậm nét văn hóa Việt.
SHB giảm lãi suất cho vay, góp phần thúc đẩy các động lực tăng trưởng của nền kinh tế
(VNF) - Hưởng ứng định hướng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước về thúc đẩy dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh, SHB bổ sung 2.000 tỷ đồng tín dụng ưu đãi dành cho khách hàng mới trong các lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu, công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, nông nghiệp, đổi mới sáng tạo… với lãi suất giảm 0,5–0,7%/năm.
Giá USD ngân hàng đi lên, thị trường tự do giảm mạnh
(VNF) - Giá USD tại các ngân hàng hôm nay tăng khá mạnh. Trong khi đó, giá USD trên thị trường tự do giảm nhanh, "bốc hơi" tới 150 đồng. Tính từ mức đỉnh, giá USD tự do đã hạ hơn 2.000 đồng.
IBK mở ngân hàng con ở Việt Nam: 'Ông lớn' Hàn Quốc có 4,8 triệu tỷ đồng cho vay SME
(VNF) - Đằng sau IBK Việt Nam là Industrial Bank of Korea, ngân hàng 65 năm tuổi của Hàn Quốc với tổng tài sản 480.610 tỷ won và dư nợ SME hơn 261.000 tỷ won.
Standard Chartered tăng tốc dòng vốn xuyên biên giới, Việt Nam là một điểm đến quan trọng
(VNF) - Đằng sau 4,8 tỷ USD lợi nhuận của Standard Chartered là chiến lược tập trung vào những dòng chảy thương mại, đầu tư và tài sản xuyên biên giới, trong đó Việt Nam là một thị trường được ngân hàng xác định có triển vọng dài hạn.
Khảo sát công trường phá dỡ, xây lại chung cư Quang Trung - Vinh sau 50 năm sử dụng
(VNF) - Sau nửa thế kỷ tồn tại, hai tòa chung cư C5 và C6 thuộc khu Quang Trung, phường Thành Vinh, Nghệ An đang được khẩn trương phá dỡ để bàn giao mặt bằng cho dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ.




























































