Nghĩa vụ tài chính đất đai là một trong những vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhất trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024 nói riêng, hệ thống pháp luật đất đai – nhà ở - kinh doanh bất động sản nói chung. Đây là vấn đề tác động trực tiếp đến dòng tiền và sự sống còn của phương án tài chính dự án.
Theo điểm d, khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp chưa ban hành giá đất. Hướng dẫn cho điều này, Nghị định số 291/2025/NĐ-CP yêu cầu người sử dụng đất nộp khoản tiền bổ sung 3,6% mỗi năm cho khoảng thời gian nhà nước chưa xác định được giá đất cụ thể.
Trên thực tế, mức 3,6% đã là một sự “nhượng bộ” của nhà nước, bởi trước đó mức phạt được ấn định tới 5,4%. Dù vậy, cộng đồng doanh nghiệp vẫn cho rằng quy định này chưa hợp lý và thiếu công bằng. Nguyên do là việc xác định giá đất cụ thể thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp hoàn toàn không có công cụ pháp lý để tự xác định nghĩa vụ tài chính của mình. Vì thế, việc yêu cầu doanh nghiệp gánh chịu khoản chi phí phát sinh từ chính sự chậm trễ trong khâu định giá của cơ quan quản lý là chuyển rủi ro hành chính sang doanh nghiệp. Thực tế đã cho thấy có những doanh nghiệp bị truy thu những khoản tiền lớn, làm tê liệt dòng tiền kinh doanh.
Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vấn đề càng trở nên nghiêm trọng khi khoản phạt này còn được áp lên cả nhà đầu tư thứ cấp - những chủ thể chỉ có hợp đồng với chủ đầu tư sơ cấp mà không được nhà nước giao đất trực tiếp.
“Các nhà đầu tư thứ cấp không thể kiểm soát tiến độ nộp tiền của chủ đầu tư sơ cấp nhưng lại bị đình trệ mọi thủ tục hành chính hoặc bị cuốn vào các kết luận thanh tra dù bản thân không có lỗi. Tình trạng này gây mất công bằng và làm suy giảm nghiêm trọng niềm tin vào môi trường đầu tư tại địa phương”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Bên cạnh khoản thu bổ sung, ông Tuấn cho rằng phương pháp xác định giá đất cũng còn nhiều điểm chưa phản ánh đúng bản chất thị trường. Một số doanh nghiệp phản ánh rằng cơ quan định giá vẫn dùng phương pháp so sánh với các lô đất ở nhỏ lẻ để áp vào dự án có quy mô rất lớn, mật độ xây dựng thấp và chiều sâu thửa đất lớn. Việc bỏ qua các yếu tố đặc thù như chi phí hạ tầng khung khổng lồ và tỷ lệ cây xanh, cảnh quan cao đã đẩy giá đất lên quá cao so với giá trị thực, làm mất tính cạnh tranh của dự án và phá vỡ phương án tài chính ban đầu của nhà đầu tư.
Đồng thời, tình trạng kéo dài thủ tục xác định giá đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang trực tiếp làm nghẽn nguồn lực đất đai. Nhiều dự án phải chờ đợi nhiều năm vẫn chưa thể lập được phương án tài chính do vướng khâu định giá từ phía chính quyền.
Những bất cập trong vấn đề nghĩa vụ tài chính đất đai rất gay gắt, nhưng đó cũng chỉ là một trong rất nhiều vướng mắc của pháp luật đất đai hiện hành. Một vấn đề nổi cộm khác là khoảng trống về chủ thể sử dụng đất. Điểm nghẽn đầu tiên xuất hiện ngay từ giai đoạn khởi đầu của dự án, khi pháp luật về lựa chọn nhà đầu tư và pháp luật về đất đai chưa có sự thống nhất về tư cách của người sử dụng đất.
Cụ thể, trong trường hợp liên danh nhà đầu tư, theo khoản 25, Điều 4 Luật Đấu thầu năm 2023, nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư độc lập hoặc nhà đầu tư liên danh. Điểm a, khoản 1, Điều 46 Nghị định số 115/2024/NĐ-CP đã quy định cụ thể về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư liên danh, cho phép nhiều doanh nghiệp phối hợp để cùng đáp ứng điều kiện về tài chính, kinh nghiệm và kỹ thuật. Tương tự, Điều 5 và khoản 3, Điều 10 Nghị định số 192/2025/NĐ-CP hướng dẫn cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội cũng ghi nhận đầy đủ tư cách của liên danh nhà đầu tư. Như vậy, pháp luật về đấu thầu và lựa chọn nhà đầu tư đã thừa nhận liên danh là hình thức liên kết hợp đồng có tư cách tham gia độc lập trong quy trình lựa chọn nhà đầu tư.
Tuy nhiên, khi chuyển sang giai đoạn giao đất, cho thuê đất, Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 chỉ xác định tổ chức kinh tế là chủ thể sử dụng đất, được hiểu theo Luật Đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác được thành lập theo pháp luật Việt Nam.
Về bản chất pháp lý, liên danh không phải là một chủ thể pháp lý độc lập mà là quan hệ hợp tác hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa các nhà đầu tư. Việc Luật Đất đai không xác định liên danh là chủ thể sử dụng đất có cơ sở nhất định từ góc độ quản lý hành chính, bởi quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đứng tên một chủ thể duy nhất. Vấn đề là khi pháp luật đấu thầu cho phép liên danh trúng thầu với tư cách một nhà đầu tư, mà pháp luật đất đai lại không có cơ chế giao đất tương ứng, thì một khoảng trống pháp lý đã hình thành.
Trên thực tế, các cơ quan nhà nước buộc các bên liên danh phải thành lập một tổ chức kinh tế mới để đứng tên được giao đất. Yêu cầu này làm phát sinh thêm một bước thủ tục pháp lý, làm tăng chi phí và thời gian triển khai dự án, đồng thời tạo rủi ro khi phải chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý và nghĩa vụ tài chính từ liên danh sang pháp nhân mới thành lập. Khi đó cũng phát sinh hàng loạt câu hỏi chưa có lời giải, chẳng hạn tổ chức kinh tế mới có được coi là nhà đầu tư kế thừa toàn bộ nghĩa vụ của liên danh hay không, và có phải đáp ứng lại đầy đủ các tiêu chí về năng lực tài chính để được giao đất hay không.
Trong trường hợp tổ chức kinh tế do nhà đầu tư thành lập không qua đấu thầu, vướng mắc cũng rất rõ. Điều 23 Luật Đầu tư năm 2025 quy định 4 hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất, gồm: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư. Khoản 7, Điều 60 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP cho phép nhà đầu tư được thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đã được chấp thuận. Nghị định số 115/2024/NĐ-CP cũng cho phép trong các lĩnh vực chuyên ngành, nếu chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu thì áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư mà không phải tổ chức đấu thầu và sau đó nhà đầu tư có quyền trực tiếp thực hiện hoặc thành lập tổ chức kinh tế để triển khai dự án. Như vậy, pháp luật đầu tư và pháp luật đấu thầu đã công nhận đầy đủ quyền thành lập tổ chức kinh tế ở nhiều hình thức lựa chọn nhà đầu tư khác nhau.
Thế nhưng, điểm d, khoản 1, Điều 126 và điểm a, khoản 1, Điều 160 Luật Đất đai năm 2024 lại chỉ đề cập tới việc giao đất, cho thuê đất và tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập. Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn hiện hành không quy định rõ trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn theo các hình thức khác, chẳng hạn chấp thuận nhà đầu tư hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, khi thành lập tổ chức kinh tế thì tổ chức đó có được giao đất, cho thuê đất hay không.
Sự bỏ ngỏ này tạo ra sự đứt gãy giữa giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư và giai đoạn triển khai dự án. Trong khi tổ chức kinh tế mới thành lập là chủ thể trực tiếp chịu trách nhiệm về tài chính, kỹ thuật, tiến độ và quản trị dự án, thì tư cách chủ thể sử dụng đất của tổ chức này lại chưa được xác định rõ. Hệ quả là nhiều địa phương phải gửi văn bản xin ý kiến hướng dẫn từng vụ việc. Các văn bản trả lời của cơ quan quản lý tuy theo nguyên tắc vẫn cho phép giao đất, nhưng chỉ mang tính hướng dẫn cá biệt, chưa thể áp dụng thống nhất trên toàn quốc, dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết thủ tục hành chính và gia tăng chi phí cho nhà đầu tư.
Tags:
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa quyết định giao hơn 1,5 triệu m2 đất tại xã Thư Lâm cho Tập đoàn Tương Lai Sông Hồng để triển khai dự án khu đô thị đa mục tiêu gồm nhà ở, khu tái định cư và hệ thống công trình công cộng. Đây là đợt giao đất đầu tiên thuộc phân kỳ 1 của dự án thành phần 1, sau khi toàn bộ diện tích đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận khoản lãi sau thuế kỷ lục trong 6 tháng đầu năm 2026.
(VNF) - Trong thời đại kinh tế số, vị trí đắt giá nhất của một dự án bất động sản không còn nằm ở km khoảng cách tới trung tâm, mà nằm ở “hàm lượng chất xám” định cư tại đó.
(VNF) - Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất cấp sổ đỏ dưới cả hai hình thức giấy và điện tử. Nếu được thông qua, đây được đánh giá là bước tiến quan trọng trong chuyển đổi số lĩnh vực đất đai.
(VNF) - Không ồn ào, không có những cú sụp đổ gây sốc, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản năm 2026 diễn ra một cách lặng lẽ nhưng dai dẳng, khiến nhiều doanh nghiệp, sàn phân phối, giới đầu tư cứ yếu dần đi.
(VNF) - Trong khi Tổng công ty Viglacera – CTCP “ăn nên làm ra” từ mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp trong quý II/2026, thì ở chiều ngược lại Sonadezi Châu Đức lại tỏ ra “hụt hơi” khi giảm tới 84%.
(VNF) - Quý II/2026, An Gia (HoSE: AGG) báo lãi sau thuế tới 282 tỷ đồng, tăng 3,7 lần so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào thương vụ mua công ty liên kết.
(VNF) - Dự án Khu đô thị sinh thái và thể thao Việt Trì có tổng vốn đầu tư khoảng 6.379 tỷ đồng, nhà đầu tư trúng thầu là Công ty TNHH Bất động sản Tam Nông - Phú Thọ.
(VNF) - Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội đang ghi nhận xu hướng điều chỉnh, với nhiều căn được chào bán thấp hơn vài tỷ đồng so với thời điểm đỉnh giá. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn trầm lắng khi lãi suất vay mua bất động sản tăng, trong khi nguồn cung căn hộ liên tục được bổ sung.
(VNF) - Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất bỏ các giới hạn thanh toán 30% và 70% giá trị hợp đồng khi mua bán "nhà trên giấy". Đây là một trong những nội dung đáng chú ý của dự luật khi liên quan trực tiếp đến phương thức thanh toán trong các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vincom Retail (HoSE: VRE) ghi nhận doanh thu và lãi sau thuế tăng trưởng mạnh trong quý II/2026.
(VNF) - UBND tỉnh Thanh Hóa ấn định mốc thời gian cụ thể để làm rõ vi phạm, hoàn thiện pháp lý và xử lý dứt điểm các tồn đọng của hàng loạt dự án bất động sản (BĐS) trên địa bàn.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội yêu cầu các chủ đầu tư của 300 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách khẩn trương hoàn thiện thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai. Những trường hợp tiếp tục chậm trễ, không đáp ứng yêu cầu hoặc không chứng minh được năng lực thực hiện sẽ bị xem xét thu hồi dự án, thu hồi đất theo quy định.
(VNF) - Quảng Ninh đang xem xét đề xuất đầu tư siêu dự án đô thị du lịch ven biển tại Bắc Cái Bầu, Khu kinh tế Vân Đồn, với quy mô khoảng 5.000ha và tổng vốn dự kiến 18 tỷ USD.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất được bán nhà đang thế chấp ngân hàng có thể giúp chủ đầu tư tăng khả năng huy động vốn song lại đẩy rủi ro pháp lý về phía người mua.
(VNF) - TP. Huế vừa đồng loạt kêu gọi đầu tư hai khu đô thị quy mô gần 86ha với tổng vốn hơn 9.668 tỷ đồng, kỳ vọng tạo cú hích cho thị trường bất động sản và thu hút dòng vốn mới vào địa phương.
(VNF) - Đà Nẵng vừa bổ sung Khu đô thị lấn biển Vịnh Đà Nẵng quy mô 486ha cùng nhiều khu vực phát triển nhà ở xã hội vào Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030.
(VNF) - Hà Nội đang tăng tốc chương trình cải tạo chung cư cũ với kế hoạch khởi công 8 dự án trọng điểm, đồng thời triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê nhằm gia tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu nhà ở và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững trong giai đoạn 2026 - 2030.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM đề xuất điều chỉnh hệ số thu nhập, nâng trần mức thu nhập tối đa được xét duyệt mua nhà ở xã hội lên 60 triệu đồng mỗi tháng với hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên (áp dụng hệ số 1,2).
(VNF) - Việc thành lập Khu thương mại tự do Hải Phòng (FTZ) được kỳ vọng mở ra làn sóng FDI thế hệ mới, kéo theo sự gia tăng của đội ngũ chuyên gia, nhà quản lý quốc tế và nhu cầu về không gian sống, dịch vụ chất lượng cao. Tọa lạc tại Dương Kinh - tâm điểm phát triển mới của thành phố Cảng, Vinhomes Golden City đón đầu xu hướng này nhờ lợi thế vị trí chiến lược, hệ sinh thái all-in-one đẳng cấp và nguồn cung đa dạng đáp ứng cả nhu cầu an cư lẫn đầu tư.
(VNF) - Nguồn cung nhà ở tại TP. HCM tăng mạnh nhờ hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý và đủ điều kiện mở bán. Thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi trong những tháng cuối năm, với động lực chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực.
(VNF) - Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm không chỉ mở ra một giai đoạn phát triển mới của Hà Nội mà còn tác động đến cách nhà đầu tư lựa chọn bất động sản. Nếu trước đây, nhiều quyết định xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thì hiện nay, pháp lý hoàn thiện, quyền sở hữu rõ ràng đang trở thành những tiêu chí được ưu tiên hơn.
(VNF) - Sau ba năm tập trung xử lý khó khăn pháp lý và tài chính, từ đầu tháng 7/2026, Novaland (HoSE: NVL) bắt đầu đưa các căn hộ quay lại thị trường TP. HCM.
(VNF) - Đề xuất bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất được kỳ vọng giảm thủ tục nhưng cũng đặt ra bài toán về cơ chế kiểm soát rủi ro đối với loại tài sản có giá trị lớn của người dân.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa quyết định giao hơn 1,5 triệu m2 đất tại xã Thư Lâm cho Tập đoàn Tương Lai Sông Hồng để triển khai dự án khu đô thị đa mục tiêu gồm nhà ở, khu tái định cư và hệ thống công trình công cộng. Đây là đợt giao đất đầu tiên thuộc phân kỳ 1 của dự án thành phần 1, sau khi toàn bộ diện tích đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.
(VNF) - Sau hơn 50 năm đưa vào sử dụng, khu tập thể Trương Định (phường Tương Mai, Hà Nội) đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hạng mục hư hỏng và bị cơi nới, lấn chiếm. Theo quy hoạch mới được công bố, khu tập thể sẽ được cải tạo, xây dựng lại bằng 2 tòa chung cư cao tối đa 30 tầng với hơn 1.000 căn hộ.
