‘Săn’ BĐS thời khủng hoảng: Dòng tiền thông minh đi tìm ‘vùng trũng giá’
Ái Sa -
24/07/2026 15:00 (GMT+7)
(VNF) - Bất chấp thanh khoản chậm lại, giá nhà Hà Nội vẫn neo ở mức rất cao, thậm chí giá sơ cấp còn tăng trưởng đáng kể. Điều này khiến người mua ở thực không dễ dàng tìm kiếm cơ hội an cư. Tuy nhiên, nếu biết chọn lựa, người mua vẫn có thể sở hữu giỏ hàng tốt với “giá hời”.
Thị trường chỉ “nghiêng” chứ không “đổ”
Nửa đầu năm 2026 có thể xem là pha điều chỉnh mạnh nhất của thị trường bất động sản trong 2 năm qua mà biểu hiện rõ nhất là đà suy giảm của giá bán trên thị trường thứ cấp. Từ mức 100 – 200 triệu đồng/căn hộ hồi đầu năm, mức “cắt lỗ” đã tăng lên 300 – 500 triệu đồng/căn vào giữa năm, phản ánh sức ép thanh khoản ngày càng lớn dưới áp lực lãi suất cao.
Tuy nhiên, điều này vẫn không đủ sức làm thay đổi căn bản thị trường. Theo VARS, giá bán bất động sản tại các đô thị hàng đầu vẫn neo chắc ở “vùng đỉnh”, thậm chí tăng trưởng mạnh.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán bình quân đạt 123 triệu đồng/m2, giảm rất nhẹ so với quý trước; tại Hưng Yên đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 2%; tính chung khu vực Hà Nội mở rộng, giá đạt 112 triệu đồng/m2, tăng 29% theo quý. Tại TP.HCM, giá bán đạt 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước, trong khi Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m2, tăng 30% so với cùng kỳ. Tại Đà Nẵng, giá bán đạt 91 triệu đồng/m2, tương đương quý trước.
Giá bất động sản vẫn neo chắc ở "vùng đỉnh", thậm chí tăng trưởng, bất chấp thanh khoản suy giảm so với giai đoạn đỉnh cao của thị trường
Những diễn biến trên cho thấy mức giá hiện hữu đã đạt tới trạng thái “bình thường mới” mà thị trường chấp nhận. Sức ép của lãi suất chỉ tạo ra hiện tượng “cắt lỗ” đối với hoạt động đầu tư ngắn hạn và giới đầu cơ lướt sóng, chứ không tạo ra hiện tượng “bán tháo” trên toàn thị trường. Đó là chưa kể, mức “cắt lỗ” cũng không quá 10% so với “đỉnh” từng được thiết lập vào cuối năm 2025, nhất là với các dự án có chất lượng và vị trí tốt.
Bối cảnh đó tạo nên một trong những “nghịch lý” lớn nhất của thị trường: giá không giảm mạnh dù nguồn cung lớn vẫn đang ồ ạt đổ ra. Theo VARS, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận tới 98 nghìn sản phẩm mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ 2025; trong đó có hơn 70 nghìn sản phẩm mở bán mới, tăng 40% so với cùng kỳ.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng việc giá nhà vẫn neo ở mức cao dù thanh khoản suy giảm không phải là hiện tượng bất thường. Theo ông, mặt bằng giá hiện nay được hình thành từ chi phí phát triển dự án ngày càng lớn, sau hàng loạt thay đổi về chính sách giá đất, trong khi chi phí xây dựng, tài chính và nhân công đều duy trì ở mức cao.
Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà để ở và tích sản vẫn hiện hữu, giúp thị trường duy trì thanh khoản ở mức tương đối trong giai đoạn trước. Do đó, khi mở bán các dự án mới, nhiều chủ đầu tư vẫn kỳ vọng mức giá cao để phù hợp với mặt bằng chi phí cũng như diễn biến của thị trường.
“Trong mọi chu kỳ của bất động sản, khi thị trường chịu áp lực từ lãi suất, giá có điều chỉnh giảm, nhưng sẽ không có chuyện sụp đổ về giá. Khi giai đoạn lãi suất cao kết thúc, giá lại sẽ bật lên, tương tự như những gì đã từng diễn ra trong quá khứ. Thời điểm đó có thể là quý II/2027”, ông Quê nói.
Cơ hội cho người mua nhà ở đâu?
Việc giá nhà neo chắc ở vùng giá cao, thậm chí còn tăng trưởng khiến giấc mơ an cư của người dân tiếp tục gặp khó. Trên thực tế, nguồn cung nhà ở xã hội đang ngày càng lớn lên, nhưng hầu hết dự án dành cho người thu nhập thấp và trung bình ở đô thị lại nằm ở vùng ven, trong khi phần lớn nhu cầu lại ở trong khu vực nội thành.
Vì vậy, việc săn tìm dự án nhà ở thương mại có giá hợp lý vẫn đang thôi thúc những người có nhu cầu ở thực.
Khảo sát của VietnamFinance đối với khu vực nội thành (các quận cũ) cho thấy gần như không còn tồn tại dự án có giá bán sơ cấp dưới 70 triệu đồng/m2. Các dự án được cho là “rẻ” nhất cũng có mức giá khoảng 80 triệu đồng/m2 trở lên.
Chẳng hạn như The Vista Văn La (Hà Đông cũ) hiện được rao bán trên thị trường với giá trên 90 triệu đồng/m2; The Magnolia Private Residences (Long Biên cũ) cũng có giá 99 – 129 triệu đồng/m2. Còn ở trong các quận trung tâm hơn, giá còn “bốc” hơn nữa, như Lumière Hà Nội Seasons Garden (Thanh Xuân cũ) có giá 120 – 180 triệu đồng/m2; The Reflection West Lake (Tây Hồ cũ) có giá 150 – 250 triệu đồng/m2.
Điều đáng nói là một trong những nguyên do giá sơ cấp cao như vậy là vì chủ đầu tư đã “cộng” thêm chi phí của các gói hỗ trợ vào giá, ví dụ hỗ trợ lãi suất, chiết khấu, tặng vàng/quà/nội thất… Trong khi đó, nhu cầu thực tế của người mua là “rẻ nhất có thể”. Điều này tạo ra độ vênh rất lớn giữa chủ đầu tư (sức ép không thể giảm giá sơ cấp) và người mua (nhu cầu giá rẻ nhất).
Để thoát khỏi tình cảnh “tréo ngoeo” này, một số chủ đầu tư đã chọn một lối đi riêng: thay vì lao vào cuộc đua tranh ưu đãi trong chính sách bán hàng thì cắt toàn bộ chi phí marketing và ưu đãi để đưa giá nhà về “giá trị thực”. Đơn cử như An Bình Homeland của Geleximco, giá chưa VAT chỉ 67-68 triệu đồng/m2,thuộc loại rẻ nhất nội thành Hà Nội hiện nay.
Tương tự, một số dự án tại Bình Dương (cũ), Thái Nguyên (cũ) cũng áp dụng “giá gốc”, kèm chính sách thanh toán đợt 1 siêu thấp, chỉ 15% khi ký hợp đồng mua bán, phần còn lại trả dần trong 3 – 5 năm.
Thực tế cho thấy lựa chọn này phát huy hiệu quả tốt khi giỏ hàng được hấp thụ rất nhanh, như An Bình Homeland đã chốt hơn 1.000 căn chỉ trong 10 ngày mở bán. Tất nhiên, bên cạnh yếu tố giá, những dự án nằm ở nội thành Hà Nội còn có ưu thế rất lớn về vị trí, hạ tầng đồng bộ và quần thể đô thị hiện đại với đầy đủ tiện ích, dịch vụ.
An Bình Homeland nằm giữa lõi khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn đã đi vào hoạt động nhiều năm nay.
Theo ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land Holdings, việc cắt giảm chi phí để đưa ra thị trường mức giá “thấp nhất có thể” là hướng đi thông minh của chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường giá cao, đồng thời tạo lợi ích rất lớn cho người mua trong trung – dài hạn khi biên độ tăng trưởng vẫn còn trong tương lai.
“Đơn cử như một dự án ở Hà Đông cũ, mức giá chủ đầu tư đưa ra thị trường hiện nay thấp hơn so với giá rumor (giá dự kiến) nên bán hàng rất tốt”, ông Cao nói.
Ông Cao cũng cho rằng hiện tượng điều chỉnh giá hay “giá gốc” sẽ không tồn tại lâu trên thị trường, bởi vậy người mua ở thực và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nên tranh thủ giai đoạn hiện nay để an cư và tích sản.
“Đây là thời điểm phù hợp để nhà đầu tư cơ cấu lại danh mục, bán những tài sản kém tiềm năng và chuyển dòng tiền sang các bất động sản có dư địa tăng trưởng tốt hơn. Với người mua ở thực, giai đoạn hiện nay cũng mở ra cơ hội sở hữu bất động sản có vị trí tốt với mức giá hợp lý hơn so với mặt bằng chung của thị trường”, ông Cao nhấn mạnh.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, giá trị của một dự án ngày càng được nhìn nhận từ những yếu tố thực chất: vị trí, quy hoạch, chất lượng sản phẩm, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo định hướng đó, MIK Group đang đẩy mạnh chiến lược phát triển dài hạn tại phía Nam, tập trung vào những dự án được đầu tư bài bản, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng và đồng hành cùng quá trình phát triển đô thị của TP.HCM.
(VNF) - Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội tái khởi động khi hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, gỡ vướng pháp lý mới chỉ là bước đầu; thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển, bán sản phẩm sang vận hành hiệu quả, tạo dòng tiền và đóng góp thực chất cho kinh tế du lịch.
(VNF) - Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu Bộ Xây dựng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội, hướng mạnh tới phát triển loại hình nhà ở cho thuê song cũng cần xem xét kỹ lưỡng căn cứ, cơ sở, tỷ lệ giảm chỉ tiêu nhà ở xã hội.
(VNF) - Hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026, một diễn biến được đánh giá là tất yếu trong bối cảnh dự án mới mọc lên như nấm sau mưa.
(VNF) - Trong một căn hộ, hầu hết mọi thứ đều có thể thay đổi theo thời gian, vật liệu được nâng cấp, nội thất làm mới, công nghệ rồi sẽ được thay thế. Nhưng tầm nhìn thì không. Vì lẽ đó, ở phân khúc hạng sang, một mặt bằng đắt giá không được đo bằng số mét vuông, mà bằng việc kiến trúc “chia” cho mỗi căn hộ bao nhiêu mặt thoáng, bao nhiêu góc trời và để nắng đi vào không gian sống.
(VNF) - Nam A Bank thông báo thu giữ hơn 66.000 m2 đất tại dự án Khu biệt thự cao cấp Hill Villas ở Lâm Đồng để xử lý khoản nợ của Công ty Techland. Việc thu giữ dự kiến bắt đầu từ ngày 16/9.
(VNF) - Liên danh do Vingroup đại diện vừa được giao hơn 112ha đất để triển khai khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh, thuộc dự án có tổng vốn đầu tư hơn 41.270 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở Hòa Lạc – Hoa Lac Metro City chính thức được khởi công tại xã Yên Xuân, TP. Hà Nội. Sự kiện đánh dấu bước chuyển quan trọng của dự án, mở ra kỳ vọng về một không gian đô thị mới đồng hành cùng tiến trình phát triển của Hòa Lạc.
(VNF) - Siêu đô thị TP.HCM mở ra không gian đầu tư quy mô lớn, với nhiều cơ hội từ hạ tầng liên vùng, các cực tăng trưởng, TOD, logistics và dịch vụ. Tuy nhiên, lợi thế chỉ được phát huy khi dòng vốn gắn với nhu cầu thực và giá trị dài hạn.
(VNF) - Sau hơn hai năm đi từ quy hoạch đến chấp thuận đầu tư, Khu công nghiệp Vĩnh Lập - dự án được hệ thống VSIP gọi là VSIP Bình Dương IV - đang bước sang giai đoạn triển khai.
(VNF) - Sở Tài chính Lâm Đồng cho biết hiện, có hai nhà đầu tư quan tâm dự án đường bộ cao tốc Phan Thiết – Bảo Lộc – Gia Nghĩa là Liên danh Trung Nam – INDEL CORP – Trung Nam E&C và Công ty TNHH Tập đoàn Xây dựng Tô Thương.
(VNF) - Thanh tra Thành phố Hà Nội yêu cầu thu hồi số tiền hơn 4,4 tỷ đồng liên quan Công ty TNHH MTV Hồ Tây, gồm 3,6 tỷ đồng lỗ tại Công ty TNHH MTV Hồ Tây phát sinh do nguyên nhân chủ quan, đồng thời yêu cầu thu hồi hơn 856 triệu đồng từ một DN khác.
(VNF) - Vướng mắc pháp lý và tiến độ triển khai kéo dài tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, khiến phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông” kéo dài.
(VNF) - Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã lên khoảng 95 triệu đồng/m² và có nguy cơ vượt mốc 100 triệu đồng/m². Nghịch lý là dù hàng loạt dự án mới và ít nhất 120.000 căn nhà ở xã hội dự kiến được bổ sung giai đoạn 2026-2030, giá nhà vẫn khó hạ nhiệt.
(VNF) - Sau khách hàng là các nhà đầu tư thứ cấp tại Cụm Công nghiệp (CCN) Đại Thắng ký hợp đồng thuê đất có thời hạn bàn giao từ năm 2024 - 2025, nhưng đến nay vẫn chưa được bàn giao và chưa hẹn ngày cụ thể giao đất.
(VNF) - Theo kết luận của Thanh tra TP.HCM, đến nay dự án Khu chung cư cao tầng Hồng Tân chưa triển khai xây dựng, Công ty Địa ốc Hồng Quang là chủ đầu tư dự án không đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án...
(VNF) - Nhìn vào bảng cân đối tài sản của các doanh nghiệp, cuộc đua săn tìm quỹ đất vẫn đang diễn ra quyết liệt, đồng thời phản ánh mức độ phân hoá sâu sắc giữa các nhóm doanh nghiệp trên thị trường.
(VNF) - Ngày 24/8, KDI Group chính thức ra mắt Alora Nha Trang, tòa tháp thuộc đô thị resort quốc tế Libera Nha Trang – Asia’s New Destination. Được định vị là Nightlife Landmark – biểu tượng ánh sáng và giải trí mới bừng sáng Nha Trang, Alora Nha Trang là toà tháp căn hộ mặt biển hiếm hoi còn lại tại nội đô, đưa hệ giải trí, F&B và nightlife vào cấu trúc vận hành xuyên suốt, mở rộng hành trình của du khách từ lưu trú ban ngày đến vui chơi, tận hưởng sau hoàng hôn.
(VNF) - Thường trực Thành ủy Hà Nội yêu cầu tổng rà soát toàn diện tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các dự án chung cư, đồng thời xây dựng giải pháp xử lý dứt điểm tình trạng nợ đọng, chậm cấp “sổ hồng” kéo dài.
(VNF) - Công thức thành công của các đô thị du lịch hàng đầu thế giới không nằm ở số phòng khách sạn hay diện tích thương mại mà được quyết định bởi những trải nghiệm đủ sức thu hút, giữ chân hàng triệu du khách ở lại lâu hơn và sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn. Tại Vinhomes Green Paradise, câu trả lời nằm ở VinWonders Cần Giờ - siêu quần thể giải trí quy mô 122 ha, được ví như “cỗ máy” kích hoạt dòng khách khổng lồ và thắp sáng nền kinh tế trải nghiệm cho toàn khu vực.
(VNF) - Hải Phòng: Dự án Đầu tư xây dựng KĐT tại phường Hồng Thái, quận An Dương (nay là phường An Hải) có diện tích khoảng 21,49ha đang được lựa chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Trong nửa đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận rất mạnh mẽ. Tuy nhiên, điều này là không đủ để làm giảm bớt sự chênh lệch giữa Vinhomes và phần còn lại.
(VNF) - Pháp nhân vừa được lựa chọn thực hiện dự án Khu dân cư - Dịch vụ thương mại phường An Xuyên mới thành lập tháng 6/2026 và do nhóm lãnh đạo Kosy nắm giữ gần như toàn bộ vốn.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, giá trị của một dự án ngày càng được nhìn nhận từ những yếu tố thực chất: vị trí, quy hoạch, chất lượng sản phẩm, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo định hướng đó, MIK Group đang đẩy mạnh chiến lược phát triển dài hạn tại phía Nam, tập trung vào những dự án được đầu tư bài bản, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng và đồng hành cùng quá trình phát triển đô thị của TP.HCM.
(VNF) - Khoảng 80m² đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Bảo tàng Lịch sử quốc gia tại số 23 Tông Đản (Hà Nội) được Thanh tra Chính phủ xác định là đất lấn chiếm nhưng vẫn được cấp sổ đỏ.
