Săn BĐS trung tâm Hà Nội: Theo 'dấu chân' quy hoạch trăm năm

Quy hoạch tái định hình “khẩu vị” người mua

Bất động sản trung tâm đô thị lớn như Hà Nội luôn được xem là “hoa hậu” trên thị trường, bất chấp giá cao. Bởi không chỉ thuận tiện để ở, làm việc, kinh doanh, bất động sản trung tâm còn có lợi thế độc bản, khan hiếm và tăng giá mạnh mẽ theo thời gian.

Tuy nhiên, có một thực tế là trong nửa năm qua, bất động sản trung tâm Hà Nội lại tương đối trầm lắng, nhất là với phân khúc thấp tầng, nhà riêng. Nguyên do là Hà Nội đã và đang trải qua cuộc “đại phẫu” đô thị lớn nhất kể từ đầu thế kỷ XXI tới nay, mà trong đó khu vực trung tâm được “tái thiết” mạnh mẽ nhất với việc thu hồi đất quy mô lớn để thực hiện dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, các cây cầu vượt sông (Tứ Liên, Trần Hưng Đạo) cùng các tuyến đường trọng điểm: vành đai 1, vành đai 2, vành đai 2.5.

Về dài hạn, điều này tạo nền tảng và dư địa rộng lớn cho bất động sản trung tâm Hà Nội phát triển rực rỡ, nhưng trong ngắn hạn, thị trường không tránh khỏi tác động tâm lý. Hệ quả là người mua, nhà đầu tư chuyển từ trạng thái sẵn sàng xuống tiền sang quan sát, nghe ngóng.

Nói với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết từ đầu năm đến nay, giao dịch nhà đất thổ cư tại khu vực trung tâm Hà Nội gần như “đứng hình”. Nguyên nhân không phải do phân khúc này mất sức hấp dẫn, mà xuất phát từ tâm lý chờ đợi của người mua khi Hà Nội đồng loạt đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, rà soát quy hoạch và chỉnh trang đô thị.

Đặc thù của nhà đất trung tâm là nằm trong các khu dân cư lâu đời, giá trị tài sản rất lớn, với nhà trong ngõ mà ô tô đi vào được có thể dao động 200 - 400 triệu đồng/m2, còn nhiều căn nhà mặt phố đã vượt mức 1 tỷ đồng/m2. Chính vì vậy, chỉ cần xuất hiện rủi ro liên quan đến quy hoạch cũng đủ khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

“Hiện nhiều tuyến phố gần như không có giao dịch. Thông tin từ quy hoạch Thủ đô đến việc thực hiện các dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, vành đai 2.5, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo... đều tác động mạnh đến tâm lý người mua. Họ chưa biết chính xác khu vực nào bị ảnh hưởng, khu vực nào được hưởng lợi nên đều lựa chọn nghe ngóng, chờ đợi”, ông Toản nói.

Theo vị chuyên gia, đây là giai đoạn thị trường chịu tác động của sự bất đối xứng thông tin. Trong khi định hướng quy hoạch tổng thể đã được xác lập, quy hoạch chi tiết ở nhiều khu vực vẫn cần thời gian để hoàn thiện, khiến người mua chưa thể đánh giá đầy đủ mức độ ảnh hưởng đối với từng tài sản. Vì vậy, thay vì chấp nhận rủi ro, phần lớn nhà đầu tư lựa chọn tạm thời “thu tay”, chờ các thông tin được công bố rõ ràng hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhìn nhận trước đây, xu hướng mua nhà đất thổ cư nhằm “lướt sóng” theo thông tin diễn ra phổ biến mỗi khi thành phố có thông tin mở đường, làm cầu hay lên quận. Hiện nay cuộc chơi đã thay đổi hoàn toàn khi cơ sở dữ liệu đất đai, quy hoạch ngày càng minh bạch cùng tốc độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án hạ tầng được đẩy nhanh.

“Tâm lý mua nhanh, bán nhanh không còn phù hợp trong giai đoạn hiện nay. Người mua buộc phải tính toán kỹ hơn về mục tiêu nắm giữ tài sản cũng như khả năng khai thác trong dài hạn”, Chủ tịch VARS cho biết.

Tuy vậy, theo ông Đính, nhà ở tại các khu vực trung tâm vẫn có những giá trị riêng vì giá trị đất lớn, ngay trong lõi trung tâm thuận tiện về dịch vụ, y tế, giáo dục...

Ông Phạm Đức Toản cho rằng chính sự thay đổi của thị trường đã làm thay đổi tiêu chí lựa chọn bất động sản. Nếu trước đây khả năng sinh lời được đặt lên hàng đầu, thì hiện nay sự an toàn của tài sản mới là ưu tiên lớn nhất.

“Nhà đầu tư hiện quan tâm trước hết đến quy hoạch, sau đó là pháp lý, rồi mới đến vị trí. Vì vậy, chỉ những bất động sản đã hoàn thiện pháp lý và nằm trong ‘vùng an toàn’ sau khi định hướng quy hoạch Thủ đô được xác lập mới được người mua ưu tiên lựa chọn”, ông Toản nói.

Cuộc chơi vẫn dành cho số đông

Ghi nhận của Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tại các quận nội đô lịch sử cũ (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng), cho thấy thị trường đang vận động theo 2 hướng rõ rệt theo đúng diễn biến tâm lý trên. Trong khi sản phẩm thổ cư (không phân biệt nhà mặt phố hay nhà trong ngõ) gần như tê liệt, thì bất động sản thấp tầng nằm trong dự án lại được săn đón. Sự phù hợp về quy hoạch, đủ đầy về pháp lý là ưu điểm vượt trội khiến bất động sản thấp tầng nằm trong dự án chiếm lĩnh được niềm tin của người mua.

Chẳng hạn tại khu vực Giảng Võ, dự án The Gallery do Vinhomes phát triển có sức hút rất lớn. Gần đó, dự án The Heritage cũng hấp dẫn nhà đầu tư nhờ lợi thế sở hữu sổ đỏ đến từng căn mới được cấp vào tháng 5/2026, tức là sau khi Hà Nội ban hành quy hoạch Thủ đô tâm nhìn 100 năm.

Không chỉ ghi điểm bằng nền tảng pháp lý vững chắc, mang lại cho người mua sự an tâm về quyền sở hữu lâu dài, các dự án này còn hưởng lợi lớn từ sự hoàn thiện của hạ tầng như tuyến vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu – Voi Phục. Đây là yếu tố quan trọng đẩy thúc đẩy giá trị tăng trưởng, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản nội đô lịch sử rất khan hiếm nguồn cung.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, hạ tầng giao thông không chỉ đóng vai trò giải quyết bài toán kết nối mà còn là “đòn bẩy” định hình sự phát triển của đô thị. Những tuyến đường lớn khi được hoàn thiện sẽ tạo điều kiện hình thành các không gian phát triển mới theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), từ đó kéo theo sự gia tăng giá trị của bất động sản.

“Hạ tầng đi đến đâu, đô thị phát triển đến đó. Đây luôn là một trong những yếu tố quyết định đà tăng giá và giá trị của bất động sản trong tương lai”, ông Điệp nhấn mạnh.

Theo ông Phạm Đức Toản, bất động sản thấp tầng tại lõi nội đô lịch sử vẫn là phân khúc có sức hút đặc biệt nhờ quỹ đất khan hiếm, vị trí đắc địa và giá trị sử dụng cao. Tuy nhiên, đây không hẳn là “sân chơi” chỉ dành cho giới siêu giàu. Xét trên đơn giá, nhiều sản phẩm còn ở mức cạnh tranh với các dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm.

“Nếu chỉ so về đơn giá, bất động sản thấp tầng có thể ngang bằng, thậm chí cạnh tranh với chung cư cao cấp. Nhưng xét về giá trị tài sản, đặc biệt là khả năng giữ tiền và gia tăng giá trị trong dài hạn, nhà gắn liền với đất vẫn có lợi thế vượt trội. Đó là lý do nhiều khách hàng sẵn sàng lựa chọn loại hình này”, ông Toản nói.

Đơn cử thấp tầng The Heritage có diện tích đất 90-115m2 được xây 6 tầng, 1 tum, 1 hầm, tính ra đơn giá chỉ 110 triệu đồng/m2 sàn xây dựng, thấp hơn cả chung cư cao cấp cùng khu vực. Vì thế, loại sản phẩm này thường được giới đầu tư săn đón, trong khi các chủ sở hữu cũng giữ rất chặt. Thị trường Hà Nội từng ghi nhận không ít trường hợp dự án bất động sản thấp tầng khu vực trung tâm “trắng” giao dịch trong suốt nhiều năm dù nhu cầu mua rất lớn, mà nguyên do là các chủ sở hữu giữ rất chặt, bất chấp giá tăng bằng lần.

Với tính chất đặc thù đó, chuyên gia cho rằng nhà đầu tư Hà Nội có thể tìm kiếm cơ hội ngay tại “sân nhà” của mình, thay vì để dòng vốn “di cư” về các tỉnh thành phía Nam – nơi sóng cũng không còn mạnh như năm trước. Thực tế cũng cho thấy, từ cuối năm 2025, dòng vốn của nhà đầu tư miền Bắc đã bắt đầu rút khỏi thị trường miền Nam.

“Khi các thông tin quy hoạch được công bố đầy đủ, minh bạch hơn, tâm lý chờ đợi sẽ dần được giải tỏa. Do đó, trong tương lai, nếu thị trường bất động sản Hà Nội nói chung, khu vực trung tâm nói riêng sôi động trở lại thì đó cũng là diễn biến dễ hiểu”, ông Nguyễn Thế Điệp nhận định.