- Hiện, thị trường xuất hiện tình trạng chủ sở hữu “cắt lỗ” rất sâu đối với hầu hết các loại sản phẩm. Trong đó, đáng chú ý là việc “cắt lỗ” với các sản phẩm sắp được bàn giao - chủ sở hữu đang rao bán lại bằng giá trong hợp đồng, thậm chí dưới giá hợp đồng hàng chục %. Đâu là nguyên do dẫn đến hiện tượng này?
Nguyên nhân lớn nhất hiện nay là áp lực dòng tiền của những người sử dụng đòn bẩy cao. Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản bằng vốn vay và thời gian đầu được hưởng các chính sách ưu đãi như lãi suất thấp, ân hạn nợ gốc, thậm chí được chủ đầu tư hỗ trợ “đóng giùm” lãi suất nên tạo cảm giác “mình không phải đóng đồng nào” trong thời gian này. Nhưng khi các chính sách này kết thúc, người mua vừa phải bắt đầu trả nợ gốc, vừa phải chịu lãi suất thả nổi, khiến áp lực tài chính tăng lên rất mạnh.
Hiện nay, sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay mua nhà có thể lên khoảng 10,5% –11%/năm tại nhóm ngân hàng “Big 4” (Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV), 12% – 13% tại một số ngân hàng thương mại cổ phần lớn, thậm chí 15%–16% tại một số ngân hàng nhỏ, tùy từng khoản vay và điều kiện cụ thể.
Đặc biệt, với những dự án sắp bàn giao, đây lại là thời điểm người mua phải đưa vào một lượng tiền rất lớn để thanh toán các đợt cuối, nhận nhà và bắt đầu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Nếu đúng lúc đó khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, áp lực dòng tiền sẽ càng lớn. Vì vậy, một số chủ sở hữu buộc phải bán để thu hồi một phần vốn, giảm dư nợ và tránh khoản vay trở thành gánh nặng dẫn đến nợ xấu.
Tuy nhiên, chúng ta cần rất thận trọng với khái niệm “cắt lỗ”. Không phải cứ bán thấp hơn giá hiện tại là cắt lỗ. Ví dụ, mua 9 tỷ đồng, sau đó tài sản tăng lên 11 tỷ đồng và hiện bán 10 tỷ đồng thì thực chất là cắt một phần lợi nhuận, chứ chưa chắc đã lỗ. Muốn xác định có thực sự cắt lỗ hay không, phải so sánh với giá giao dịch của chính sản phẩm đó tại thời điểm mua, cuối năm 2024 và cuối năm 2025, chứ không chỉ nhìn vào giá rao bán hiện tại.
- Theo ông, đây đã là phải là thời điểm tốt để người mua/nhà đầu tư đi săn “hàng ngộp” chưa?
Cơ hội đã bắt đầu xuất hiện, nhưng chưa phải cứ hàng giảm giá là mua. Đây là giai đoạn người mua nên bổ sung thêm ngoài “săn giá rẻ” còn cần “săn đúng tài sản, đúng người bán”.
Thực tế, một số sản phẩm thứ cấp hiện đã thấp hơn khoảng 10% – 15% so với mặt bằng cuối năm 2025, đặc biệt ở những trường hợp chủ sở hữu chịu áp lực đòn bẩy. Chẳng hạn, có căn nhà ở Bình Tân (TP. HCM) từng được trả 10,6 tỷ đồng cuối năm ngoái nhưng chủ không bán, nay đã giao dịch khoảng 9,4 tỷđồng. Một căn khác ở Bình Thạnh (TP. HCM) từng không chấp nhận mức 13 tỷ đồng thì nay giao dịch ở khoảng 12 tỷ đồng. Với căn hộ khoảng 5 tỷ đồng, việc nhà đầu tư thứ cấp phải giảm 300 – 500 triệu đồng cũng đã xuất hiện.
Tuy nhiên, giảm 15% chưa đồng nghĩa với mua được giá hời. Giá phải rẻ so với giá trị thực và lịch sử giao dịch, chứ không chỉ rẻ hơn giá rao hiện tại. Người mua cần kiểm tra giá của chính bất động sản đó vào cuối năm 2024, cuối năm 2025 và tìm hiểu lý do chủ nhà phải bán.
Đặc biệt, cần lưu ý rằng nhiều dự án ngay từ khi mở bán đã được định giá theo kỳ vọng tương lai, tức giá bán đã phản ánh một phần mức tăng giá dự kiến trong vài năm tới. Vì vậy, một sản phẩm sau 2 – 3 năm nếu được bán bằng, hoặc thậm chí thấp hơn giá sơ cấp ban đầu, chưa chắc đã là “món hời”; phải xem mức giá đó đã thực sự thấp hơn giá trị thị trường hay chỉ đang quay về mức giá hợp lý hơn.
Nếu “săn hàng”, cần đặc biệt quan tâm đến người bán đang vay bao nhiêu, lãi suất hiện tại là bao nhiêu, đang ở thời kỳ cố định hay đã chuyển sang lãi thả nổi. Một người đang chịu áp lực trả nợ và cần thu hồi vốn sẽ có khả năng thương lượng hoàn toàn khác với người bán chỉ muốn chốt lời.
- Ông có khuyến nghị gì đối với người “đi săn” trong bối cảnh hiện nay?
Thứ nhất là săn người bán. Phải tìm hiểu người bán đang vay bao nhiêu, lãi suất hiện tại thế nào, đang được cố định hay đã chuyển sang lãi thả nổi và khi nào khoản vay bắt đầu chịu lãi thả nổi. Khi hiểu được áp lực dòng tiền của người bán, mình mới biết họ thực sự cần bán đến mức nào và đâu là mức giá có thể thương lượng.
Thứ hai, phải phân biệt “cắt lỗ” với “giảm lãi”. Ví dụ một căn nhà mua 9 tỷ đồng, sau đó tăng lên 11 tỷ đồng rồi hiện bán 10 tỷ đồng thì không thể gọi đơn giản là cắt lỗ. Người mua phải nhìn vào giá giao dịch thực tế của chính bất động sản đó, ít nhất tại cuối năm 2024 và cuối năm 2025, chứ không chỉ nhìn giá rao hiện tại.
Thứ ba, nếu sử dụng đòn bẩy không nên vay quá 50% giá trị tài sản và phải tính rất rõ mỗi tháng mình có bao nhiêu tiền để trả ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất đang được định hướng giảm, nếu vay thì có thể cân nhắc kỳ cố định khoảng một năm, đồng thời đàm phán mức phạt trả trước hạn thấp nhất có thể. Khi lãi suất giảm, người mua sẽ có thêm dư địa để cơ cấu hoặc vay lại với chi phí thấp hơn.
Cuối cùng, người mua nên ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu ở thực, đã có dân cư hoặc có khả năng thu hút dân về nhanh trong khoảng 3 năm, có thể ở hoặc cho thuê được, thay vì những sản phẩm quá xa chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - CTCP Đầu tư Đạt Phước vừa khởi công dự án Serena Riverside – dự án thứ hai được triển khai tại khu vực liền kề đại lộ Bình Dương với tổng vốn đầu tư 1.175 tỷ đồng.
(VNF) - Phiên đấu giá 103 thửa đất tại xã Ô Diên, Hà Nội ghi nhận giá trúng cao nhất 117,4 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn các lô thành công có giá từ 64-78 triệu đồng/m2.
(VNF) - Bộ Xây dựng đề xuất người mua nhà hình thành trong tương lai có thể chuyển 5% giá trị hợp đồng còn lại vào tài khoản tại ngân hàng và chỉ trả cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp sổ hồng.
(VNF) - Ngày 12/9, Tập đoàn Tân Á Đại Thành và MEYGROUP tổ chức lễ khởi công dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp số 15 - Hưng Yên (MEYINPARK Hưng Yên) tại xã Nguyễn Trãi và xã Ân Thi, tỉnh Hưng Yên. Sự kiện đánh dấu bước chuyển từ quá trình chuẩn bị sang triển khai thực tế, hướng tới hình thành khu công nghiệp công nghệ cao với hạ tầng sản xuất an toàn - tối ưu - hiệu quả.
(VNF) - Hàng loạt thông tin về các "đại dự án" bất động sản và hạ tầng đang đẩy giá đất Đông Anh lên cao, nhiều khu vực đã vượt 100 triệu đồng/m2. Dù vậy, thị trường không còn cảnh tăng nóng trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng.
(VNF) - Theo CBRE Việt Nam, trên thị trường nhà ở, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm 2026 của TP. HCM mở rộng đến từ khu vực Bình Dương.
(VNF) - Tập đoàn Terra Việt Nam là chủ đầu tư làm dự án nhà ở xã hội tại khu 3, phường Vân Phú có quy mô hơn 1.000 căn hộ, tổng vốn đầu tư dự kiến là 1.826,267 tỷ đồng.
(VNF) - Hơn 90% giỏ hàng T&T Homes Elite Rivera được khách hàng lựa chọn chỉ sau hơn 2 giờ mở bán, tạo điểm nhấn đáng chú ý trên thị trường bất động sản Vĩnh Long. Sức hấp thụ tại sự kiện cũng đánh dấu hành trình ấn tượng của T&T Homes - trụ cột bất động sản của T&T Group với triết lý kiến tạo những đô thị khơi nguồn tri thức.
(VNF) - Tập đoàn Nam Long (HoSE: NLG) tổ chức Nam Long Experience 2026 - Triển lãm Bất động sản Giá trị Thực, tại Sảnh B2, Trung tâm Hội chợ và Triển lãm Sài Gòn (SECC). Sự kiện mở cửa miễn phí, hướng đến người mua nhà, gia đình, nhà đầu tư dài hạn và những người quan tâm đến thị trường bất động sản.
(VNF) - Công ty TNHH Picity Central Park, nằm trong hệ sinh thái của Pi Group vừa được cho phép chuyển mục đích để 10.477,8m2 đất để thực hiện dự án Khu đô thị An Phú, quy mô hơn 1 ha với 1.800 căn hộ.
(VNF) - Sau hơn 8 năm được chấp thuận đầu tư, Công ty Cổ phần AAV Group (AAV) quyết định chấm dứt hoạt động dự án Côn Sơn Resort quy mô 90,68ha.
(VNF) - UBND TP. HCM vừa ban hành quyết định thu hồi khu đất có diện tích hơn 1,45 triệu m2 tại phường Bình Dương do có liên quan tới vụ án quá trình quản lý, sử dụng đất trong giai đoạn cổ phần hóa tại Tổng công ty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Ecolife Yên Trung có tổng mức đầu tư hơn 2.236 tỷ đồng, cung cấp 2.015 căn hộ. Giá bán dự kiến quanh mức 17 triệu đồng/m2.
(VNF) - Mức giá từ 95 triệu đồng/m2 của Astor 1 tại Ciputra đang tạo ra khoảng chênh đáng kể so với mặt bằng giá căn hộ cao cấp quanh khu vực. Trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng dồi dào và dòng tiền là bài toán hàng đầu đối với doanh nghiệp địa ốc, mức giá này có thể không chỉ là một chiến lược bán hàng, mà còn là phép thử đối với mặt bằng giá căn hộ tại Ciputra.
(VNF) - Sáng 12/9, Công ty Cổ phần HMS Invest đã tổ chức lễ khởi công dự án khu nhà ở xã hội số 1 tại khu đô thị & nhà ở xã hội Vân Trung (tên thương mại Soul Center Vân Trung) thuộc khu đô thị Vân Trung, phường Nếnh, tỉnh Bắc Ninh.
(VNF) - Hà Nội sẽ rà soát 12 dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh đến từng căn hộ, tòa nhà để phân loại các hạng mục được phép tồn tại hoặc phải di dời, phá dỡ. Dự thảo cơ chế xử lý dự kiến được trình HĐND thành phố vào cuối tháng 9.
(VNF) - Theo phương án đang được Hà Nội lấy ý kiến, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng gồm hai tuyến Tả Hồng và Hữu Hồng, tổng chiều dài hơn 80km, đi qua 16 xã, phường và có diện tích ảnh hưởng hơn 713ha.
(VNF) - Loạt dự án bất động sản với tổng mức đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng đang được đề xuất đầu tư hoặc triển khai, kỳ vọng mang lại nguồn cung dồi dào trong giai đoạn tới.
(VNF) - AEON MALL Thanh Hóa và AEON MALL Hạ Long, 2 trung tâm thương mại mới dự kiến lần lượt khai trương vào tháng 10 và tháng 11/2026, đánh dấu bước phát triển tiếp theo của AEON MALL tại thị trường Việt Nam.
(VNF) - Bức tranh tài chính 6 tháng đầu năm 2026 của Công ty Cổ phần Bất động sản Hano-Vid ghi nhận một số thay đổi tích cực. Doanh nghiệp tiếp tục duy trì quy mô hoạt động, đồng thời ghi nhận sự cải thiện ở một số chỉ tiêu thanh khoản và thu hẹp nợ phải trả. Dư nợ trái phiếu của Hano-Vid hiện ở mức hơn 9.100 tỷ đồng.
(VNF) - Sức hấp dẫn của một hải trình trên du thuyền đến từ cảm giác tự do trước biển cả, sự mới mẻ của cảnh sắc đổi thay theo giờ và tiện nghi luôn hiện hữu trong mỗi không gian. Cảm hứng ấy được đưa vào Home Cruise Collection tại Meypearl Harmony Phú Quốc - bộ sưu tập “căn hộ du thuyền” độc bản, nơi tinh thần nghỉ dưỡng hiện diện trong từng khoảnh khắc sống.
(VNF) - Việc một chủ đầu tư tại TP.HCM bị xử phạt liên quan việc bán cho người nước ngoài nhưng không báo cáo đầy đủ đang đặt ra yêu cầu minh bạch hơn với room sở hữu nhà.
(VNF) - Ngày 8/9/2026, UBND thành phố Hải Phòng đã chấp thuận nhà đầu tư là Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Cát Long cho dự án 2.687 tỷ đồng.
(VNF) - Nam Nha Trang đang thành tâm điểm của thị trường địa ốc khi đón nhận lực đẩy từ dự án đường Vành đai 3 hơn 2.200 tỷ đồng cùng quy hoạch trung tâm hành chính mới. Song song đó, sức bật ấn tượng của du lịch Khánh Hòa với hơn 18 triệu lượt khách sau 8 tháng đầu năm 2026 giúp những đại đô thị sinh thái sở hữu lâu dài như Charmora City trở thành tọa độ đón trọn dòng tiền an cư lẫn tích sản.
(VNF) - Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, đồng thời quy định rõ quyền của chủ sở hữu đối với phần đất có nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ.
(VNF) - CTCP Đầu tư Đạt Phước vừa khởi công dự án Serena Riverside – dự án thứ hai được triển khai tại khu vực liền kề đại lộ Bình Dương với tổng vốn đầu tư 1.175 tỷ đồng.
(VNF) - Theo phương án đang được Hà Nội lấy ý kiến, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng gồm hai tuyến Tả Hồng và Hữu Hồng, tổng chiều dài hơn 80km, đi qua 16 xã, phường và có diện tích ảnh hưởng hơn 713ha.
