Nhân dịp đầu năm, VietnamFinance đã cuộc trò chuyện ngắn với ông Phạm Đức Toản về hoạt động kinh doanh của công ty, quá trình khởi nghiệp và nhận định của ông về thị trường bất động sản trong năm 2021.
- Là một nhà báo gắn bó lâu năm với nghề nhưng lại từ bỏ để theo đuổi lĩnh vực bất động sản, vậy cơ duyên nào đã đưa ông đến với nghề này?
Ông Phạm Đức Toản: Thực ra lý do rất đơn giản là tôi vỡ nợ (cười). Tôi không biết làm gì để trả nợ và bắt buộc phải chọn một nghề mới, một công việc mới. Tôi tính toán 3 nghề phù hợp có thể làm giàu được: bất động sản, chứng khoán và nghề làm dược. Sau khi phân tích, tôi thấy nghề dược không có chuyên môn, chứng khoán lại rất phập phù, thị trường manh nha. Cuối cùng, tôi chọn nghề an toàn nhất là bất động sản.
Năm 2008, tôi chính thức mở công ty khi chưa biết gì về bất động sản. Lúc mới khởi đầu, tôi đã thuê một văn phòng có địa chỉ tại Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) với diện tích chỉ 9m2 và quây một bàn tròn 4 người cùng làm việc. Ngày ấy, tôi làm mảng cho thuê văn phòng, cho nước ngoài thuê nhà, và đến giữa năm 2009 mới chuyển sang môi giới bán nhà.
Giai đoạn 2014-2015 ghi nhận nhiều dấu ấn hoạt động nhất của chúng tôi, khi vừa phân phối vừa làm chủ đầu tư thứ cấp nhiều dự án ở Hà Nội như Hong Kong Tower (243A Đê La Thành), VC7 Housing Complex (136 Hồ Tùng Mậu), chung cư 60B Nguyễn Huy Tưởng…
Đến năm 2018, sau hơn 10 năm hoạt động trên thị trường, chúng tôi chính thức chuyển hướng sang làm chủ đầu tư và hiện đã có nhiều công ty thành viên, công ty liên kiết, các chi nhánh ở Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hải Phòng, Phú Thọ…
Dù vậy, điều khiến tôi luyến tiếc nhất là chưa được làm việc và trải nghiệm trong một môi trường lớn. Từ khi lập công ty đến nay, tôi vừa làm “sếp” vừa học vừa làm và học hỏi từ những người đi trước.
- Từ một doanh nghiệp môi giới “nâng cấp” thành chủ đầu tư liệu có dễ dàng không thưa ông?
Chúng tôi giảm dần hoạt động mảng môi giới hơn 2 năm nay. Lúc đó, tôi nhận thấy thị trường giống như “đại dương đỏ” vì có nhiều cạnh tranh, hơn nữa các chủ đầu tư cũng dần ít phân phối qua đại lý và hướng tới tự bán sản phẩm của chính họ. Khi thị trường bấp bênh, chúng tôi chuyển sang hướng đầu tư. Tuy nhiên, để làm chủ cũng cần rất nhiều vốn, mối quan hệ và am hiểu thông tin.
Thực tế, mảng môi giới bất động sản đã có sự phân hóa rất lớn, rất nhiều người bỏ nghề sang bán bảo hiểm và làm đủ thứ nghề khác. Năm 2020 cũng là một năm “bão tố” đối với nghề môi giới khi rất nhiều người không có thu nhập.
- Năm qua thị trường chung bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, với EZ Property thì sao?
Nhìn chung năm qua, các doanh nghiệp địa ốc đều bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, song mỗi doanh nghiệp đều có hướng đi riêng.
Tôi nghĩ đại dịch cũng là cơ hội để thanh lọc thị trường bất động sản và các doanh nghiệp yếu kém. Trước khi dịch xảy ra, có rất nhiều doanh nghiệp địa ốc hoạt động nhưng sau dịch cho thấy có sự phân hóa rất rõ nét. Nếu như trước đây có những doanh nghiệp tên tuổi thì nay biến mất khỏi thị trường. Có thể thấy đến thời điểm hiện tại, thị trường được chia thành 2 nhóm: một là doanh nghiệp rất lớn và hai là doanh nghiệp tý hon.
Ngay bản thân doanh nghiệp của chúng tôi cũng có sự phân hóa mạnh, một số bộ phận đạt và vượt kế hoạch như đất nền hoặc các bất động sản vùng ven Hà Nội, nhưng một số bộ phận lại rất khó khăn vì đại dịch. Mặc dù chúng tôi đã có kế hoạch cắt giảm các chi phí không cần thiết từ giai đoạn 2018-2019 và giảm số lượng nhân viên rất lớn.
- Sau khi “lên đời” thành chủ đầu tư, EZ Property đang chú trọng vào phân khúc nào thưa ông?
Đến thời điểm hiện tại, chúng tôi đang nắm quỹ đất hơn 200ha tại các tỉnh phía Bắc, một số dự án đã đi vào hoạt động, có doanh thu và dòng tiền.
Phân khúc chúng tôi đang tập trung là đất ở đô thị nhưng chủ yếu nhắm vào các vùng nông thôn, trung tâm các thị trấn, huyện lỵ, thị xã… Đây là những khu vực có nhu cầu tại chỗ, có người mua và không lo ngại về tính thanh khoản, bởi vì sự cạnh tranh thấp, đơn giá vừa phải cũng như thủ tục dễ dàng hơn và chi phí thấp.
- Vì sao ông lại chọn các tỉnh lân cận Hà Nội làm điểm lý tưởng để đầu tư?
Sở dĩ chúng tôi nhắm đến các tỉnh lân cận Hà Nội vì ở thành phố lớn không còn quỹ đất, cơ hội để đầu tư. Ngay tại các tỉnh, cách đây 2 năm, cuộc phân chia miếng bánh đã xong những vị trí nào làm được nhà ở, quy hoạch được đều có đơn vị “đặt chỗ”. Nếu chúng tôi chậm chân một chút sẽ không còn cơ hội đầu tư ở các tỉnh, thậm chí tỉnh xa như Đắk Nông cũng không có chứ chưa nói đến các tỉnh xung quanh Hà Nội.
- Ông có từng nghĩ mình sẽ Nam tiến?
Tôi không. Trước khi đầu tư vào năm 2018, tôi nghiên cứu rất kỹ và nhận thấy cơ hội Nam tiến rất tốt và thuận lợi nhưng có một số vấn đề gặp phải là nguồn lực, mối quan hệ.
- Các đơn vị nghiên cứu thị trường gần đây đều chỉ ra rằng các nhà phát triển bất động phía Nam đang có xu hướng Bắc tiến và nhắm đến thị trường Hà Nội. Với kinh nghiệm lâu năm trong nghề, ông đánh giá thế nào?
Tôi nghĩ rằng nếu Bắc tiến chỉ có một số nhà đầu tư thành công còn đa số không thành, có một số đơn vị đang nắm quỹ đất rất tốt nhưng triển khai lại chậm.
Theo tôi, văn hóa vùng miền khác nhau và văn hóa tiêu dùng, tâm lý khách hàng cũng khác cho nên để đặt chân và trụ được là khó. Ngoài ra, Hà Nội cũng là thị trường rất nhạy cảm về giá bán.
- Góc nhìn của ông đối với thị trường bất động sản năm 2021?
Tôi cho rằng năm 2021 thị trường sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Trước hết là mảng du lịch, khách sạn, nghỉ dưỡng vẫn là khó khăn nhất và không thể tránh trong năm. Tiếp đó là chung cư cao cấp.
Tuy nhiên, tôi đánh giá có 2 mảng sáng của thị trường trong năm nay là đất nền và bất động sản công nghiệp.
Theo tôi, làn sóng đầu tư dịch chuyển đang mang lại cơ hội lớn cho Việt Nam trong thu hút đầu tư nước ngoài. Điều này tạo cú hích cho bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển.
Hơn nữa, các doanh nghiệp trong nước vẫn đang triển khai mạnh mảng công nghiệp. Có thể thấy rất rõ về bất động sản công nghiệp thay đổi nhiều ở các tỉnh, điển hình như Phú Thọ trước đây chỉ có công nghiệp truyền thống nay đã có rất nhiều khu công nghiệp lớn như Phú Hà (350ha), Cẩm Khê (450ha), Hạ Hòa (400ha)…
- Nếu thử tưởng tượng 5-10 năm tới, ông nghĩ EZ Property sẽ đứng ở đâu?
Khi làm ai cũng kỳ vọng về những điều tốt đẹp, chúng tôi cũng vậy. Trước mắt, chúng tôi vẫn làm những bước tiếp theo là triển khai các dự án và phát triển mảng bất động sản công nghiệp.
Mục tiêu sắp tới của chúng tôi là đưa một số công ty lên sàn chứng khoán. Trước khi dịch Covid-19 xảy ra, chúng tôi đã có kế hoạch đưa 1-2 công ty đầu tư lên sàn vào năm 2022, nhưng do ảnh hưởng bởi dịch nên kế hoạch có thể bị chậm lại.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
