Shophouse (nhà phố thương mại) từng là phân khúc hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư cạnh tranh lựa chọn. Sản phẩm này có khả năng mang lại lợi nhuận kép, vừa có thể tự kinh doanh vừa có thể cho thuê mặt bằng với giá cao.
Thế nhưng, hiện nay nhiều nhà đầu tư shophouse lại đang đau đầu vì tự kinh doanh thì khó khăn mà tìm khách thuê lại cũng không dễ.
Giảm 50% vẫn không ai hỏi thuê
Những căn nhà phố thương mại lâu nay không dành cho số đông nhà đầu tư. Phân khúc này chủ yếu là cuộc chơi của các nhà đầu tư có tài chính mạnh bởi giá trị shophouse luôn cao hơn các căn hộ, nhà phố truyền thống. Gần đây, do ảnh hưởng của dịch COVID-19, các nhà đầu tư shophouse dù với tiềm lực mạnh cũng vẫn rơi vào cảnh chật vật.
Ông Phương Ngọc (quận 12, TP.HCM) cho biết ông đầu tư một căn shophouse khối đế tại một chung cư ở quận 9. Từ đầu năm đến nay, căn shophouse này vẫn chưa cho thuê được. Giá cho thuê vào thời điểm giữa năm 2019 của shophouse diện tích 160 m2 này là 28 triệu đồng/tháng. Thế nhưng hiện nay ông Ngọc phải giảm giá thuê xuống chỉ còn khoảng 15 triệu đồng/tháng.
“Mấy chủ shophouse bên cạnh đều giảm 40%-50% giá cho thuê như tôi nhưng rất ít người kiếm được khách. Dịch COVID-19 trên thế giới vẫn diễn biến phức tạp, tình hình kinh doanh thì càng ngày khó khăn nên rất ít khách hỏi thuê mặt bằng. Tôi cũng vừa rao bán nhưng cả tháng nay vẫn chưa có khách gọi điện thoại hỏi” - ông Ngọc buồn rầu.
Là nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực shophouse, anh Đức Thành (quận Gò Vấp, TP.HCM) cũng phải thừa nhận phân khúc này đang gặp nhiều khó khăn. Theo anh Thành, shophouse có hai dạng là shophouse nằm dưới khối đế tầng trệt các chung cư và shophouse dạng nhà phố liền kề tại các khu đô thị. Hiện nay, shophouse chung cư đều gặp khó khăn. Từ khi dịch COVID-19 bùng phát, các khách thuê đều trả mặt bằng, kiếm khách thuê mới như mò kim đáy bể.
“Chỉ có shophouse tại các khu đô thị đã hoàn thiện, khu dân cư đông đúc thì vẫn cho thuê được. Khách thuê kinh doanh tương đối ổn định nên họ vẫn tiếp tục thuê dài hạn” - anh Thành nói.
Tuy nhiên, theo anh Thành, đa số shophouse đều lao đao, phải giảm giá cho thuê để giữ khách. Như căn shophouse của anh ở mặt tiền đường Phan Văn Trị, từ tháng 3 một trung tâm dạy tiếng Anh đã trả mặt bằng, giá thuê lúc đó là 65 triệu đồng/tháng. Mấy tháng nay, anh Thành giảm giá thuê xuống 50 triệu đồng/tháng vẫn chưa kiếm được khách.
Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng shophouse tại các chung cư hiện nay nguồn cung nhiều, giá trị đầu tư lại quá cao, thường gấp đôi giá trị các căn hộ. Trong khi đó, hiệu quả kinh doanh đang bị giảm sút, nhu cầu tiêu dùng giảm, lượng khách mua sắm hạn chế đã khiến các shophouse rơi vào cảnh trầm lắng như hiện nay.
Xem xét giá trị kinh doanh
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng nhà đầu tư shophouse cần chú trọng nhất yếu tố vị trí. Shophouse phải ở mặt tiền đường chính, đông dân cư, thuận tiện đi lại. Bản thân khu đô thị hoặc tòa nhà có shophouse đó phải thuộc khu vực đông dân cư, nhiều cao ốc thì hiệu quả kinh doanh và cho thuê mới cao.
“Việc lựa chọn được những căn có vị trí đẹp cũng gia tăng giá trị cả khi kinh doanh hoặc bán lại. Đối với các shophouse khối đế chung cư, lượng shophouse càng ít thì mới có thể khai thác được kinh doanh cho thuê, cung cấp các dịch vụ tiện ích” - ông Quang tư vấn.
Theo ông Nguyễn Xuân Trường, một nhà đầu tư bất động sản kinh nghiệm, tỉ lệ shophouse nên chiếm 2%-5% số lượng các sản phẩm trong khu đô thị. Đây là tỉ lệ hợp lý và mang lại hiệu quả cao cho các nhà đầu tư.
“Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên tách hai phần riêng biệt để cho thuê trong các căn shophouse, nên để cầu thang và lối đi tách biệt giữa trệt và tầng trên. Ở dưới có thể để làm cửa hàng, nhà hàng hoặc văn phòng. Các tầng trên vẫn riêng biệt, sẽ dễ cho thuê làm các dịch vụ khác” - ông Trường chia sẻ.
Ngoài ra, ông Trường lưu ý các nhà đầu tư vào shophouse bắt buộc phải dùng tài chính sẵn có, không dựa quá nhiều vào vay ngân hàng.
Chuyên gia đầu tư bất động sản Phan Công Chánh cho rằng để đầu tư shophouse nhà đầu tư cũng nên nghiên cứu giữa số lượng cư dân và vị trí của khu shophouse. Quan trọng là xem xét cư dân có phù hợp với phân khúc khách hàng của mình hay không.
“Nhà đầu tư không nên lựa chọn những shophouse có giá trị quá lớn, vì giá cho thuê cao sẽ rất khó có khách. Shophouse hiện phải cạnh tranh với rất nhiều loại mặt bằng khác như nhà phố truyền thống, trung tâm thương mại hay các kênh bán hàng online... Khách thuê cũng chỉ nên cân nhắc các shophouse có giá mềm, mức chi trả dành cho mặt bằng nên chiếm khoảng 30% trên tổng chi phí kinh doanh bỏ ra mà thôi” - ông Chánh khuyến cáo.
