Theo báo cáo từ VIS Rating, bức tranh tín dụng bất động sản đã có sự chuyển dịch mạnh mẽ trong giai đoạn từ 2022 – 2025.
Cụ thể, giai đoạn từ 2022 – 2024, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ nền kinh tế duy trì ổn định ở mức 21% – 22%. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, con số này đã tăng vọt lên trên 25%. Đồng thời, tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản (chủ đầu tư) tăng trưởng rất nóng, đạt trên 50% trong năm 2025. Ngược lại, tín dụng cho vay mua nhà (người dân) có tốc độ tăng trưởng chậm lại rõ rệt so với giai đoạn đỉnh điểm quý 1/2022.
Số liệu mới đây của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, tính đến 28/02/2026, tăng trưởng tín dụng theo từng phân khúc bất động sản có sự lệch pha lớn. Theo đó, tổng dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 11,66% so với quý trước và tăng 50,16% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, tín dụng đổ vào các dự án xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở tăng đột biến tới 85,75% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, tín dụng cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng tăng tới 47,91%.
Ngược lại, những phân khúc phục vụ sản xuất kinh doanh như văn phòng cho thuê (chỉ tăng 10%), khu công nghiệp hay nhà hàng, khách sạn lại có tốc độ tăng trưởng tín dụng khá thấp.
Điều này cho thấy dòng vốn đang tập trung quá lớn vào các phân khúc rủi ro cao (nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng) và ít chảy vào các lĩnh vực phục vụ sản xuất kinh doanh trực tiếp.
Chia sẻ tại chương trình mới đây trên kênh Tài chính & Kinh doanh, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, chuyên gia bất động sản nhận định: “Sự chênh lệch lớn khi dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng vọt trong khi cho vay mua nhà đi ngang là minh chứng và cũng là hệ quả của tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra rất nhiều trong năm 2025 và đầu năm 2026".
Trước thực trạng trên, Nhà nước và Bộ Xây dựng cũng đã phải lên tiếng cảnh báo. Mới đây nhất, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng đã chỉ đạo giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng vào lĩnh vực rủi ro, đồng thời, nghiên cứu phân loại cụ thể từng loại hình bất động sản để áp hạn mức cho vay phù hợp.
Chia sẻ thêm về việc áp hạn mức cho vay với các dự án bất động sản, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group cho biết, theo Thông tư 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước, các nhóm dự án kinh doanh bất động sản hiện đang bị áp mức hệ số (hay tỉ lệ) rủi ro tín dụng lên tới 200% gồm có dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và nhà tích hợp, dự án văn phòng, dự án trung tâm thương mại, dự án khách sạn, dự án kho bãi.
Hệ số rủi ro tín dụng tác động trực tiếp đến lượng vốn tự có mà ngân hàng phải duy trì để đáp ứng yêu cầu an toàn vốn, từ đó chi phối mạnh mẽ khả năng và quyết định giải ngân của ngân hàng. Khi ngân hàng cho vay vào lĩnh vực có hệ số rủi ro 200% (như bất động sản cao cấp), mức độ chiếm dụng vốn sẽ bị nhân đôi. Cụ thể, để giải ngân 100 đồng, ngân hàng phải đối ứng tới 16 đồng vốn tự có, buộc ngân hàng siết chặt cho vay và doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn hơn.
Do đó, thay vì "đánh đồng" chung một mức hệ số rủi ro, các chuyên gia đề xuất cần phân tách rõ ràng và chi tiết hệ số rủi ro dựa trên mục đích sử dụng và từng phân khúc sản phẩm cụ thể.
Chẳng hạn như đối với các dự án đô thị và nhà ở, tại phân khúc nhà ở, nhóm nhà ở cao cấp nên được xếp vào nhóm không khuyến khích do thị trường đang có sự lệch pha, dư thừa nguồn cung phân khúc này trong khi nhu cầu thực lại nằm ở các phân khúc khác.
Trong khi đó, nhà ở thương mại có giá phù hợp được xếp vào nhóm khuyến khích. Chuyên gia đề xuất cần hạ hệ số rủi ro cho phân khúc này (như hạ từ 200% xuống còn 120%) để giảm bớt áp lực vốn tự có cho ngân hàng, qua đó tạo điều kiện giải ngân dễ dàng hơn cho người có nhu cầu thực. Còn với nhà ở xã hội, đây là phân khúc được xếp vào nhóm đặc biệt khuyến khích, cần tạo điều kiện tối đa để dòng vốn tín dụng có thể tiếp cận.
“Mục tiêu của sự phân tách này là giúp các ngân hàng giảm bớt áp lực an toàn vốn khi giải ngân vào các lĩnh vực thiết yếu. Từ đó, dòng vốn tín dụng sẽ được khơi thông và "nắn" đi đúng, trúng đích vào sản xuất kinh doanh cũng như nhu cầu mua nhà ở thực, giúp thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh, an toàn và hỗ trợ tốt cho tăng trưởng kinh tế”, ông Long nói.
Tags:
(VNF) - MB tiếp tục ghi dấu ấn trên hành trình chuyển đổi số với năm sản phẩm, giải pháp công nghệ được vinh danh trong Lễ trao Giải thưởng Sao Khuê 2026 diễn ra vào ngày 28/5 tại Hà Nội. Trong đó, nền tảng ngân hàng số dành cho doanh nghiệp BIZ MBBank lập “hat-trick” ấn tượng với ba giải thưởng dành cho sản phẩm số xuất sắc được xếp hạng trên trên Bản đồ Giải pháp Công nghệ số Việt Nam 2026.
(VNF) - Tập đoàn tài chính Nhật Bản Mizuho Financial Group vừa công bố kết quả kinh doanh năm tài chính kết thúc tháng 3/2026 với mức tăng trưởng lợi nhuận mạnh nhất trong nhiều năm, nhờ sự phục hồi của môi trường lãi suất tại Nhật Bản, tăng trưởng mạnh của mảng phí dịch vụ và hoạt động thị trường vốn.
(VNF) - Tập đoàn tài chính Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) vừa công bố kết quả năm tài chính kết thúc tháng 3/2026 với mức tăng trưởng vượt kỳ vọng thị trường, đồng thời đưa ra mục tiêu lợi nhuận và cổ tức cao hơn cho năm tài chính tiếp theo.
(VNF) - Eximbank tiếp tục biến động nhân sự cấp cao khi 3 Phó Tổng Giám đốc cùng từ nhiệm. Diễn biến này xuất hiện khi ngân hàng tiếp tục sắp xếp bộ máy điều hành trong khi kết quả kinh doanh chưa khởi sắc.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tăng nợ vay, kéo tổng dư nợ toàn ngành trong quý I lên hơn 427.000 tỷ đồng. Dư nợ bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn tại các ngân hàng.
(VNF) - Sự hạ nhiệt rõ rệt của mặt bằng lãi suất huy động ở thời điểm hiện tại chính là minh chứng rõ nét cho những nỗ lực điều hành chủ động và quyết liệt từ phía NHNN. Dẫu vậy, nhà điều hành vẫn còn chặng đường dài phía trước.
(VNF) - Từ một hệ thống hợp tác xã nông nghiệp, NongHyup Financial Group đã phát triển thành một trong những tập đoàn tài chính lớn nhất Hàn Quốc với lợi nhuận hàng tỷ USD mỗi năm.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của 5 tập đoàn tài chính lớn nhất Hàn Quốc gồm những gam màu không đồng đều.
(VNF) - Tiền gửi của người dân vào hệ thống ngân hàng đến hết tháng 1 đã vượt 10,3 triệu tỷ đồng, lập kỷ lục, trong khi tiền gửi của doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế tiếp tục giảm.
(VNF) - Với định hướng kiến tạo hệ sinh thái trải nghiệm số đẳng cấp nhằm nâng tầm trải nghiệm dịch vụ khác biệt cho Khách hàng Ưu tiên, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HoSE: SSB) chính thức ra mắt 3 tính năng mới chuyên biệt trên ứng dụng SeAMobile. Đây là bước tiến của SeABank trong hành trình nâng tầm trải nghiệm Hội viên Ưu tiên SeAPremium với thông điệp: “Một chạm số hóa - Mở khóa đặc quyền SeAPremium”.
(VNF) - Trong bối cảnh nguồn vốn huy động không theo kịp nhu cầu tín dụng, việc tập trung quá lớn vào một lĩnh vực, kể cả bất động sản, sẽ thu hẹp khả năng tiếp cận vốn của các ngành kinh tế khác.
(VNF) - Thấu hiểu nhu cầu tối ưu lợi nhuận và linh hoạt dòng tiền của doanh nghiệp, BIDV liên tục cải tiến để đa dạng hóa các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp quản lý dòng tiền hiệu quả, vượt trội.
(VNF) - Nhằm thực hiện chiến lược chuyển đổi số và nâng cao an toàn an ninh trong hoạt động thanh toán, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) chính thức triển khai dịch vụ hỗ trợ tra cứu trạng thái tài khoản thanh toán và ví điện tử nghi ngờ gian lận qua Hệ thống SIMO. Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A Bank) là một trong những đơn vị tiên phong được lựa chọn triển khai sớm dịch vụ này từ ngày 25/5/2026.
(VNF) - Chiều ngày 21/05/2026, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) đã tổ chức thành công Hội nghị trực tuyến cập nhật kết quả kinh doanh quý I/2026.
(VNF) - Lãi suất tiết kiệm rục rịch tăng, có nơi lên tới 10,7%/năm. NHNN tiếp tục yêu cầu các ngân hàng thực hiện nghiêm chủ trương giảm lãi suất huy động và cho vay, xử lý nghiêm các sai phạm.
(VNF) - Thương vụ đầu tư gần 900 triệu USD để sở hữu 15% BIDV giúp Tập đoàn tài chính Hana mở rộng đáng kể hiện diện tại thị trường Đông Nam Á, từ vị thế ngân hàng mạnh về ngoại hối và tài trợ quốc tế đến hệ sinh thái tài chính xuyên biên giới thông qua ngân hàng số, thanh toán quốc tế, hạ tầng tài chính và phục vụ dòng vốn FDI Hàn Quốc.
(VNF) - Hàng loạt ngân hàng đã lên kế hoạch phát hành trái phiếu 'khủng' trong năm nay trong bối cảnh huy động vốn khó, thanh khoản chịu áp lực và nhu cầu tín dụng tăng.
(VNF) - Hàng loạt thay đổi trong hoạt động chuyển tiền ngân hàng liên quan đến giao dịch giá trị lớn, xác minh thông tin tài khoản... nhằm siết an toàn thanh toán và hạn chế gian lận tài chính.
(VNF) - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục yêu cầu các ngân hàng thương mại thực hiện nghiêm chủ trương giảm lãi suất huy động và cho vay; tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các sai phạm.
(VNF) - Sacombank vừa chấp thuận đơn từ nhiệm của Phó Tổng giám đốc Vũ Minh Quân trong bối cảnh ngân hàng này liên tiếp có thay đổi nhân sự lãnh đạo kể từ đầu năm.
(VNF) - Từ một ngân hàng nội địa của Hàn Quốc, KB Financial Group đã trở thành tập đoàn tài chính hàng đầu châu Á với lợi nhuận hàng tỷ USD mỗi năm. Trong chiến lược mở rộng ra nước ngoài của KB, Việt Nam nổi lên như một thị trường trọng điểm thông qua sự hiện diện của KB Kookmin Bank và KB Securities.
(VNF) - Trong bối cảnh AI, dữ liệu và hành vi khách hàng đang làm thay đổi mạnh mẽ ngành tài chính - ngân hàng, các tổ chức tài chính không còn cạnh tranh đơn thuần bằng tính năng mới, sản phẩm dịch vụ hay quy mô mạng lưới, mà bằng khả năng thấu hiểu khách hàng, siêu cá nhân hóa và chuyển hóa công nghệ thành trải nghiệm tối ưu của khách hàng trong từng điểm chạm. Đây cũng là những nội dung trọng tâm được các chuyên gia quốc tế chia sẻ tại Hội thảo “Chuyển đổi số: Xu hướng và Tầm nhìn chiến lược” do VietinBank tổ chức trong khuôn khổ sự kiện “Digital Symphony” ngày 15/5/2026.
(VNF) - Tiền lương, phụ cấp của nhân viên ngân hàng này trong quý I/2026 tăng 30% so với cùng kỳ năm 2025, thu nhập bình quân đạt 67 triệu đồng/người/tháng.
(VNF) - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành công văn gửi các chi nhánh tỉnh, thành phố nhằm siết chặt kỷ cương quản lý lãi suất, trong bối cảnh một số ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất trở lại.
(VNF) - Ngân hàng VietinBank vừa rao bán đấu giá lần thứ 11 khoản nợ 356 tỷ đồng của 1 doanh nghiệp với mức giá khởi điểm thấp hơn 136 tỷ đồng so với tổng dư nợ tạm tính.
(VNF) - MB tiếp tục ghi dấu ấn trên hành trình chuyển đổi số với năm sản phẩm, giải pháp công nghệ được vinh danh trong Lễ trao Giải thưởng Sao Khuê 2026 diễn ra vào ngày 28/5 tại Hà Nội. Trong đó, nền tảng ngân hàng số dành cho doanh nghiệp BIZ MBBank lập “hat-trick” ấn tượng với ba giải thưởng dành cho sản phẩm số xuất sắc được xếp hạng trên trên Bản đồ Giải pháp Công nghệ số Việt Nam 2026.
(VNF) - Hải Phòng đang ghi nhận tiến độ thi công sôi động tại nhiều dự án chung cư, khách sạn và tổ hợp cao tầng tại khu vực trung tâm phía Đông thành phố.
