Siêu đô thị TP.HCM: Nhà đầu tư phải nhìn lại 'bản đồ cơ hội'

Siêu đô thị TP.HCM mở ra lợi thế lớn

Sau khi TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu đã hình thành 1 không gian kinh tế đủ rộng để kết nối sản xuất, dịch vụ, tài chính, logistics, công nghệ và kinh tế biển trong cùng hệ sinh thái phát triển.

Siêu đô thị TP.HCM hiện có diện tích hơn 6.700 km², dân số khoảng 14 triệu người, đóng góp gần 1/4 GDP cả nước và chiếm khoảng 1/3 thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Quy mô ấy tạo nên thị trường đủ lớn về sản xuất, tiêu dùng, lao động và nhu cầu đầu tư. Nhưng quy mô chỉ là điều kiện cần. Khả năng biến quy mô thành hiệu quả kinh tế mới quyết định sức hấp dẫn thật sự.

Phát biểu tại Tại Diễn đàn Bất động sản 2026: Siêu đô thị - Siêu cơ hội do TheLEADER chiều ngày 25/8; GS.TS Nguyễn Bích Thuận - Chủ tịch Hội các nhà Quản trị doanh nghiệp Việt Nam cho rằng, thực tiễn phát triển đô thị thế giới chứng minh siêu đô thị tầm cỡ không phải kết quả của phép cộng địa lý cơ học giữa các địa phương lân cận. Bản chất nằm ở khả năng kết nối và tối ưu hóa nguồn lực thành chỉnh thể thống nhất, nơi giá trị tạo ra lớn hơn tổng sức mạnh của từng địa phương riêng lẻ.

PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, TP.HCM đang đứng trước cơ hội mang sứ mệnh quốc gia, không chỉ giải quyết yêu cầu phát triển của riêng thành phố. Cấu trúc mới cần làm rõ vai trò của khu vực trung tâm TP.HCM với dịch vụ cao cấp, tài chính và đổi mới sáng tạo, Bình Dương cũ với công nghiệp công nghệ cao, Bà Rịa Vũng Tàu cũ với cảng biển, logistics, hàng hải, thương mại tự do và du lịch. Khi kết nối hiệu quả, các cực này có thể tạo sức mạnh theo cấp số nhân.

Điều này cũng gợi mở cách nhà đầu tư nhìn lại bản đồ cơ hội. Không nên tiếp tục đánh giá thị trường theo ranh giới hành chính cũ, càng không nên đặt cược chỉ dựa vào câu chuyện mở rộng địa giới. Dòng vốn cần đi theo chức năng kinh tế và khả năng liên kết giữa các cực tăng trưởng.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Quốc tế EnCity, cho rằng TP.HCM có 3 không gian dẫn dắt gồm lõi tài chính dịch vụ, vùng sản xuất phía Bắc và khu kinh tế biển Cần Giờ, Cái Mép, Vũng Tàu. Mỗi khu vực phải phát huy đúng lợi thế để hình thành các động lực tăng trưởng bổ trợ nhau. Thành phố theo đó cần xác lập danh mục dự án ưu tiên cho từng cực và tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, hướng nguồn lực vào những dự án tạo việc làm, thu hút ngành nghề giá trị cao và có sức lan tỏa.

Cơ hội của siêu đô thị TP.HCM không nằm ở việc nơi nào cũng phát triển giống nhau mà chính ở sự chuyên môn hóa. Dòng vốn đi đúng chức năng của từng cực sẽ có cơ hội hưởng lợi từ cả thị trường tại chỗ lẫn mạng lưới liên kết toàn đô thị.

Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025 đến 2050 với tầm nhìn 100 năm càng làm rõ cấu trúc này. Thành phố chuyển từ đô thị đơn tâm sang đa trung tâm. Khu vực lõi và Thủ Thiêm gắn với tài chính, dịch vụ. TP. Thủ Đức cùng khu vực phía Bắc và Đông Bắc hướng đến đổi mới sáng tạo, công nghệ cao. Hướng Nam gắn với kinh tế biển và logistics. Phía Tây và Tây Bắc phát triển đô thị sinh thái và sinh thái nông nghiệp.

Siêu đô thị TP.HCM vì vậy tạo ra nhiều điểm đến cho dòng vốn, nhưng mỗi lĩnh vực phục vụ 1 động lực kinh tế khác nhau. Nhà đầu tư muốn tận dụng lợi thế phải hiểu rõ chức năng của từng cực thay vì chỉ chạy theo mặt bằng giá.

Siêu đô thị TP.HCM: Cơ hội nào cho nhà đầu tư?

Cơ hội dễ nhìn thấy nhất nằm dọc các trục hạ tầng lớn. Metro, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc cửa ngõ, sân bay và hệ thống cảng biển không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý. Quan trọng hơn, chúng có thể làm thay đổi khoảng cách kinh tế giữa nơi ở, nơi làm việc, khu sản xuất và trung tâm dịch vụ.

Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, phát triển hạ tầng là yếu tố trực tiếp dẫn dắt đô thị và phân bổ lại giá trị. TP.HCM cần ưu tiên mở rộng metro, phát huy kết nối với sân bay Long Thành, hoàn thiện các tuyến vành đai cùng những trục Bắc Nam, Đông Tây, đồng thời tổ chức Cần Giờ và vịnh Gành Rái thành không gian kinh tế biển thống nhất kết nối với Cái Mép Thị Vải và cảng trung chuyển Cần Giờ.

Nhưng điểm quan trọng với nhà đầu tư là hạ tầng không làm toàn thị trường cùng tăng giá. Giá trị sẽ dịch chuyển mạnh về những nơi có quy hoạch tích hợp, có việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác thực tế. Đây cũng là lý do mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng TOD được kỳ vọng tạo ra những trung tâm mới quanh các đầu mối giao thông.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam, nhận định cấu trúc siêu đô thị đa trung tâm đang tạo tiền đề để nhiều phân khúc bất động sản bứt phá. Theo bà Dung, các khu vực TOD quanh ga metro cùng hành lang Vành đai 3 và Vành đai 4 sẽ là tâm điểm hút dòng vốn lớn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, bà Dung cũng cảnh báo việc tăng giá bất động sản quanh metro thời gian qua phần lớn đến từ kỳ vọng. Điển hình, 1 số dự án quanh Metro số 1 Bến Thành Suối Tiên trong năm trước đã tăng đến 20%, nhưng sau đó giá đang giảm. Điều này cho thấy đầu tư theo hạ tầng không đồng nghĩa cứ thấy metro hay đường vành đai là mua.

Ngoài TOD, siêu đô thị TP.HCM còn mở dư địa cho bất động sản công nghiệp, logistics, công nghệ cao, tài chính, giáo dục, y tế, du lịch sinh thái và đô thị biển. Cần Giờ, Hồ Tràm hay các cực phía Bắc như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một đều có động lực riêng. Đặc biệt, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu thực tại khu vực tập trung việc làm vẫn có cơ sở duy trì sức hút.

Về dài hạn, bà Dương Thùy Dung cho rằng Trung tâm tài chính quốc tế sẽ là động lực quan trọng và được kỳ vọng trở thành nam châm thu hút nguồn vốn. Khi dòng vốn, doanh nghiệp, chuyên gia và dịch vụ tài chính tập trung mạnh hơn, tác động lan tỏa có thể mở rộng từ văn phòng sang nhà ở, thương mại, dịch vụ chuyên nghiệp và hạ tầng đô thị.

Cơ hội lớn vì vậy không nằm ở việc tìm tài sản tăng giá nhanh nhất mà ở khả năng nhận diện tài sản nằm đúng hướng phát triển của siêu đô thị TP.HCM. Nhà đầu tư cần theo sát quy hoạch hạ tầng, lựa chọn đúng cực tăng trưởng, đa dạng hóa danh mục và đặc biệt coi trọng pháp lý dự án.

Khi không gian phát triển mở rộng, cơ hội sẽ nhiều hơn nhưng sự phân hóa cũng mạnh hơn. Quy mô 14 triệu dân, hạ tầng liên vùng, các cực kinh tế chuyên biệt và năng lực kết nối quốc tế chỉ có thể chuyển thành lợi nhuận bền vững đối với dòng vốn chọn đúng vị trí, đúng chức năng, đúng nhu cầu và đủ kiên nhẫn đi cùng quá trình phát triển của siêu đô thị TP.HCM.