Thí điểm nhà nước mua lại dự án ‘đắp chiếu’: Bàn tay hữu hình có phá được cục máu đông?

Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt mục tiêu hoàn thiện đồng bộ thể chế đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản.

Một trong những nội dung của nghị quyết là chủ trương thí điểm cơ chế nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng nhằm tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân trên cơ sở tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch.

Trong bối cảnh hàng loạt dự án bất động sản còn vướng mắc pháp lý, thiếu vốn hoặc mất thanh khoản, cơ chế trên được kỳ vọng có thể đưa những nguồn lực đang bị “đóng băng” trở lại nền kinh tế. Tuy nhiên, đây cũng là chính sách có tác động lớn tới ngân sách, thị trường và quyền lợi của nhiều bên liên quan.

Xung quanh vấn đề này, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Tiến Lập, thành viên Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam.

Không chỉ là “giải cứu” doanh nghiệp

- Nghị quyết 21-NQ/TW đặt ra định hướng thí điểm nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Theo ông, chủ trương này có ý nghĩa như thế nào trong bối cảnh hiện nay?

Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Trước hết, cần nhìn nhận đây không đơn thuần là giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản, mà là một công cụ chính sách nhằm khơi thông những nguồn lực xã hội đang bị mắc kẹt trong các dự án đình trệ.

Ở góc độ kinh tế, việc khơi thông các dự án đình trệ không chỉ giải phóng đất đai và vốn đầu tư đang nằm lại trong những công trình dang dở. Theo Bộ Xây dựng, trong những năm gần đây, lĩnh vực xây dựng và bất động sản đóng góp khoảng 11% GDP, trong đó riêng bất động sản đóng góp khoảng 4,5%. Hai lĩnh vực này còn có quan hệ mật thiết với các vấn đề như nguồn vốn đầu tư xã hội, công nghiệp sản xuất vật liệu và thiết bị, phát triển dịch vụ mới và việc làm, tăng nguồn thu ngân sách... Vì vậy, khi một dự án ngừng triển khai, tác động không dừng lại ở chủ đầu tư mà còn lan sang nhiều lĩnh vực khác.

Về chủ trương triển khai, cần làm rõ nếu là dự án thương mại thay vì công ích thì tính khả thi hay thanh khoản thị trường phải được đặt lên hàng đầu. Có nghĩa rằng biện pháp can thiệp và tiếp quản của nhà nước chỉ nhằm mục tiêu giải quyết nhanh chóng, toàn diện và hiệu quả các vướng mắc phát sinh theo từng dự án cụ thể, đặc biệt là các vướng mắc pháp lý, trên cơ sở đó tạo điều kiện để khai thông, khôi phục hay thúc đẩy tính khả thi thương mại của nó, bao gồm cả việc tiếp tục huy động vốn từ thị trường để tiếp tục triển khai, hoàn thành.

Tuy nhiên, cũng còn nhiều nội dung của chính sách rất cần được làm rõ. Chẳng hạn, nếu nhà nước bỏ vốn ngân sách ra mua lại dự án thì sau đó sẽ làm gì, quản lý và khai thác ra sao? Chắc chắn sau “thu hồi” sẽ phải chuyển giao lại cho doanh nghiệp khác thực hiện nhưng mục tiêu sẽ giữ sở hữu nhà nước đối với sản phẩm đầu ra để cho thuê hay bán lại ?

Từ góc độ xã hội, những dự án đã huy động tiền của khách hàng nhưng chậm bàn giao còn kéo theo tranh chấp dân sự, áp lực trả nợ và sự suy giảm niềm tin của người mua nhà. Việc xử lý các dự án này vì thế không chỉ có ý nghĩa về kinh tế mà còn góp phần giải quyết những hệ lụy xã hội đã kéo dài trong nhiều năm.

Xét tổng thể, tôi cho rằng chủ trương này có ý nghĩa rất tích cực. Nếu lựa chọn đúng dự án, nhà nước có thể bảo toàn phần tài sản hợp pháp còn giá trị, đưa đất đai và công trình dang dở trở lại vòng quay phát triển, đồng thời bổ sung quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để đáp ứng nhu cầu của người dân. Trong một số trường hợp, phương án này còn có thể rút ngắn thời gian và tiết kiệm nguồn lực so với việc đầu tư một dự án hoàn toàn mới.

Từ góc độ thể chế, đây là một hình thức nhà nước can thiệp vào thị trường. Theo tôi, có thể coi đó là biện pháp “cực chẳng đã”, nhưng cần thiết trong bối cảnh năng lực tự xử lý và tự phục hồi của một bộ phận doanh nghiệp đã suy giảm, thậm chí không còn khả năng tiếp tục triển khai dự án. Nếu tiếp tục để các dự án đình trệ, nguồn lực xã hội sẽ ngày càng bị lãng phí và những hệ lụy đối với nền kinh tế cũng tiếp tục kéo dài.

- Thưa ông, đối với dự án đang có sai phạm, tranh chấp, thế chấp hoặc nghĩa vụ với người mua nhà, cần đặt ra điều kiện pháp lý nào để nhà nước có thể “cứu dự án” nhưng không gánh thay trách nhiệm, khoản thua lỗ chủ đầu tư cũ?

Về thực chất, cơ chế thí điểm theo nghị quyết Trung ương là chủ trương chung, cần được cụ thể hóa khi thực hiện.

Chẳng hạn, phải phân loại dự án theo lý do chậm hoặc ách tắc triển khai, với ba tình huống chính: chủ đầu tư mất năng lực hoặc vướng vào lao lý do vi phạm pháp luật; thị trường đóng băng hoặc mất thanh khoản; thay đổi chính sách, pháp luật, bao gồm cả điều chỉnh quy hoạch.

Trên cơ sở đó, nhà nước sẽ can thiệp bằng các biện pháp phù hợp. Trong khuôn khổ pháp lý, có thể là doanh nghiệp nhà nước được chỉ định nhận chuyển nhượng dự án; hoặc nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất và các giấy phép liên quan để xử lý hậu quả, kèm cơ chế bồi thường, trưng mua theo quy định pháp luật.

Nếu nhận chuyển nhượng dự án, các bên có thể thỏa thuận việc phân định và chuyển giao hiện trạng, hậu quả, bao gồm các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm liên quan. Nếu áp dụng biện pháp “trưng thu” hay “trưng mua” thì sẽ phải thực hiện theo quy định của pháp luật tương ứng.

Cần lưu ý, xử lý bằng biện pháp hành chính sẽ rất phức tạp. Ngoài việc áp dụng chế tài đối với vi phạm và lỗi của chủ đầu tư với tư cách nhà phát triển dự án, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên ngay tình tham gia dự án phải được bảo vệ. Tùy quy mô dự án, nhóm này có thể rất lớn, gồm ngân hàng, nhà đầu tư gián tiếp hoặc thứ cấp, nhà thầu cung ứng, người mua hoặc người tiêu dùng đã trả tiền trước. Quá trình chấm dứt và chuyển giao dự án có thể phát sinh tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng. Khi đó, nhiều cơ quan nhà nước có thể phải tham gia xử lý, không chỉ cơ quan quản lý mà cả cơ quan tư pháp như công an, tòa án.

Người mua nhà phải được đặt ở vị trí trung tâm

- Theo ông, những nguyên tắc nào cần được quy định trong nghị quyết thí điểm để tránh thất thoát ngân sách và tình trạng mua xong dự án vẫn tiếp tục đình trệ?

Muốn dự án sau khi được nhà nước mua sẽ không tiếp tục bị đình trệ thì “khâu pháp lý” phải đi trước, đặc biệt là phần pháp lý hành chính liên quan đến dự án, trong đó sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai đóng vai trò quan trọng hàng đầu.

Lý do bởi dù cho nhà nước là chủ sở hữu của dự án thì vẫn phải thực hiện theo pháp luật. Tiếp đến, như đã nói, nhà nước phải chuyển giao dự án cho doanh nghiệp thực hiện thì các năng lực về tài chính, quản trị và kỹ thuật liên quan phải được bảo đảm. Những điều này cần được cụ thể hoá cả ở tầm vĩ mô lẫn trong từng trường hợp đơn lẻ.

Còn để tránh lãng phí hay thất thoát ngân sách thì cần sử dụng công cụ kiểm toán để làm rõ các chi phí phát triển dự án hợp pháp, hợp lý mà doanh nghiệp đã thực tế bỏ ra để được công nhận và hoàn trả; các phần vốn và tài chính dự án đã có chưa được thực hiện để chuyển giao hay cấn trừ. Riêng phần chi phí cơ hội của doanh nghiệp chủ đầu tư thì sẽ là yếu tố thoả thuận tuỳ thuộc cơ chế “trưng thu”, “trưng mua” hay thoả thuận dân sự.

Tuy nhiên, tôi không nghĩ chủ trương của chính sách sẽ bao gồm phần chi trả cho các khoản giá trị tăng thêm hay “địa tô chênh lệch” từ phần đất được phát triển sau khi dự án hoàn thành. Lý do bởi việc định giá để chuyển nhượng hay chuyển giao từ chủ dự án cho nhà nước được tiến hành ở thời điểm khi điều đó xảy ra.

Cần lưu ý việc nhà nước mua lại không đương nhiên đồng nghĩa với việc giải phóng toàn bộ các nghĩa vụ, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư cũ. Các trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc hình sự phát sinh từ hành vi vi phạm vẫn phải được tiếp tục xử lý.

Chẳng hạn, tôi không hình dung kịch bản nhà nước sẽ sử dụng ngân sách để bù đắp các khoản tài chính thiếu hụt, thất thoát hay khó thu hồi của các chủ nợ của dự án có liên quan.

- Khi nhà nước hoặc đơn vị mới tiếp quản dự án đã bán nhà ở hình thành trong tương lai, quyền lợi và nghĩa vụ của người mua sẽ được xử lý như thế nào, đặc biệt với các dự án đang thế chấp, có nhiều khoản nợ? Người mua có phải đóng thêm chi phí và trong giới hạn nào?

Về tổng thể, cần hiểu “cơ chế thí điểm” là biện pháp can thiệp hành chính nhất thời vào quan hệ thị trường và phải được triển khai trên nền tảng khung pháp luật hiện hành. Theo nguyên tắc đó, tôi cho rằng căn cứ chủ trương chung của cấp có thẩm quyền, mỗi địa phương sẽ thiết lập một cơ quan hoặc tổ chức làm đầu mối xử lý tập trung, thay cho việc từng chủ đầu tư tự xử lý dự án.

Tuy nhiên, mỗi dự án cần có một đề án xử lý riêng được phê duyệt, bao gồm nhiều biện pháp liên hoàn, đồng bộ. Trong đó, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm liên quan phải được làm rõ, phân định giữa các nhóm đối tượng: nhóm sai phạm và nhóm không vi phạm hoặc ngay tình; nhóm chủ nợ và nhóm con nợ; bên chuyển giao và bên tiếp nhận quyền, nghĩa vụ…

Có nghĩa, theo tôi, phương án xử lý cần được cá thể hóa theo từng dự án cụ thể.

Từ nguyên tắc cá thể hóa đó, nghị quyết thí điểm cần đặt người mua nhà vào vị trí trung tâm của phương án xử lý. Trước khi phê duyệt mua lại, phải hoàn tất việc kiểm kê hợp đồng, xác nhận số tiền từng khách hàng đã nộp và đối chiếu với tài khoản, chứng từ của dự án. Nếu hợp đồng được tiếp tục, mọi khoản đóng thêm chỉ nên được đặt ra sau khi công khai tổng chi phí hoàn thiện, phần vốn còn thiếu, tiến độ và cơ chế bảo đảm thực hiện. Chi phí do chủ đầu tư cũ sử dụng vốn sai mục đích, quản trị yếu kém, vi phạm pháp luật, tiền phạt hoặc lãi chậm trả do lỗi của mình phải được tách khỏi nghĩa vụ của người mua. Với dự án đang thế chấp, phương án tiếp quản cũng phải giải quyết việc giải chấp, thay thế tài sản bảo đảm hoặc phân định quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp trước khi bàn giao nhà.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!