Thị trường bất động sản TP. HCM 2026: Nên đầu tư vào đâu để có lời?

Đầu tư vào đâu?

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản TP. HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu phục hồi đan xen thách thức. Trong khi mặt bằng giá tại Hà Nội tăng nhanh và liên tục lập đỉnh giá mới, thị trường phía Nam lại gần như “đi ngang” suốt hai năm qua, tạo ra nền giá thấp hơn và dư địa hồi phục rõ nét hơn trong giai đoạn 2025 - 2026.

Cùng với đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ được kỳ vọng sẽ tạo lực đỡ quan trọng cho thị trường nhà ở khu vực phía nam như vành đai 3, vành đai 4, sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến cao tốc và mạng lưới metro mở rộng.

Trao đổi với VietnamFinance về triển vọng thị trường TP. HCM trong bối cảnh mới, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng thị trường bất động sản TP. HCM đang bước vào một giai đoạn hoàn toàn mới so với các địa phương khác.

“Trong khi mặt bằng giá tại Hà Nội đã tăng trưởng rất nhanh, thậm chí có thời điểm tăng nóng và giá chung cư đã vượt TP. HCM, thì thị trường phía nam lại bắt đầu từ một nền giá thấp hơn và gần như không ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể trong hai năm vừa qua” – ông Tuấn chia sẻ.

Theo vị chuyên gia, chính nền giá thấp này đang tạo ra dư địa hồi phục cho thị trường TP. HCM, đặc biệt khi mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản đã quay trở lại. Đáng chú ý, niềm tin của nhà đầu tư đang dần được khôi phục, nhất là với nhóm nhà đầu tư từng “mắc kẹt” tại các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Thời gian gần đây, một số dự án đã được tháo gỡ vướng mắc, hoàn tất cấp sổ hồng cho người mua, qua đó góp phần cải thiện tâm lý thị trường và thúc đẩy nhu cầu quay trở lại.

Bên cạnh yếu tố nhu cầu, nguồn cung tại thị trường TP. HCM cũng đang có dấu hiệu cải thiện. Nguồn cung mới không chỉ xuất hiện tại khu vực trung tâm mà còn lan rộng ra các khu vực vùng ven, giúp thị trường có thêm lựa chọn cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Việc nguồn cung dần quay trở lại được đánh giá là yếu tố quan trọng giúp thị trường vận hành cân bằng hơn so với giai đoạn khan hiếm trước đó.

Một động lực khác được ông Tuấn nhấn mạnh là tiến độ giải ngân đầu tư công trong thời gian qua đang được cải thiện khá tích cực. Việc đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt vào các dự án hạ tầng trọng điểm, được kỳ vọng sẽ tạo tác động lan tỏa rõ nét tới thị trường bất động sản, nhất là tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến giao thông mới.

Tuy vậy, theo vị chuyên gia này, thị trường TP. HCM vẫn đối mặt với không ít thách thức. Trước hết là áp lực từ lãi suất, khi xu hướng điều chỉnh tăng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và khả năng hấp thụ của thị trường. Điều này cũng làm dấy lên những lo ngại về kịch bản tương tự năm 2022, thời điểm lãi suất tăng mạnh khiến thanh khoản thị trường sụt giảm đáng kể.

Bên cạnh đó, việc TP. HCM điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng lên so với trước đây cũng có thể kéo mặt bằng giá bất động sản đi lên, từ đó ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người mua và tốc độ hấp thụ của thị trường. Ngoài ra, vẫn còn một số dự án chưa được tháo gỡ triệt để về pháp lý, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thiếu hụt, khiến thị trường tiềm ẩn nguy cơ lệch pha cung - cầu.

Từ bức tranh tổng thể trên, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng thị trường TP. HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, trong đó chỉ một số phân khúc nhất định được đánh giá là phù hợp để nhà đầu tư cân nhắc xuống tiền.

Thứ nhất, nhóm sản phẩm có khả năng thanh khoản tốt vẫn là những loại hình nhận được mức độ quan tâm cao như nhà riêng tại các khu vực có mật độ dân cư lớn, điển hình là khu phía tây TP. HCM, khu vực Bình Thạnh...

“Đây là những sản phẩm có lợi thế về khả năng cho thuê, dễ chuyển đổi công năng sang căn hộ dịch vụ, đồng thời có tính thanh khoản tương đối cao. Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, nhóm sản phẩm này hiện chiếm khoảng 40% tổng nhu cầu tìm kiếm trên thị trường” – ông Tuấn nói.

Thứ hai, thị trường nhà ở xung quanh các tuyến vành đai cũng được đánh giá là giàu tiềm năng trong trung và dài hạn. Ông Tuấn dẫn ví dụ tại Hà Nội, các khu vực quanh vành đai đã ghi nhận mức tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây. Dù TP. HCM hiện chưa hoàn thiện hệ thống vành đai, song trong giai đoạn từ nay đến năm 2028, khi các tuyến vành đai dần hình thành, những dự án nằm quanh khu vực này được xem là lựa chọn đáng cân nhắc cho nhà đầu tư.

Thứ ba, các thị trường vệ tinh xung quanh TP. HCM như Thuận An, Dĩ An hay trục Bến Lức – Long Thành cũng được đánh giá là khu vực phù hợp cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Khi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, xu hướng dịch chuyển dân cư ra khu vực ngoài trung tâm được xem là tất yếu, mở ra cơ hội cho những thị trường mở rộng này trong thời gian tới.

Thứ tư, chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm. Theo ông Tuấn, lượng tìm kiếm tăng mạnh trong năm 2025 cho thấy nhu cầu vẫn tập trung lớn ở phân khúc chung cư cao cấp trung tâm. Dù mặt bằng giá đã tăng khoảng 3 lần so với giai đoạn 2020 nhưng dư địa tăng giá vẫn còn khi hàng loạt dự án mới tiếp tục được chào bán ở mức giá cao hơn.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng khi xuống tiền

Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn, quá trình hồi phục của thị trường bất động sản TP. HCM sẽ không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc. Bên cạnh những khu vực và loại hình được đánh giá có triển vọng, vẫn tồn tại những phân khúc tiềm ẩn rủi ro, đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng khi quyết định “xuống tiền”.

Cụ thể, phân khúc chưa ghi nhận sự hồi phục rõ nét là đất nền. Theo ông Tuấn, khẩu vị của nhà đầu tư đối với loại hình này đã có nhiều thay đổi so với giai đoạn 5 - 6 năm trước, khi làn sóng phát triển các đô thị vệ tinh quanh khu công nghiệp từng tạo sức hút lớn.

Những năm gần đây, việc siết chặt các quy định liên quan đến phân lô, bán nền khiến rủi ro pháp lý của phân khúc đất nền gia tăng đáng kể. Nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc xác định khu vực nào có pháp lý đầy đủ, khu vực nào thực sự có tiềm năng phát triển hạ tầng trong tương lai. Do đó, đây được xem là phân khúc tiềm ẩn rủi ro cao cả về khả năng thanh khoản lẫn triển vọng tăng giá.

Phân khúc thứ hai được ông Tuấn lưu ý là shophouse tại các khu vực vệ tinh xung quanh TP. HCM. Đặc thù của loại hình này là phụ thuộc lớn vào mật độ dân cư và khả năng khai thác cho thuê. Trong khi đó, thực tế cho thấy nhiều dự án shophouse tại các khu vực vệ tinh, đặc biệt là những nơi chưa thu hút được cư dân về ở, đang đối mặt với bài toán thanh khoản và hiệu quả khai thác. Việc đầu tư vào shophouse trong bối cảnh mật độ dân cư thấp khiến rủi ro gia tăng, bởi nguồn thu chủ yếu từ cho thuê khó đạt kỳ vọng.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng được đánh giá là chưa phải thời điểm phù hợp để đầu tư trong giai đoạn hiện nay. Theo ông Tuấn, quá trình phục hồi của thị trường thường diễn ra từ khu vực trung tâm lan tỏa dần ra các phân khúc khác. Điều này không đồng nghĩa với việc bất động sản nghỉ dưỡng tiềm ẩn rủi ro lớn, mà vấn đề nằm ở “điểm rơi” của thị trường.

Với phân khúc nghỉ dưỡng, thời điểm phục hồi rõ nét có thể đến sớm trong năm 2026, song không phải mọi khu vực đều hồi phục đồng loạt, và nhiều thị trường có thể cần thêm thời gian để lấy lại đà tăng trưởng.

Trong bối cảnh thị trường phục hồi có chọn lọc, ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư trong năm 2026 cần đặc biệt lưu ý ba yếu tố then chốt. Trước hết là bài toán sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất có xu hướng điều chỉnh tăng, việc vay vốn bao nhiêu, cơ cấu dòng tiền ra sao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả cũng như việc thực hiện các cam kết hợp đồng. Do đó, nhà đầu tư cần kiểm soát tỷ lệ vay là yếu tố mang tính quyết định trong bối cảnh hiện nay.

Thứ hai, nhà đầu tư cần lựa chọn đúng loại hình và đúng phân khúc. Trong một thị trường không tăng đồng loạt mà chỉ tăng ở những khu vực, sản phẩm có nền tảng tốt, việc chọn sai phân khúc hoặc sản phẩm có thể khiến khả năng sinh lời của tài sản bị ảnh hưởng đáng kể, thậm chí gặp khó khăn trong thanh khoản.

Cuối cùng, yếu tố pháp lý tiếp tục là điểm mấu chốt. Theo ông Tuấn, trên thị trường vẫn tồn tại nhiều dự án dù đã mở bán nhưng chủ đầu tư chưa hoàn tất đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý cần thiết. Một số chủ đầu tư vẫn áp dụng những hình thức huy động vốn khác nhau để thu tiền của nhà đầu tư, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong quá trình triển khai. Vì vậy, việc kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý dự án trước khi xuống tiền là yêu cầu bắt buộc để hạn chế rủi ro trong giai đoạn này.