Thị trường BĐS nửa cuối 2026: Cuộc đua thanh khoản sẽ khốc liệt hơn

Nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều diễn biến đáng chú ý khi nguồn cung mới tăng mạnh, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao, trong khi sức hấp thụ không còn duy trì như giai đoạn tăng trưởng nóng 2024-2025.

Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục mở rộng nhưng thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, diễn biến của thị trường trong 6 tháng cuối năm được kỳ vọng sẽ cho thấy rõ hơn xu hướng vận động của giá bán, sức cầu và dòng tiền đầu tư.

Để làm rõ bức tranh thị trường nửa cuối năm 2026, cũng như phân tích những động lực, thách thức và xu hướng dòng tiền đầu tư, Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội.

Thanh khoản sẽ không còn như giai đoạn 2024-2025

- Nhìn lại những diễn biến của 6 tháng đầu năm, bà dự báo thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ diễn biến như thế nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Nếu nhìn ở góc độ nguồn cung, tôi cho rằng nửa cuối năm sẽ tiếp tục duy trì sự sôi động, thậm chí nguồn cung mới có thể còn cao hơn một chút so với nửa đầu năm.

Theo dự báo của CBRE, cả năm 2026 thị trường Hà Nội sẽ có khoảng 39.000 căn hộ mới được chào bán. Trong khi đó, chỉ riêng 6 tháng đầu năm đã có khoảng 16.600 căn mở bán, vì vậy lượng sản phẩm mới trong nửa cuối năm vẫn còn rất lớn. Điều này cho thấy các chủ đầu tư vẫn đang tích cực đưa hàng ra thị trường.

Đối với mặt bằng giá sơ cấp, chúng tôi cho rằng sẽ tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao.

Thực tế, nhiều dự án dự kiến mở bán trong quý III và quý IV đều nằm ở các vị trí tốt, được định vị ở phân khúc cao cấp. Vì vậy, mặt bằng giá khó có khả năng giảm trong ngắn hạn.

Giữa năm 2026, giá bán sơ cấp trung bình của thị trường đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2. Nếu so sánh sẽ thấy mức tăng khá rõ, khi quý IV/2024 giá sơ cấp trung bình mới ở mức khoảng 78 triệu đồng/m2, đến quý I/2026 tăng lên 84 triệu đồng/m2 và sang quý II đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khi nhìn vào giá sơ cấp, chúng ta cũng cần hiểu rằng con số này phụ thuộc khá nhiều vào cơ cấu nguồn cung của từng thời điểm.

Ví dụ, vào quý IV/2024, khoảng 70% nguồn cung mới đến từ khu vực Hưng Yên nên mặt bằng giá bình quân chỉ ở khoảng 78 triệu đồng/m2. Trong khi đó, sang quý II/2026, khoảng 30-35% nguồn cung lại đến từ khu vực trung tâm phía Tây Hà Nội nên giá sơ cấp trung bình được kéo lên khoảng 95 triệu đồng/m2.

Do đó, với việc hàng loạt dự án chuẩn bị mở bán trong nửa cuối năm đều có vị trí tốt và định vị ở phân khúc cao cấp, tôi cho rằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục duy trì ở mặt bằng tương đương quý II.

Đối với thị trường thứ cấp, xu hướng cũng khá rõ ràng. Sau giai đoạn tăng rất mạnh trong các năm 2024-2025 với mức tăng giá khoảng 24-25% mỗi năm, đến năm 2026 tốc độ tăng đã bắt đầu chậm lại. Giữa năm 2026, giá thứ cấp tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước.

Đến cuối năm, chúng tôi kỳ vọng mức tăng trưởng theo năm sẽ dao động khoảng 10-13%. Đây vẫn là mức tăng hai chữ số nhưng đã giảm khá đáng kể so với giai đoạn tăng nóng trước đây, phản ánh việc thị trường đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn.

- Đâu sẽ là những động lực và thách thức của thị trường trong nửa cuối năm?

Động lực của thị trường hiện nay đến khá rõ từ đầu tư hạ tầng và các chính sách thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Ở đây không phải Nhà nước ban hành chính sách hỗ trợ trực tiếp cho bất động sản, mà việc Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai chữ số sẽ tạo điều kiện để nhiều dự án đã sẵn sàng về pháp lý được đẩy nhanh tiến độ thực hiện, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Đó là yếu tố tích cực đối với cả nguồn cung lẫn niềm tin của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, thách thức cũng đã bắt đầu xuất hiện khá rõ trong nửa đầu năm.

Chúng ta đều thấy thanh khoản thị trường đã giảm so với giai đoạn 2024-2025. Trước đây, tỷ lệ tiêu thụ của các đợt mở bán thường đạt khoảng 90-95% số căn đưa ra thị trường, nhưng đến quý II/2026 con số này chỉ còn dưới 70%. Không chỉ tỷ lệ bán giảm mà tốc độ giao dịch cũng chậm hơn đáng kể.

Một nguyên nhân quan trọng là mặt bằng lãi suất đã tăng từ cuối năm 2025. Khi lãi suất tăng, chi phí sử dụng vốn của người mua cũng tăng theo. Phần lớn người mua bất động sản hiện nay vẫn sử dụng một phần vốn vay ngân hàng, vì vậy khi chi phí tài chính tăng, sức mua sẽ có xu hướng giảm.

Bên cạnh đó, sau hai năm tăng trưởng rất mạnh, mặt bằng giá hiện đã ở mức khá cao. Điều này khiến dư địa tăng giá trong ngắn hạn thu hẹp hơn trước, đồng nghĩa với việc kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư cũng không còn lớn như giai đoạn 2024-2025.

Ngoài ra, trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục được bổ sung mạnh, đặc biệt là nhiều dự án đại đô thị sẽ lần lượt ra mắt trong thời gian tới, áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ ngày càng lớn hơn.

Dòng tiền sẽ phân hóa mạnh

- Theo bà, phân khúc nào sẽ dẫn dắt giao dịch trong giai đoạn tới?

Thị trường hiện nay đang phân hóa khá rõ theo từng nhóm khách hàng.

Đối với những dự án nằm trong khu vực nội đô hoặc có vị trí cốt lõi, thanh khoản vẫn sẽ tốt hơn các khu vực khác bởi đây là những sản phẩm luôn có tệp khách hàng ổn định, bao gồm cả người mua để ở và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, ngay cả những dự án có vị trí rất đẹp cũng không thể chỉ dựa vào lợi thế vị trí.

Chính sách bán hàng đang trở thành yếu tố quan trọng trong việc quyết định người mua có xuống tiền hay không.

Đối với các dự án ngoài khu vực trung tâm, câu chuyện này càng rõ nét hơn. Những yếu tố như tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ưu đãi tài chính hay chính sách dành cho khách hàng sẽ quyết định rất lớn đến khả năng bán hàng.

Ngoài ra, người mua hiện cũng có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư đã có thương hiệu, có lịch sử phát triển dự án và uy tín trên thị trường. Những doanh nghiệp này thường sở hữu tệp khách hàng ổn định hơn so với các chủ đầu tư mới hoặc quy mô nhỏ.

- Ngược lại, đâu sẽ là những phân khúc gặp nhiều khó khăn hơn về thanh khoản?

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất chưa thực sự thuận lợi, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo ra giá trị trong ngắn hạn sẽ dễ thu hút dòng tiền hơn.

Ngược lại, những dự án cần nhiều thời gian để hiện thực hóa giá trị, dù có tiềm năng kinh doanh tốt trong tương lai, sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong ngắn hạn.

Đây có thể là những dự án ở khu vực phát triển mới, còn cần thời gian để hình thành hạ tầng hoặc cộng đồng cư dân.

Để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư ở nhóm dự án này sẽ phải nỗ lực nhiều hơn, cả về chất lượng sản phẩm lẫn các chính sách bán hàng.

- Bà đánh giá như thế nào về sức cầu của thị trường trong những tháng cuối năm?

Theo tôi, nếu bối cảnh kinh tế vĩ mô không có quá nhiều thay đổi thì sức cầu trong nửa cuối năm sẽ không khác nhiều so với những gì chúng ta đã chứng kiến trong 6 tháng đầu năm.

Hiện nay Chính phủ đang rất quyết tâm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và chắc chắn sẽ có thêm nhiều giải pháp hỗ trợ các ngành kinh tế, trong đó có bất động sản.

Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất vẫn duy trì như hiện nay và nguồn cung tiếp tục rất dồi dào trong cả ngắn hạn lẫn dài hạn thì động lực để sức cầu bứt phá sẽ chưa thực sự rõ ràng.

- Dòng tiền của nhà đầu tư sẽ đi theo xu hướng nào trong hai quý còn lại của năm 2026?

Tôi cho rằng dòng tiền sẽ phân hóa thành hai nhóm khá rõ.

Nhóm thứ nhất là những nhà đầu tư ưu tiên sự an toàn và kỳ vọng dòng tiền ngắn hạn. Họ sẽ lựa chọn những sản phẩm có khả năng hiện thực hóa giá trị nhanh, chủ yếu nằm ở khu vực nội đô hoặc những khu vực đã phát triển hoàn chỉnh.

Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, nguồn vốn tốt và khả năng chấp nhận rủi ro cao hơn. Họ sẽ chủ động đa dạng hóa danh mục đầu tư bằng những dự án có triển vọng tăng trưởng trong nhiều năm tới.

- Bà có khuyến nghị gì đối với nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay?

Điều đầu tiên mà nhà đầu tư cần lưu ý là phải cân đối dòng tiền và hạn chế tạo áp lực quá lớn từ vốn vay ngân hàng.

Trong bối cảnh lãi suất chưa thực sự thuận lợi, việc phân bổ nguồn vốn hợp lý sẽ quan trọng hơn rất nhiều so với việc chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Đối với những nhà đầu tư ưu tiên sự an toàn, các bất động sản có giá trị thực, nằm trong khu vực nội đô vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc.

Trong khi đó, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và khả năng chấp nhận rủi ro cao có thể tìm kiếm cơ hội ở các dự án ngoài trung tâm hoặc xa các đô thị lớn. Những dự án này thường có mức giá đầu vào hấp dẫn hơn, nhiều chính sách bán hàng ưu đãi và nếu lựa chọn đúng thời điểm, đúng chủ đầu tư thì vẫn có thể mang lại dư địa tăng trưởng tốt trong tương lai.

Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!