Thiếu trầm trọng căn hộ diện tích nhỏ

Tranh nhau mua căn hộ nhỏ

Tại sự kiện mở bán căn hộ dự án Phú Mỹ Hưng Harmonie (tọa lạc tỉnh Bình Dương cũ, nay là TP. HCM) vào cuối tuần qua nóng ran khi mở bán 600 căn hộ nhưng có đến gần 1.500 lượt booking chuyển tiền thành ý thành công. Đáng nói, đa số nhu cầu của khách hàng đều hướng đến căn hộ 1 phòng ngủ với mức giá khoảng 1,9 tỉ đồng nhưng không có để mua.

Thống kê của chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng cho thấy chỉ có 20% số căn hộ mở bán là 1 phòng ngủ, phần còn lại từ 2 phòng ngủ trở lên. Do số lượng khách hàng lớn hơn gấp đôi số căn hộ mở bán nên người mua phải bốc thăm để được mua nhà và cũng không có quyền lựa chọn căn hộ mình mong muốn.

Anh Thành Nam (32 tuổi, TP. HCM) kể dù sự kiện mở bán lúc 8 giờ, nhưng từ 7 giờ anh đã đến để hoàn tất thủ tục check-in và bỏ phiếu vào thùng rút thăm. Ban đầu anh đặt cọc căn 1 phòng ngủ giá khoảng 1,9 tỉ đồng, nhưng đến lượt bốc thăm thì loại căn này hết sạch.

"Chủ đầu tư chỉ mở bán khoảng 600 căn nhưng tôi nghe gọi lượt thứ tự chọn sản phẩm lên đến hàng ngàn thì chắc số thăm bỏ vào thùng cũng phải gấp hơn 2 lần sản phẩm bán. Tôi may mắn rút được thứ tự 263, dù vậy lúc đó căn 1 phòng ngủ đã hết, nên sau khi cân nhắc tôi chọn căn 2 phòng ngủ giá hơn 3 tỷ đồng. Mức giá này vượt ngân sách dự kiến ban đầu, nhưng với chính sách thanh toán khá dễ thở của chủ đầu tư, cộng với kỳ vọng dự án sẽ sinh lời trong thời gian tới, nên tôi đã quyết định xuống tiền", anh Nam cho biết.

Không chỉ dự án trên, theo ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc DKRS, công ty chuyên phân phối các dự án bất động sản (BĐS), tại hầu hết các dự án, căn hộ diện tích nhỏ 1 phòng ngủ, căn hộ studio, officetel hoặc 2 phòng ngủ luôn được khách hàng chọn lựa đầu tiên; nên loại căn hộ này lúc nào cũng trong tình trạng "cháy hàng" và giá mỗi mét vuông cũng thường cao hơn các loại căn hộ diện tích lớn.

Lý do là căn hộ diện tích nhỏ mức giá cũng quanh quẩn từ 2 - 4 tỷ đồng, tùy khu vực TP. HCM cũ, Bình Dương cũ hay Đồng Nai, nhưng phù hợp với nhu cầu và thu nhập của rất đông khách hàng, từ người trẻ, người độc thân và gia đình nhỏ hay người thu nhập thấp đô thị. Thậm chí các nhà đầu tư cũng ưa thích loại hình căn hộ này vì dễ cho thuê hơn căn hộ diện tích lớn.

Đại diện Công ty Thăng Long Real cũng khẳng định các căn hộ diện tích nhỏ thường bán hết đầu tiên, thanh khoản rất tốt. Đa số hàng tồn kho là các căn hộ diện tích lớn do kén khách và cũng do giá thành căn hộ loại này cũng rất cao, lên đến hàng chục tỉ đồng.

Kiến nghị tăng căn hộ nhỏ

Khảo sát của Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho thấy, trong bối cảnh giá BĐS liên tục tăng cao, căn hộ diện tích nhỏ khoảng 25 - 50 m2 được xem là lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người dân đô thị. Đặc biệt, nhóm người trẻ mới đi làm, các cặp vợ chồng trẻ hoặc người lao động nhập cư có xu hướng tìm mua những căn hộ vừa phải để giảm áp lực tài chính.

Tại TP. HCM, căn hộ studio diện tích từ 25 - 30m2 giá từ 2 - 3 tỷ đồng/căn, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích phổ biến 35 - 50m2 giá từ 3 - 5 tỷ đồng/căn, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích phổ biến 60 - 70m2 dao động từ 5 - 7 tỷ đồng/căn cho phân khúc trung bình. Trong khi căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích phổ biến từ 85 - 120m2 có giá trung bình 8 - 12 tỷ đồng/căn. Với mức thu nhập hiện tại của người dân, các căn hộ có quy mô nhỏ với tầm giá dưới 4 tỷ đồng đang được thị trường tìm kiếm do phù hợp với điều kiện thu nhập.

Tuy nhiên trên thực tế, số lượng dự án phát triển loại hình căn hộ này lại rất ít. Đa số doanh nghiệp tập trung phát triển căn hộ trung và cao cấp với diện tích lớn hơn nhằm tối ưu lợi nhuận. Bên cạnh đó, các quy định pháp lý liên quan đến quy chuẩn diện tích tối thiểu, mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật… cũng khiến việc phát triển căn hộ nhỏ gặp không ít khó khăn.

"Tại TP. HCM sở dĩ có tình trạng này là do quy định mật độ dân cư tại Quyết định số 32/2025 có nhiều bất cập. Cụ thể, các căn hộ dành cho một gia đình điển hình 4 người từ 96 - 128m2, với 3 phòng ngủ trở lên. Để đáp ứng được điều kiện về quy mô, mật độ dân số, chủ đầu tư nhà ở thương mại phải tăng tỷ trọng các căn hộ diện tích lớn trong dự án, làm giảm số lượng căn hộ vừa và căn hộ nhỏ.

Còn đối với nhà ở xã hội thì làm tăng số lượng căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích từ trên 56 - 70m2 (diện tích tối đa của căn hộ nhà ở xã hội) và làm giảm số lượng căn hộ nhỏ có 1 phòng ngủ diện tích dưới 45m2. Điều này đi ngược lại thực tiễn vì hiện nay nhu cầu với các căn hộ diện tích khoảng 30 - 60m2, tức căn hộ studio đến căn 2 phòng ngủ, với mức giá dưới 4 tỉ đồng là rất cao. Thậm chí, hiện nay chỉ một số ít người dân có nhu cầu ở trong căn hộ lớn trên 100m2", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM, dẫn chứng.

Từ góc nhìn đó, ông Châu đề nghị Sở Xây dựng phối hợp với Sở QH-KT trình UBND TP. HCM xem xét sửa đổi Quyết định số 32/2025 để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xác định quy mô dân số và số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ của tất cả dự án nhà chung cư. Trong đó cho phép chủ đầu tư được thiết kế căn hộ, số lượng căn hộ nhỏ tăng lên nhưng vẫn bảo đảm tỷ lệ căn hộ dưới 45m2 không vượt quá 25% theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia và nhà chung cư.

Nhiều chuyên gia cho rằng để giải quyết tình trạng thiếu hụt căn hộ diện tích nhỏ, cơ quan quản lý cần có những cơ chế linh hoạt hơn. Chẳng hạn như cho phép tăng tỷ lệ căn hộ nhỏ trong các dự án nhà ở thương mại, đồng thời kiểm soát chặt chẽ quy hoạch hạ tầng để tránh quá tải dân số. Bên cạnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được xem là giải pháp quan trọng nhằm bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và dân số cơ học tiếp tục gia tăng, việc phát triển thêm căn hộ diện tích nhỏ không chỉ giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở mà còn góp phần cân bằng lại cấu trúc thị trường BĐS, hướng đến một thị trường phát triển bền vững hơn.

Nhiều năm qua, phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ gần như "vắng bóng" trên thị trường; điều này dẫn đến sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Việc cung không đáp ứng được cầu sẽ càng khiến thị trường bị tắc nghẽn, gây hiện tượng thiếu cung tại căn hộ nhỏ và thừa cung ở căn hộ lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM