Thu chênh lệch địa tô thế nào cho đúng?

Đặt trong yêu cầu của Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, việc điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất, càng trở nên đáng chú ý. Xung quanh vấn đề này, Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội.

Khoảng trống trong thu hồi giá trị đất tăng thêm

- Điều 2.4 của mục III, Nghị quyết 21 có nội dung: “Có chính sách điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch được thực hiện, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mở rộng không gian đô thị để phòng chống lợi ích nhóm, tham nhũng, lãng phí, tiêu cực”. Ông có đánh giá gì về nội dung này?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Tôi cho rằng đây là một định hướng rất quan trọng, bởi chênh lệch địa tô thực chất là câu chuyện phân chia phần giá trị tăng thêm của đất: phần nào thuộc về người sử dụng đất, phần nào cần được điều tiết trở lại cho nhà nước và xã hội.

Hiện nay, chính sách tài chính đất đai của chúng ta đã bao phủ tương đối đầy đủ các khâu trong quá trình sử dụng đất: khi xác lập quyền có các nghĩa vụ tài chính liên quan, trong quá trình sử dụng có thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, khi chuyển nhượng có thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, khoảng trống hiện nay là chưa có một cơ chế đủ rõ và hiệu quả để điều tiết riêng phần giá trị đất tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng và các yếu tố khách quan mang lại.

Theo tôi, điểm đáng chú ý của Nghị quyết 21 là không đặt vấn đề “thu tối đa” mà là “điều tiết hợp lý”, tức là nhà nước cần thu được phần hợp lý của giá trị do quy hoạch và đầu tư công tạo ra, nhưng không triệt tiêu quyền lợi và động lực đầu tư hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Đây cũng là một trong những cách để hạn chế đầu cơ, lợi ích nhóm và trục lợi từ quy hoạch.

- Theo ông, các công cụ hiện nay đã thực sự giúp nhà nước thu được một phần hợp lý của khoản chênh lệch địa tô hay chưa? Đâu là điểm còn hạn chế?

Theo tôi, các công cụ hiện nay đã giúp nhà nước thu được một phần giá trị tăng thêm từ đất, nhưng chưa thể điều tiết đầy đủ và đúng bản chất của chênh lệch địa tô. Bảng giá đất, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, đấu giá hay các nghĩa vụ thuế chủ yếu giúp nhà nước xác định và thu đúng hơn nghĩa vụ tài chính tại một thời điểm nhất định. Trong khi đó, phần giá trị đất tăng thêm sau khi quy hoạch được thực hiện hoặc nhà nước đầu tư hạ tầng vẫn đang là một khoảng trống của chính sách.

Nói cách khác, chúng ta đang điều tiết khá rõ ở khâu xác lập quyền, chuyển mục đích sử dụng đất và giao dịch, nhưng chưa có công cụ đủ hiệu quả để điều tiết phần giá trị tăng thêm do nhà nước và xã hội tạo ra. Vì vậy, bài toán thời gian tới không đơn thuần là tăng tiền sử dụng đất hay nâng bảng giá đất, mà phải xác định đúng nguồn gốc của giá trị tăng thêm để điều tiết đúng phần địa tô phát sinh.

Cơ chế thu giá trị tăng thêm trong khu vực TOD đang được Hà Nội triển khai theo Nghị quyết số 67/2026/NQ-HDND ngày 15/6/2026 của HĐND TP. Hà Nội là một ví dụ đáng chú ý cho hướng tiếp cận này: hạ tầng công cộng tạo thêm giá trị cho đất thì cần có cơ chế để một phần giá trị đó quay trở lại phục vụ đầu tư hạ tầng.

Tránh cào bằng

- Theo ông, phần giá trị gia tăng thêm do đầu tư công tạo ra hiện đang được nhà nước “thu lại” ở mức nào?

Về cơ bản là chưa. Hiện nay, nhà nước mới thu lại một phần gián tiếp và chưa đáng kể giá trị tăng thêm do đầu tư công tạo ra.

Khi nhà nước đầu tư một tuyến đường, cây cầu hay tuyến metro làm giá đất khu vực tăng lên, nhà nước có thể thu thêm thông qua tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế hoặc đấu giá đất. Tuy nhiên, đây chủ yếu là hệ quả gián tiếp của việc giá đất tăng. Người đang sử dụng đất và trực tiếp hưởng lợi từ hạ tầng về cơ bản chưa phải chia sẻ một phần tương xứng của giá trị tăng thêm đó; họ chủ yếu vẫn là người hưởng lợi.

Một hướng tiếp cận mới đáng chú ý là cơ chế TOD tại Hà Nội. Nghị quyết 67 ngày 15/6/2026 đã đặt ra các khoản thu đặc thù gắn với việc hưởng lợi từ TOD, như khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm do tăng hệ số sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch, khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương, phí cải thiện hạ tầng và phí kết nối giao thông công cộng.

Tuy nhiên, đây mới là bước khởi đầu và hiệu quả thực tế vẫn là câu chuyện của tương lai, bởi các khu vực TOD của Hà Nội đang trong giai đoạn đầu triển khai. Nhưng về mặt tư duy chính sách, đây là chuyển biến đáng chú ý: không chỉ thu từ đất khi phát sinh giao dịch, mà bắt đầu đặt vấn đề người được hưởng lợi từ hạ tầng công phải chia sẻ một phần giá trị tăng thêm do chính hạ tầng đó tạo ra.

- Theo ông, để điều tiết chênh lệch địa tô một cách công bằng, nhà nước nên dựa vào những công cụ nào? Công cụ nào còn thiếu hoặc chưa đủ hiệu quả?

Trước hết phải phân loại chênh lệch địa tô theo nguồn tạo ra giá trị tăng thêm, từ đó mới lựa chọn được công cụ điều tiết phù hợp. Không thể dùng một chính sách chung cho mọi loại địa tô.

Ví dụ, giá trị đất tăng do phát triển TOD thì có thể áp dụng các khoản thu, phí bổ sung đối với những chủ thể trực tiếp hưởng lợi từ TOD. Giá đất tăng do quy hoạch mở đường, xây cầu hoặc đầu tư hạ tầng thì cần một cơ chế điều tiết riêng đối với phần giá trị tăng thêm do quy hoạch và đầu tư công tạo ra. Những công cụ thu, phí chuyên biệt theo mức độ hưởng lợi như vậy hiện vẫn còn rất hạn chế và chưa trở thành một cơ chế phổ biến.

Tôi cho rằng cũng không thể kỳ vọng bảng giá đất sẽ là công cụ chính để giải quyết bài toán này. Bảng giá đất hiện được sử dụng cho rất nhiều mục đích, từ xác định nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp đến thực hiện các chính sách tài chính đất đai khác. Nếu đẩy bảng giá lên quá cao để thu địa tô thì có thể làm tăng đồng loạt nghĩa vụ tài chính, kể cả với những trường hợp không phát sinh chênh lệch địa tô cần điều tiết.

Vì vậy, thay vì cố gắng “nhét” bài toán điều tiết địa tô vào bảng giá đất, cần đi từ nguồn hình thành địa tô để thiết kế đúng sắc thuế, khoản thu hoặc phí tương ứng. Cách tiếp cận này sẽ chính xác và công bằng

- Theo ông, định hướng về điều tiết chênh lệch địa tô trong Nghị quyết 21 đang bắn đi thông điệp gì? Trong thời gian tới, chính sách điều tiết chênh lệch địa tô cần có sự điều chỉnh thế nào cho hợp lý, hài hòa?

Theo tôi, thông điệp đáng chú ý nhất là Nghị quyết 21 gắn điều tiết chênh lệch địa tô với phòng, chống lợi ích nhóm, tham nhũng, lãng phí và tiêu cực. Điều đó cho thấy vấn đề không chỉ là nhà nước thu được bao nhiêu, mà quan trọng hơn là giá trị tăng thêm từ đất được phân chia cho ai và theo cơ chế nào.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, chính sách cần chuyển từ cách thu tương đối cào bằng sang điều tiết dựa trên mức độ hưởng lợi thực tế. Chẳng hạn, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản có thể nghiên cứu theo phần lợi nhuận thay vì chỉ áp một tỷ lệ trên giá chuyển nhượng (như 2% trên giá chuyển nhượng với cá nhân)...

Muốn làm được điều đó, điều kiện tiên quyết là phải có dữ liệu bất động sản đầy đủ, minh bạch và liên tục cập nhật. Dữ liệu chính là “xương sống” để xây dựng một hệ thống thuế và tài chính đất đai hiện đại, vừa khai thác được nguồn lực đất đai, vừa hạn chế méo mó thị trường.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!