Thuế và công cụ tài chính: Chìa khóa tái lập kỷ cương thị trường đất đai

Kiểm soát đầu cơ bất động sản: Không thể không làm

Không còn bùng nổ như năm 2025, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự suy giảm nặng nề về số lượng giao dịch, bất chấp các chủ đầu tư tung ra nhiều mức chiết khấu hấp dẫn cho giỏ hàng sơ cấp và giá bán trên thị trường thứ cấp đã giảm hàng chục % so với “đỉnh” (được thiết lập vào quý IV/2025). Đây có thể xem là hệ quả điển hình về sự suy sụp của hoạt động đầu cơ bất động sản khi các yếu tố hỗ trợ (tín dụng dễ, lãi vay thấp) mất đi, đồng thời cũng cho thấy thanh khoản kỷ lục trong năm 2025 chỉ là “ảo ảnh” - được tạo ra chủ yếu từ làn sóng mua đi bán lại, thay vì xuất phát từ giao dịch đáp ứng nhu cầu thực.

Nhưng, những diễn biến nói trên không phải là điều gì mới mẻ. Thực chất, đó chỉ là sự lặp lại của những lần thị trường “sụp đổ” trong quá khứ. Điều này cho thấy tình trạng đầu cơ bất động sản chưa bao giờ được kiểm soát hay ngăn chặn triệt để, đồng nghĩa rủi ro hoàn toàn có thể tái hiện trong tương lai.

Sự tồn tại dai dẳng của đầu cơ xuất phát từ nhiều nguyên do. Trước nhất là vì đầu cơ quá… dễ dàng, gần như không có bất kỳ rào cản nào, ngay cả người không có nhiều tiền vẫn có thể tham gia cuộc chơi bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính. Thứ hai là lợi ích của đầu cơ bất động sản rất lớn. Thông qua việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn (hay còn gọi là lướt sóng), nhà đầu cơ có thể kiếm được lợi nhuận vài chục %, thậm chí vài trăm % - mức lợi suất “trong mơ” của nhiều ngành nghề sản xuất kinh doanh khác. Với nhà đầu cơ có tiềm lực tài chính mạnh, không sử dụng vốn vay, việc nắm giữ bất động sản trong trung – dài hạn hoàn toàn có thể mang lại lợi nhuận “khổng lồ” mà hầu như không phải làm gì và cũng không thiệt hại nhiều về chi phí do thuế chuyển nhượng bất động sản quá “rẻ mạt” - chỉ 2% trên giá trị giao dịch, mà giá trị này còn thường xuyên được ghi thấp hơn thực tế để giảm thuế.

Việc dễ dàng tham gia và lợi ích rất lớn từ hoạt động đầu cơ bất động sản chính là nguồn cơn cho “vô số” cơn sốt đất, cho những “siêu sóng” giá nhà/giá bất động sản trên toàn quốc trong hàng chục năm qua. Qua những cơn sóng như vậy, thị trường lại tích luỹ thêm những tổn thương, khiến lần khủng hoảng sau nặng hơn lần khủng hoảng trước. Nhìn vào thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay có thể thấy rõ tổn thương đã rất nặng, thị trường trở nên “méo mó” nghiêm trọng: đại đa số nguồn cung nằm ở phân khúc trung – cao cấp và hạng sang, trong khi nguồn cung nhà giá rẻ gần như “tuyệt chủng” (nếu tạm chưa xét tới nỗ lực phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ). Trên thị trường tài chính, vốn bị hút mạnh vào bất động sản, trong bối cảnh giá của tài sản bảo đảm (là bất động sản) bị đẩy lên rất cao, khiến rủi ro của hệ thống ngân hàng tăng lên, qua đó gây ảnh hưởng dây chuyền tới toàn nền kinh tế.

Nói một cách công bằng, đầu cơ không hoàn toàn xấu. Một nền kinh tế thị trường không thể hoàn toàn loại bỏ đầu cơ, bởi đó là “chất xúc tác” giúp thị trường sôi động. Nhưng nếu không kiểm soát, đầu cơ sẽ biến tướng, gây hậu quả nặng nề.

Theo giới chuyên gia, việc kiểm soát đầu cơ mang lại đồng thời nhiều lợi ích. Một là giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Hai là giúp ngân sách nhà nước có nguồn thu lớn và bền vững mà không cần phải tổ chức những cuộc đấu giá đất đang vô hình trung trở thành động lực đẩy giá bất động sản lên cao. Ba là có dư địa để giảm thuế thu nhập cá nhân cho người lao động, góp phần bảo đảm sự công bằng xã hội - bởi bản chất của đầu cơ là không mang lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế mà chỉ làm giàu cho những người vốn đã cực kỳ giàu, trong khi lại bào mòn tích luỹ của nhóm yếu thế thông qua sự gia tăng của các loại chi phí (đơn cử như tiền thuê nhà/mặt bằng).

Thực tế cho thấy nhiều quốc gia phát triển đã phát triển các công cụ kiểm soát, hạn chế đầu cơ bất động sản. Việc tiếp thu kinh nghiệm quốc tế là không khó, vấn đề chỉ nằm ở cách thức chọn lọc và tinh chỉnh để phù hợp với bối cảnh đặc thù của Việt Nam.

Sử dụng thuế và công cụ tài chính như thế nào để kiểm soát đầu cơ?

Muốn kiểm soát đầu cơ, vấn đề có ý nghĩa quan trọng đầu tiên đó là minh bạch hoá nguồn tiền mua nhà đất. Hiện nay, người dân có thể “vác cả bao tải tiền” đi mua nhà đất mà không phải giải trình về nguồn gốc số tiền. Cho nên tội phạm như Phó Đức Nam (biệt danh là Mr Pips) có thể dùng tiền từ phạm tội mà có để mua nhiều bất động sản hạng sang nhằm rửa tiền. Khi có thể truy xuất nguồn gốc tiền, việc đầu cơ bất động sản sẽ ít nhiều không còn dễ dàng nữa.

Song hành với việc bạch hoá nguồn gốc tiền, chính sách thuế đóng vai trò cực kỳ quan trọng để “bóp” hoạt động đầu cơ nhà đất. Hiện nay, nhà đầu cơ chỉ phải chịu thuế suất 2%/giá trị bất động sản khi tiến hành giao dịch. Đây là mức cực kỳ thấp, nhất là khi so với lợi nhuận rất lớn nhờ việc găm giữ nhà đất trong nhiều năm. Nếu nhà nước đánh thuế, chi phí nắm giữ nhà đất sẽ tăng lên, biên lợi nhuận sụt giảm, nhà đầu cơ không còn nhiều động lực để “ôm hàng”.

Dư địa đánh thuế khá rộng rãi, bởi có nhiều loại thuế có thể đánh lên bất động sản. Chẳng hạn như thuế đánh vào việc sở hữu nhiều bất động sản, nhà đầu cơ phải trả thuế cho việc sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi. Thuế suất sẽ luỹ tiến theo số lượng (căn nhà thứ ba sẽ chịu thuế cao hơn căn nhà thứ hai) và/hoặc theo giá trị (giá trị càng lớn thuế càng cao) và/hoặc theo diện tích bất động sản (diện tích càng rộng càng chịu nhiều thuế)…

Nhà nước cũng có thể đánh thuế vào bất động sản hoang hoá/không sử dụng với thuế suất luỹ tiến theo thời gian – càng để hoang hoá lâu, càng chịu thuế nặng.

Ngoài ra, việc đánh thuế lên việc chuyển nhượng bất động sản cũng có thể thiết kế lại biểu thuế suất để đạt được hiệu quả hơn. Nỗ lực gần đây nhất của Chính phủ là đề xuất thay đổi thuế suất của khoản lợi nhuận giao dịch bất động sản từ 2%/giá trị hợp đồng chuyển nhượng sang 20% trên phần lãi chuyển nhượng, hoặc biểu thuế suất luỹ thoái theo thời gian nắm giữ: 10% cho thời gian dưới 2 năm, 6% cho 2 - 5 năm, 4% cho 5 - 10 năm, 2% cho trên 10 năm.

Đi cùng với chính sách thuế là chính sách tín dụng. Thực tế, việc kiểm soát tín dụng đối với bất động sản đã được thảo luận từ rất lâu, nhất là trong những giai đoạn thị trường “lên cơn sốt” mà gần nhất là năm 2025 với tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản lên tới 42%. Tuy nhiên, việc hạn chế tín dụng bất động sản không phải là chuyện dễ dàng, bởi bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực cho vay quan trọng nhất của hệ thống ngân hàng. Việc “đạp phanh” tín dụng đối với bất động sản có thể tạo ra những cú sốc, điển hình như năm 2011.

Hiện thực hoá việc kiểm soát tín dụng bất động sản có nhiều cách mềm dẻo, từ giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn (đã thực hiện, nhưng lại “quay xe” vào năm 2026) đến nâng hệ số rủi ro đối với các khoản vay về bất động sản (đã thực hiện). Song, quan trọng hơn cả có lẽ là cần có một chính sách phân loại tín dụng đối với các bất động sản khác nhau. 

Thực tế, giữa năm 2025, Chính phủ đã xây dựng nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiểm chế giá bất động sản, trong đó áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà. Ví dụ, trường hợp mua nhà ở thứ 2 bị áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên bị sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, phương cách này tới nay vẫn chưa được hiện thực hoá, dù cho giới chuyên môn đánh giá đây là một đề xuất rất khả thi về mặt hiệu quả kiểm soát đầu cơ bất động sản.

Có thể nói, mong muốn kiểm soát tình trạng đầu cơ bất động sản đã xuất hiện từ rất lâu, song quá trình hiện thực hoá mong muốn đó thành các chính sách cụ thể lại vấp phải rất nhiều khó khăn, khiến rất ít phương cách được thực hiện. Tuy vậy, trong tương lai gần, việc thực thi các chính sách thuế, tín dụng đối với bất động sản chắc chắn sẽ diễn ra, bởi đó gần như là một quy luật của các nền kinh tế. 

Tất nhiên, việc đánh thuế, siết tín dụng đối với bất động sản không thể thực hiện vội vàng, duy ý chí, bởi điều đó có thể khiến thị trường đối diện với một cú “hạ cánh cứng” gây nhiều tổn thương cho nền kinh tế cũng như làm phương hại tới lợi ích của các nhóm dễ tổn thương trong xã hội. Đơn cử việc đánh thuế bất động sản phải tính tới việc loại trừ một số trường hợp thừa kế đặc thù, biểu thuế suất phải được thiết kế bảo đảm sự công bằng giữa các loại hình nhà ở, giữa các địa phương, giữa các nhóm người. Bởi suy cho cùng, việc áp dụng các chính sách là hướng tới một thị trường lành mạnh, một nền kinh tế tăng trưởng bền vững, một xã hội thịnh vượng và hạnh phúc.