2025 có thể xem là một năm bùng nổ của thị trường bất động sản, ít nhất trên khía cạnh nguồn cung. Không chỉ tăng rất mạnh so với những năm gần kề trước đó, 2025 còn ghi dấu sự xuất hiện của hàng loạt “siêu” dự án với quy mô diện tích lên tới hàng chục nghìn ha và tổng mức đầu tư nhiều tỷ USD - điều chưa từng có hoặc rất hiếm hoi ở các giai đoạn trước đó.
Đây được xem là hệ quả của những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án bất động sản mà Quốc hội, Chính phủ và các địa phương đã thực hiện trong nhiều năm qua, cũng như các “đột phá” của nhóm doanh nghiệp dẫn đầu thị trường như Vingroup, Sun Group…
Hệ quả dây chuyền là giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng lên rất mạnh. Khảo sát của Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance cho thấy hầu hết doanh nghiệp bất động sản lớn đang niêm yết ghi nhận mức tăng hàng tồn kho hàng chục %, thậm chí tăng bằng lần.
Nổi bật nhất là Dịch vụ Hoàng Huy – HoSE: HHS (tăng 42 lần), Tập đoàn Sunshine – HNX: KSF (tăng 17 lần), Vinhomes – HoSE: VHM (tăng 2,4 lần), BGI Group – HNX: VC7 (tăng 2,1 lần), Văn Phú Invest – HoSE: VPI (tăng 88%), Vingroup – HoSE: VIC (tăng 81%)… Với giá trị tuyệt đối của hàng tồn kho ở mức rất lớn, việc tăng trưởng hai chữ số % hay tăng bằng lần của các doanh nghiệp này thực sự là một sự gia tăng đáng kinh ngạc.
Điều đáng nói hơn nữa là khá nhiều doanh nghiệp đã ghi nhận cột mốc mới, kỷ lục mới trong giá trị hàng tồn kho của mình. Chẳng hạn như Vinhomes đã có lần đầu tiên trong lịch sử ghi nhận giá trị hàng tồn kho vượt qua ngưỡng 100.000 tỷ đồng (134.793 tỷ đồng) để “xếp chung mâm” với Novaland – HoSE: NVL (153.392 tỷ đồng).
Ấn tượng hơn, Vingroup có lần đầu tiên đưa giá trị hàng tồn kho vượt qua ngưỡng 200.000 tỷ đồng (206.994 tỷ đồng). Hàng tồn kho của Vingroup chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng, với hơn 153.500 tỷ đồng, tập trung tại các đại dự án đang triển khai để bàn giao cho khách hàng đã ký hợp đồng. Tính đến cuối tháng 12/2025, doanh số chưa ghi nhận của Vinhomes, công ty kinh doanh bất động sản thuộc Vingroup đạt 186.426 tỷ đồng, tăng 98% so với cuối năm 2024.
Các doanh nghiệp như Tập đoàn Sunshine, Dịch vụ Hoàng Huy, Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) đã có lần đầu tiên ghi nhận giá trị hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng, lần lượt là: 14.687 tỷ đồng, 16.124 tỷ đồng và 10.403 tỷ đồng.
Nhờ đó, các doanh nghiệp này chính thức gia nhập vào “câu lạc bộ tồn kho vạn tỷ” – nơi trước nay là sân chơi riêng của các “đại gia” như: Khang Điền – HoSE: KDH (23.264 tỷ đồng), Đất Xanh – HoSE: DXG (15.658 tỷ đồng), Phát Đạt – HoSE: PDR (16.715 tỷ đồng).
Ở phía ngược lại, Nam Long (HoSE: NLG) là cái tên duy nhất rời khỏi “câu lạc bộ tồn kho vạn tỷ” sau 4 năm hiện diện - giá trị tồn kho đến cuối 2025 là 8.678 tỷ đồng.
Sự vươn lên mạnh mẽ của một số doanh nghiệp cả về giá trị tuyệt đối lẫn thứ tự trên “bảng xếp hạng” giá trị hàng tồn kho là sự phản ánh rõ rệt vị thế và những bước đi có tính đột phá trong năm 2025.
Chẳng hạn như Vinhomes, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam này đã có một năm 2025 “không thể nào quên” khi tung ra thị trường số lượng dự án lớn nhất trong lịch sử phát triển của mình, trong đó nổi bật là: Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Hạ Long Xanh, Vinhomes Olympic.
Trong khi đó, sự “vùng lên” của Tập đoàn Sunshine, Dịch vụ Hoàng Huy lại có “mùi kỹ thuật”, dù cho trên thực tế, các doanh nghiệp này cũng đã có sự phát triển ấn tượng trong năm 2025. Cụ thể, Tập đoàn Sunshine trong năm đã hợp nhất một loạt doanh nghiệp khác, trong đó nổi bật là Sunshines Homes (UPCoM: SSH), qua đó nâng giá trị hàng tồn kho lên con số rất lớn. Điều tương tự xảy ra với Dịch vụ Hoàng Huy khi doanh nghiệp này hợp nhất Tập đoàn Bất động sản CRV (HoSE: CRV).
Ngược lại, diễn biến hàng tồn kho của Novaland lại cho thấy rất rõ sự “lừng khừng” trong việc phát triển dự án những năm qua. Giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này từ 2022 đến 2025 biến thiên trong biên độ hẹp - 134.956 (2022), 138.935 (2023), 146.607 (2024) và 153.392 (2025) - phản chiếu rất rõ 4 năm chìm trong khủng hoảng, không thể mở rộng một cách đáng kể nào về danh mục dự án đầu tư.
Điều này cũng phần nào đúng với Phát Đạt hay Đất Xanh - những “gã khổng lồ” của thị trường bất động sản miền Nam - chật vật tìm đường ra khỏi khủng hoảng trong cùng giai đoạn.
Nhìn vào diễn biến giá trị hàng tồn kho là một trong những cách thức để dự báo triển vọng phát triển và ước tính doanh thu - lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản.
Điển hình như với Vinhomes, đà tăng mãnh liệt về giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này trong năm 2025 phản chiếu rất rõ nét triển vọng tươi sáng về sự tăng trưởng kết quả kinh doanh trong năm 2026 và xa hơn. Điều này phần nào cũng đúng với Phát Đạt, Đất Xanh hay Khang Điền - những doanh nghiệp đang cho thấy sự trở lại sau thời gian dài vật lộn với khó khăn.
Tất nhiên, ngoại lệ luôn tồn tại. Chẳng hạn với Nam Long, doanh nghiệp nhà ở hàng đầu miền Nam này ghi giảm giá trị hàng tồn kho vì “lý do kỹ thuật” (bán cổ phần pháp nhân sở hữu Izumi City nên không được hợp nhất kết quả trên bảng tài sản như trước đó). Vì thế, triển vọng kết quả kinh doanh năm 2026 của doanh nghiệp này vẫn khá sáng, nhất là khi Nam Long vừa trải qua một năm cực kỳ thành công.
Với các doanh nghiệp vừa và nhỏ khác, do biên độ dao động giá trị hàng tồn kho không lớn, giá trị tuyệt đối hàng tồn kho ở mức vừa phải, việc đánh giá triển vọng kinh doanh năm 2026 còn phải soi chiếu thêm nhiều góc độ, từ tình trạng pháp lý của danh mục dự án, tốc độ triển khai/ra hàng, chính sách bán hàng, bối cảnh thị trường nơi dự án tồn tại, doanh số ghi nhận trước (pre-sales)… Tuy vậy, có một điều gần như chắc chắn đó là doanh nghiệp khó có thể tăng trưởng nếu hàng tồn kho ở mức “lèo tèo”. Bởi trong bất động sản, “có bột mới gột nên hồ”, còn “tay không mà dựng cơ đồ” thì chỉ có mơ!
Tags:
(VNF) - Không chỉ giải quyết bài toán giao thông, 14 tuyến đường sắt đô thị (Metro) mà Hà Nội sẽ triển khai còn có thể thay đổi bản đồ nguồn cung nhà ở, dịch chuyển dân cư và hình thành các cực tăng trưởng mới trong 5 - 10 năm tới.
(VNF) - Từ 1/3, mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử riêng. Đây là một trong những nội dung đáng chú ý tại Nghị định 357/2025 về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin nhà ở, thị trường bất động sản.
(VNF) - Quảng Ninh đang thực hiện đánh giá tác động môi trường Dự án nhà ở xã hội (NƠXH) hơn 800,9 tỷ đồng nằm trong vùng đệm Di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long.
(VNF) - Khánh Hòa phê duyệt dự án Tu Bông 1,5 tỷ USD của Sun Group, Hà Nội giao 10ha đất cho Pacific Land xây khu công nghệ cao 1 tỷ USD, Ecohome Hòa Hiệp mở bán 400 căn nhà ở xã hội, giá từ 812 triệu đồng,... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 25/2.
(VNF) - Sự hiện diện của những cơn sóng hạ tầng đã từng mở ra các chu kỳ tăng trưởng cho thị trường bất động sản ven biển tại một số địa phương, từng bước nâng mặt bằng giá trị tích sản. Đến nay, khi làn sóng đầu tư hạ tầng tiếp tục lan tỏa, giai đoạn 2026 - 2027 được xem là thời điểm chín muồi để tái thiết những “lãnh địa vàng” - nơi hội tụ cơ hội đầu tư giàu tiềm năng.
(VNF) - Ecohome Hòa Hiệp mở bán gần 400 căn hộ nhà ở xã hội, giá trị mỗi căn dao động khoảng 812 triệu đồng đến 1,6 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP Hà Nội giao gần 101.556m2 đất cho Pacific Land Việt Nam để thực hiện dự án Khu công nghệ cao sinh học Hà Nội có tổng mức đầu tư dự kiến trên 1 tỷ USD.
(VNF) - Năm 2025 ghi nhận nhiều doanh nghiệp nhà ở lập kỷ lục về doanh số, doanh thu, lợi nhuận, chứng kiến hàng loạt những cú tăng bằng lần. Điều này phản ánh chính xác tình cảnh sôi động của thị trường bất động sản năm 2025 – một năm của sự bùng nổ và khai mở chu kỳ mới.
(VNF) - Môi giới bất động sản hiện chào giá đất nền tại dự án khu đô thị Centrix City Đại Phúc trong khoảng 20 - 28 triệu đồng/m2, tùy vị trí và diện tích.
(VNF) - Cùng với sự cải thiện lợi nhuận trong năm 2025, thu nhập của lãnh đạo nhiều doanh nghiệp địa ốc tăng đáng kể. Trong đó, Tổng giám đốc Phát Đạt Bùi Quang Anh Vũ nhận hơn 6,3 tỷ đồng.
Nhiều người cho rằng sở hữu vài chục tỷ đồng là có thể an tâm nghỉ ngơi. Thực tế cho thấy không ít người nắm trong tay khối tài sản lớn vẫn chưa thể rời guồng quay công việc.
Đặt cọc và sau đó thanh toán tổng cộng hơn 2,5 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đang xây dựng tại Hà Nội, nhưng do vi phạm nghĩa vụ thanh toán, người đàn ông đã mất 2 tỷ đồng.
(VNF) - UBND tỉnh Gia Lai vừa ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và nhà ở 15-17 đường Trường Chinh gồm khoảng 210 căn hộ, trung tâm thương mại, spa, nhà hàng, khu hội nghị…, vốn đầu tư gần 1.800 tỷ đồng.
(VNF) - Trong chiến lược phát triển dài hạn, Hà Nội sẽ liên tục mở rộng không gian phát triển ra các vành đai mới. Trong số đó, vành đai 4 được nhìn nhận sẽ là nơi làn sóng đô thị hoá của Hà Nội vươn đến trong vòng một thập niên tới.
Không ít người vội vàng xuống tiền mua nhà vì thấy giá rẻ, vị trí nghe có vẻ hấp dẫn, để rồi đối mặt nguy cơ mất trắng hoặc chôn vốn nhiều năm.
(VNF) - Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị quy mô lớn với kế hoạch di dời hơn 860.000 người khỏi nội đô và phát triển các đô thị mới. Tuy nhiên, để giãn dân thực chất, các đô thị vệ tinh phải trở thành cực tăng trưởng hoàn chỉnh, hội tụ việc làm, dịch vụ và môi trường sống theo mô hình đô thị - công nghiệp - sinh thái.
(VNF) - Từ ngày 23/2, Hà Nội chính thức phân quyền cho UBND cấp xã chủ trì kiểm tra, giám sát và giải quyết tranh chấp trong quản lý vận hành nhà chung cư, thay vì chủ yếu do cấp quận, huyện và Sở Xây dựng như trước đây. Cùng với việc điều chỉnh thẩm quyền, thành phố cũng ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành, giữ nguyên mức trần, sàn hiện hành.
(VNF) - Hải Phòng đấu giá 5,4ha mặt đường Bùi Viện, phường Hải An, Thành phố Hải Phòng dự thu về hơn 700 tỷ đồng.
(VNF) - Lần đầu tiên Hà Nội đặt ra quy hoạch với tầm nhìn 100 năm, thể hiện khát vọng vươn tầm đô thị toàn cầu. Song theo kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, thách thức lớn nhất không nằm ở tầm nhìn, mà ở khả năng thực thi: phải phát triển các đô thị đa cực đủ sức vận hành độc lập, đi kèm cơ chế, nguồn lực và lộ trình cụ thể.
(VNF) - Hàng loạt quy định mới về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất chính thức có hiệu lực từ năm 2026, mở rộng diện ưu đãi, tăng phân cấp cho địa phương và giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính cho người dân, doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực ưu tiên.
(VNF) - Hải Phòng vừa ban hành Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất dự án công trình hỗn hợp tại lô I.14, KĐT Bắc sông Cấm, giá khởi điểm 1.282 tỷ đồng.
(VNF) - Chủ tịch Coteccons, ông Bolat Duisenov, cho hay công ty này đã mua lại VSOL (Công ty TNHH VN Solutions). Động thái này giúp Coteccons chủ động phát triển và làm chủ các giải pháp vận hành số tích hợp, đồng thời xây dựng đội ngũ công nghệ cốt lõi nội bộ.
(VNF) - Ông Bùi Quang Anh Vũ – CEO Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) khẳng định doanh nghiệp này sẽ triển khai hàng loạt dự án, mang lại dòng tiền dồi dào và lợi nhuận lớn trong năm 2026, ước tính cao gấp đôi năm 2025.
(VNF) - Hải Phòng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại tại Vũ Yên, diện tích hơn 47.000 m², giá khởi điểm hơn 4.655 tỷ đồng.
(VNF) - Không chỉ giải quyết bài toán giao thông, 14 tuyến đường sắt đô thị (Metro) mà Hà Nội sẽ triển khai còn có thể thay đổi bản đồ nguồn cung nhà ở, dịch chuyển dân cư và hình thành các cực tăng trưởng mới trong 5 - 10 năm tới.
(VNF) - Sau hơn nửa năm khởi công, đại dự án Khu phức hợp Du lịch và Đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân quy mô 512ha tại phường Hải Vân (TP. Đà Nẵng) đang được đẩy mạnh thi công.
