Báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM 8 tháng vừa qua của Savills cho thấy công suất cho thuê của phân khúc căn hộ dịch vụ đã đạt 74%, tăng 6 điểm phần trăm theo quý và 10 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình cũng tăng nhẹ 1% theo quý, đạt 496.800 đồng/m2/tháng. Trong đó, nổi trội là phân khúc hạng A ghi nhận tăng 3% theo quý và 6% so với cùng kỳ năm trước.
“Mô hình căn hộ dịch vụ chủ yếu phục vụ các doanh nhân, thương nhân trong nước và quốc tế khi đi công tác, hội thảo và hội nghị. Sau dịch, TP. HCM mở cửa trở lại nên lượng khách tăng mạnh. Lợi thế của căn hộ dịch vụ là có quy mô cao tầng tại trung tâm, an ninh an toàn tuyệt đối, nội thất đồng bộ lại có thêm dịch vụ dọn phòng, giặt ủi trọn gói để tiện phục vụ nên hút khách”, chị Thúy An, quản lý tòa nhà căn hộ dịch vụ cho thuê ở quận 1 cho biết.
Chị An cũng chia sẻ, mô hình hoạt động căn hộ dịch vụ giống như mô hình hoạt động của khách sạn thông thường. Tuy nhiên tiện dụng hơn căn hộ cho thuê là có phòng bếp nấu ăn riêng, chỗ rửa chén và máy giặt, khu vực sinh hoạt và ngủ rộng hơn theo tiêu chuẩn thông thường và thường có phòng tập thể dục, còn khách sạn thì không. Dẫu vậy, giá thuê loại căn hộ này khá đắt đỏ. Tại quận 1, căn diện tích 40m2 trung bình khách phải trả tới 1 nghìn USD tới 2 nghìn USD/tháng tùy vị trí.
Tương tự, thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ tại quận 7 cũng khá nhộn nhịp. “Hiện nay, người thuê căn hộ dịch vụ đang chú ý đến rất nhiều yếu tố, trong đó không gian sống là những điều kiện thiết yếu. Sức hút của những căn hộ dịch vụ cho thuê tại quận 7 nằm ở thiết kế đẹp, hài hòa, tiện ích đầy đủ, không gian sống xanh đáp ứng tối đa nhu cầu tận hưởng cuộc sống của khách hàng. Nhưng giá thuê nhiều vị trí còn đắt đỏ hơn quận 1, căn hộ diện tích 40m2 dao động từ 1,2 nghìn USD đến 2,5 nghìn USD”, anh Trần Bình, một môi giới lâu năm khu vực này cho biết.
Chất lượng căn hộ cho thuê đang là yếu tố quyết định của người đi thuê
Savills Việt Nam đánh giá thị trường căn hộ dịch vụ đạt lượng tiêu thụ cao nhất kể từ quý I/2020, sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Từ khi Việt Nam mở cửa trở lại vào tháng 3/2022, nhóm chuyên gia nước ngoài, đặc biệt từ Nhật Bản và Đài Loan làm việc trong ngành xây dựng và sản xuất đã quay trở lại. Cùng với đó là nguồn cung đến từ các sinh viên quốc tế và người lao động quay trở lại Việt Nam sau thời gian dài đóng cửa.
Theo Cục Thống kê TP. HCM, trong 6 tháng đầu năm 2022, TP. HCM có 304 dự án FDI mới với số vốn đăng ký 231 triệu USD. Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp theo là Nhật Bản. Số dự án FDI mới tăng 16% theo năm là tín hiệu tích cực đối với thị trường do đối tượng khách chủ yếu là người nước ngoài.
Tuy nhiên, chuyên gia của Savills cũng chỉ ra căn hộ chung cư cho thuê (buy - to - let) - phân khúc cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ đang có nguồn cung lớn và giá thuê thấp hơn, là đối thủ đáng gờm của mảng căn hộ dịch vụ.
Khảo sát của Savills cho thấy giá thuê căn hộ dịch vụ cao hơn 40% so với giá thuê trung bình của căn hộ chung cư hạng A và B. Bên cạnh đó, nguồn cung lớn căn hộ sẽ được cung cấp cho thị trường từ nay đến 2024 với 26.000 căn hộ hạng A và B sẽ được bàn giao và cho thuê. Đây được xem là một áp lực lớn đối với thị trường căn hộ dịch vụ tương lai.
Ghi nhận thực tế của phóng viên VietnamFinance cho thấy tại quận 1, một số tòa nhà căn hộ dịch vụ sang trọng như Cactusland Villa (đường Trần Đình Xu, phường Nguyễn Cư Trinh), Henry House 2 (đường Cách Mạng Tháng 8, phường Bến Thành), The Buddy’s House (đường Trần Hưng Đạo, phường Phạm Ngũ Lão), Place in Saigon Apartment ( đường Nguyễn Văn Thủ, phường Đakao) đang phải cạnh tranh khá vất vả với những tòa nhà căn hộ chung cư cao cấp.
Giá của căn hộ chung cư cao cấp mềm hơn khoảng 20-40% trong khi dịch vụ chuyên nghiệp không thua kém. Phần lớn các tòa nhà chung cư cao cấp này nằm ở khu vực “con đường vàng” Nguyễn Hữu Cảnh như Grand Marina Saigon, Vinhomes Golden River, Sài Gòn Pearl...
Căn hộ chung cư trung và cao cấp lại đang cạnh tranh hơn đáng kể từ mức giá thuê đến chất lượng.
Đại diện bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills cho biết, trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ bán cho thuê lại (buy-to-let) mức tăng trưởng tốt lên đến 5% mỗi năm trong giai đoạn trước năm 2020. Dưới tác động của đại dịch, thị trường này có xu hướng giảm khoảng 7% năm trong 2 năm. Từ đầu năm 2022 tới nay, khi tình hình kinh tế phục hồi, căn hộ chung cư đang có giá thuê tăng trở lại mức trước dịch nhưng vẫn rẻ hơn so với giá thuê căn hộ dịch vụ.
"Sự chênh lệch giá thuê giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ bán cho thuê lại cho thấy loại hình căn hộ dịch vụ đang đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ căn hộ cho thuê trung và cao cấp. Các dự án căn hộ ngày càng được phát triển với chất lượng tốt, cung cấp đa dạng tiện ích nội khu và được vận hành quản lý chuyên nghiệp nên hầu hết chuyên gia của chúng tôi đều chuyển sang thuê loại hình này có mức giá tốt hơn", bà Chenxiu Liu, giám đốc nhân sự của một công ty của Đài Loan có trụ sở tại quận 1 chia sẻ.
Bà Liu cũng cho hay trước việc giá mua chung cư tại khu vực trung tâm TP. HCM đang quá cao, phần lớn khách hàng sẽ chuyển sang xu hướng thuê dài hạn. Theo kinh nghiệm của bà, giá thuê chung cư khả năng vẫn còn tăng nữa vào cuối năm, khi dòng vốn FDI vẫn có xu hướng tăng mạnh vào thành phố. Cuối năm cũng là thời điểm khách nước ngoài booking cho kỳ nghỉ lễ tăng mạnh sẽ khiến căn hộ cho thuê khan hiếm hơn trong khi nguồn cung căn hộ chung cư hạng trung và cao cấp hoàn thành bàn giao nhà cho người mua, nhằm bổ sung cho các vị trí trung tâm của thành phố như quận 1, quận 4 và vị trí có khách thuê người nước ngoài đông nhất là quận 7 hầu như đang trống.
