Trung Quốc đổi 'luật chơi', chủ đầu tư BĐS đối mặt cuộc thanh lọc mới
Bích Hợp -
01/09/2026 11:30 (GMT+7)
(VNF) - Bắc Kinh đặt mục tiêu khôi phục niềm tin của người mua nhà, chấp nhận những tác động tài chính trong ngắn hạn đối với một số chủ đầu tư để đổi lấy sự ổn định của thị trường trong dài hạn.
TIN LIÊN QUAN
- Trung Quốc tung loạt cải cách mới, vực dậy thị trường bất động sản 30/08/2026 08:45
Dòng tiền chịu sức ép
Trung Quốc đang triển khai gói biện pháp mạnh tay hơn dự kiến nhằm từng bước đưa thị trường nhà ở thoát khỏi mô hình bán nhà khi dự án chưa hoàn thiện.
Theo các nhà phân tích, sự chuyển đổi này mang đến tác động hai mặt đối với các nhà phát triển bất động sản: các quy định chặt chẽ hơn có nguy cơ siết dòng tiền trong ngắn hạn, nhưng đồng thời được kỳ vọng thúc đẩy doanh số và ổn định giá nhà về lâu dài.
Theo quy định mới của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), hình thức mua nhà khi dự án chưa hoàn thiện vẫn được duy trì. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc và khoản vay thế chấp của người mua sau khi căn nhà hoàn thành.
Trước đây, các chủ đầu tư đã có thể tiếp cận những khoản tiền này ngay khi công trình hoàn thành phần kết cấu chính.
“Khoảng thời gian từ khi hoàn thành phần kết cấu đến khi hoàn thiện toàn bộ dự án thường kéo dài từ 6 đến 12 tháng, tùy thuộc vào chiều cao của tòa nhà. Điều này sẽ khiến thời điểm giải ngân vốn bị trì hoãn đáng kể và gây áp lực lớn lên dòng tiền của chúng tôi”, một nhà phát triển bất động sản tư nhân cho biết.
Số liệu chính thức từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho thấy tổng nguồn vốn huy động của các nhà phát triển bất động sản đạt 4,57 nghìn tỷ nhân dân tệ (679,98 tỷ USD) trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 7 vừa qua. Trong đó, tiền đặt cọc, tiền ứng trước và tiền thu từ các khoản vay thế chấp đạt 2,04 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương 44,6% tổng nguồn vốn. Tỷ trọng này cao hơn đáng kể so với 36,1% đến từ nguồn vốn tự huy động.
“Các quy định mới của PBOC là một yếu tố tiêu cực lớn đối với các nhà phát triển bất động sản trên cả nước trong ngắn hạn”, ông Fang Chengqi, chuyên gia phân tích trưởng tại Công ty Chứng khoán Caitong có trụ sở ở Chiết Giang, nhận định.
Ông ước tính tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư có sử dụng đòn bẩy của các nhà phát triển có thể giảm khoảng 60%.
“Trong thời gian tới, thị trường sẽ ngày càng do các nhà phát triển quy mô lớn thuộc sở hữu của chính quyền trung ương và địa phương chi phối. Đây là những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy thấp và khả năng tiếp cận nguồn tài chính vững chắc. Các nhà phát triển nhỏ tại địa phương với tỷ lệ nợ rất thấp cũng có khả năng tồn tại. Trong khi đó, những nhà phát triển tư nhân quy mô trung bình theo đuổi chiến lược tăng trưởng mạnh – chẳng hạn Bontop Group có trụ sở tại Tứ Xuyên – nhiều khả năng sẽ bị đào thải”, ông Fang nói.
Những lo ngại tức thời cũng nhanh chóng phản ánh lên thị trường chứng khoán. Cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực bán mạnh tại Hồng Kông trong phiên giao dịch ngày 31/8. Các doanh nghiệp vốn hóa lớn như China Jinmao Holdings có trụ sở tại Bắc Kinh, Greentown China Holdings tại Chiết Giang và Yuexiu Property ở Quảng Châu đều giảm hơn 10% trong phiên sáng.
“Với tốc độ luân chuyển vốn chậm hơn và lượng tiền mặt nắm giữ giảm, nguồn cung nhà ở mới được dự báo sẽ thu hẹp trong dài hạn”, ông Fang nhận định.
Đánh đổi dòng tiền lấy niềm tin người mua BĐS
Một nguồn tin thuộc bộ phận kinh doanh thế chấp của một ngân hàng quốc doanh, người có quan hệ mật thiết với các cơ quan quản lý tài chính và đề nghị giấu tên, cho biết các cơ quan quản lý và tổ chức cho vay đã thảo luận về những quy định mới này trong một thời gian trước khi PBOC công bố hôm 28/8.
“Các cơ quan quản lý hiểu rõ những tác động tiêu cực mà quy định mới có thể gây ra cho các nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, so với những tác động đó, việc trấn an người mua nhà rằng tài sản của họ sẽ không trở thành những dự án đình trệ, qua đó củng cố niềm tin vào việc mua nhà mới, được đặt ở mức ưu tiên cao hơn”, nguồn tin cho biết.
Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia Trung Quốc cho biết trong một tuyên bố ngày 28/8 rằng những cải cách này sẽ giúp “bảo vệ một cách cơ bản các quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà”.
Bên cạnh khung tài chính mới dành cho các nhà phát triển, giới chức Trung Quốc cũng kéo dài thời hạn vay thế chấp tối đa từ 30 năm lên 40 năm, cùng một số biện pháp khác. Theo các nhà phân tích, những thay đổi này sẽ tạo thêm lực đỡ cho doanh số bán nhà mới.
“Với tốc độ luân chuyển vốn chậm hơn và lượng tiền mặt dự trữ thu hẹp, nguồn cung nhà ở mới sẽ giảm trong dài hạn. Cùng với các quy định mới về thế chấp giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua, giá nhà mới sẽ tăng ổn định, đặc biệt tại các thành phố hạng nhất và hạng hai”, ông Fang của Caitong Securities nhận định.
Tuy nhiên, ông Fang cho rằng tác động đối với giá nhà đã qua sử dụng sẽ khá hạn chế. Những bất động sản trung và cao cấp trên thị trường thứ cấp cạnh tranh trực tiếp với nhà mới khó có khả năng chứng kiến giá phục hồi đáng kể.
“Cải cách là điều không thể tránh khỏi”, ông Cui Ji, Phó giám đốc Viện Nghiên cứu và Phát triển thuộc E-house China, công ty tư vấn bất động sản có trụ sở tại Thượng Hải, nhận định.
Theo ông Cui, trong giai đoạn thị trường nhà ở bùng nổ trước đây, giá bất động sản liên tục tăng đã khuyến khích người mua trả trước tiền cho những căn nhà chưa hoàn thiện, sau đó chờ dự án hoàn thành với kỳ vọng giá trị tài sản sẽ tiếp tục tăng.
“Giờ đây, khi bất động sản đã bị loại bỏ phần lớn các thuộc tính tài chính, thị trường nhà ở đang trở về với bản chất tiêu dùng cơ bản. Một giao dịch dựa trên việc trả tiền trước nhưng không có bất kỳ cơ chế bù đắp rủi ro nào là không còn phù hợp về mặt kinh tế, do đó đòi hỏi những điều chỉnh tương ứng về mặt pháp lý”, ông Cui nói thêm.
Ông Song Yu, chuyên gia kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại UBS Securities, cho biết trong một báo cáo công bố ngày 31/8 rằng các chính sách mới có thể khiến số lượng nhà ở khởi công giảm và nguồn cung trên thị trường thu hẹp. Điều này có thể góp phần ổn định giá nhà và giảm lượng bất động sản tồn kho.
“Dù động thái này diễn ra trong bối cảnh ngày càng xuất hiện nhiều tín hiệu cho thấy chính sách đang được nới lỏng, chúng tôi nhìn nhận đây chủ yếu là một cuộc tái cấu trúc thể chế hơn là một động thái nới lỏng chính sách”, ông Song nhận định.
Theo SCMP
Khủng hoảng bất động sản đang bào mòn kinh tế Trung Quốc
Tài chính quốc tế
(VNF) - Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc bước sang năm thứ 6, tiếp tục đè nặng lên tiêu dùng, tăng trưởng và khiến nền kinh tế ngày càng phụ thuộc vào xuất khẩu.
Tags:
TIN LIÊN QUAN
- Đồng yên 'mắc kẹt' giữa những phát ngôn của các quan chức Mỹ 31/08/2026 14:46
- Hơn 4.500 công ty ‘xác sống’ kẹt trong ngành đầu tư vốn tư nhân Mỹ 31/08/2026 13:30
- AI Trung Quốc bùng nổ ở châu Phi 31/08/2026 08:45
Cùng chuyên mục
Vì sao Hà Lan chuyển gần 90 tấn vàng khỏi Mỹ và Canada?
(VNF) - Ngân hàng Trung ương Hà Lan (DNB) xác nhận hàng tỷ USD vàng đã được đưa ra khỏi Bắc Mỹ và chuyển tới London, trong bối cảnh ngân hàng này lo ngại về “tình trạng bất ổn địa chính trị ngày càng gia tăng”.
Hậu đổi CEO, Apple mạnh tay chi lương thưởng cho lãnh đạo
02/09/26 09:45 (GMT+7)
(VNF) - Apple sẽ trả cho cựu CEO Tim Cook 47 triệu USD khi ông chuyển sang giữ vị trí Chủ tịch điều hành, cho thấy cựu CEO vẫn sẽ đóng vai trò quan trọng tại tập đoàn công nghệ này sau khi bàn giao vị trí CEO cho ông John Ternus.
Ngân hàng đua phát hành stablecoin để giữ chân dòng tiền gửi
02/09/26 07:15 (GMT+7)
(VNF) - Các ngân hàng lớn tại Nhật Bản, Hong Kong đang lên kế hoạch hợp tác triển khai giao dịch bằng stablecoin vào tháng 3/2027.
Ngành ô tô tăng tốc không ngừng, Trung Quốc bất ngờ 'đạp phanh'
01/09/26 16:29 (GMT+7)
(VNF) - Ngành công nghiệp ô tô Trung Quốc đang phát triển với tốc độ nhanh đến mức các cơ quan quản lý bắt đầu lo ngại chất lượng và an toàn có thể không theo kịp cuộc đua đổi mới.
Euro mất dần vị thế, Nhân dân tệ chững lại, USD vẫn 'thống trị' tài chính toàn cầu
01/09/26 13:30 (GMT+7)
(VNF) - Sự hình thành một thị trường tiền tệ đa cực thực sự phụ thuộc vào việc các chính phủ có sẵn sàng đón nhận công nghệ mới và củng cố thị trường tài chính hay không.
Apple chính thức có CEO mới
01/09/26 09:37 (GMT+7)
(VNF) - (VNF) - John Ternus tiếp quản vị trí CEO Apple từ Tim Cook trong bối cảnh tập đoàn đối mặt sức ép lớn trong cuộc đua AI và bài toán tăng trưởng mới.
Siết thuế và chặn đầu cơ: Úc giảm giá nhà sau cơn sốt kéo dài nhiều thập kỷ
01/09/26 08:00 (GMT+7)
(VNF) - Các chuyên gia nhận định “chu kỳ siêu tăng trưởng” kéo dài nhiều thập kỷ của thị trường bất động sản Úc có thể đang đi đến hồi kết.
'Cú sốc Trung Quốc 4.0' mang tên trí tuệ nhân tạo giá rẻ
01/09/26 07:45 (GMT+7)
(VNF) - Trung Quốc đang mở ra một "cú sốc" mới với thế giới, khi các mô hình AI mã nguồn mở, chi phí thấp ngày càng phổ biến, tạo sức ép lên các đối thủ Mỹ và mở rộng ảnh hưởng công nghệ của Bắc Kinh ra toàn cầu.
Đồng yên 'mắc kẹt' giữa những phát ngôn của các quan chức Mỹ
31/08/26 14:46 (GMT+7)
(VNF) - Đồng yên đang chịu thêm áp lực khi những tín hiệu cứng rắn từ các quan chức Mỹ làm gia tăng kỳ vọng Fed có thể tiếp tục tăng lãi suất, qua đó thu hẹp triển vọng chênh lệch lãi suất Mỹ - Nhật Bản dịch chuyển theo hướng có lợi cho đồng tiền Nhật. Trong khi đó, Tokyo vừa chi kỷ lục 98,7 tỷ USD để hỗ trợ đồng yên nhưng hiệu quả đảo chiều xu hướng giảm giá vẫn khá hạn chế.
Hơn 4.500 công ty ‘xác sống’ kẹt trong ngành đầu tư vốn tư nhân Mỹ
31/08/26 13:30 (GMT+7)
(VNF) - Theo dữ liệu mới từ PitchBook, trong số 13.509 công ty được các quỹ đầu tư vốn tư nhân (PE) tại Mỹ hậu thuẫn, khoảng 33,8% đã được nắm giữ từ 5 năm trở lên. Điều này có nghĩa hơn 4.500 công ty được PE rót vốn đang mắc kẹt trong tình trạng “xác sống”, tức vẫn tồn tại nhưng khó tăng trưởng và chưa thể được thoái vốn.
AI Trung Quốc bùng nổ ở châu Phi
31/08/26 08:45 (GMT+7)
(VNF) - Tại các trung tâm công nghệ ở châu Phi, ngày càng nhiều nhà phát triển lựa chọn các mô hình trí tuệ nhân tạo (AI) giá rẻ, được cung cấp miễn phí của Trung Quốc thay vì những mô hình mạnh hơn của Mỹ. Xu hướng này cho thấy cuộc cạnh tranh AI toàn cầu đang bước vào một giai đoạn mới, khi giá thành, khả năng tùy chỉnh và quyền kiểm soát công nghệ có thể quan trọng không kém sức mạnh của mô hình AI.
Động thái Mỹ trừng phạt Iran: 'Giọt nước tràn ly' đối với Trung Quốc?
31/08/26 08:00 (GMT+7)
(VNF) - Lập trường thận trọng của Trung Quốc kể từ hội nghị thượng đỉnh giữa Chủ tịch Tập Cận Bình và Tổng thống Donald Trump hồi tháng 5 đang đứng trước sức ép ngày càng lớn. Những động thái mới của Washington có thể đẩy sự kiềm chế của Bắc Kinh đến giới hạn.
Nhật Bản tung ‘hỏa lực’ 96,5 tỷ USD, vì sao đồng yên vẫn suy yếu?
30/08/26 10:15 (GMT+7)
(VNF) - Nhật Bản tung khoản tiền kỷ lục 96,5 tỷ USD để kéo đồng yên khỏi đáy 4 thập kỷ, nhưng hiệu quả nhanh chóng phai nhạt khi đồng nội tệ lại vượt mốc 160 yên/USD.
Trung Quốc tung loạt cải cách mới, vực dậy thị trường bất động sản
30/08/26 08:45 (GMT+7)
(VNF) - Các biện pháp mới nhằm bảo vệ người mua nhà, phù hợp với định hướng của Kế hoạch 5 năm lần thứ 15 của nước này.
Chủ tịch Kevin Warsh đẩy Fed vào thế ‘đối đầu’ với TT Trump
30/08/26 08:40 (GMT+7)
(VNF) - Lời ám chỉ của Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) Kevin Warsh tại Jackson Hole về khả năng tăng lãi suất đi ngược mong muốn hạ chi phí vay của Tổng thống Donald Trump.
'Đòn bẩy' mới của Trung Quốc trong cuộc đua AI
30/08/26 08:00 (GMT+7)
(VNF) - Trung Quốc đang biến thị trường vốn khổng lồ thành đòn bẩy mới cho cuộc đua AI, trong nỗ lực vượt qua những hạn chế về công nghệ và thu hẹp khoảng cách với Mỹ.
Thỏa thuận 18 tỷ USD của Meta: 'Phát súng cảnh báo' TikTok, YouTube
30/08/26 07:45 (GMT+7)
(VNF) - Thỏa thuận dàn xếp trị giá tới 18 tỷ USD của Meta đã gửi lời cảnh báo mạnh mẽ đến các đối thủ như TikTok và YouTube. Sau khi vụ kiện mang tính bước ngoặt khép lại, sự chú ý đang chuyển sang toàn ngành mạng xã hội.
Bitcoin giảm mạnh sau tín hiệu từ Fed, Jackson Hole còn hé lộ điều gì với thị trường crypto?
29/08/26 16:26 (GMT+7)
(VNF) - Bitcoin và nhiều tài sản mã hóa chịu áp lực sau thông điệp cứng rắn tại Jackson Hole 2026 từ Chủ tịch Fed Kevin Warsh
Núi nợ toàn cầu 'tiếp sức', giá vàng còn tăng đến đâu?
29/08/26 13:00 (GMT+7)
(VNF) - Giá vàng đang tăng mạnh khi nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến núi nợ của các nền kinh tế lớn. Theo một chiến lược gia, áp lực nợ công, nhu cầu mua vàng của các ngân hàng trung ương và nguy cơ phá giá tiền tệ có thể tiếp tục trở thành những lực đẩy quan trọng đối với kim loại quý này.
AI và 'siêu quyền lực mềm' của Trung Quốc
29/08/26 08:00 (GMT+7)
(VNF) - Trong thời kỳ Chiến tranh Lạnh, “quyền lực mềm” của Mỹ là sức hút của phim ảnh và âm nhạc, giúp nước này chiếm được tình cảm và sự ủng hộ của người dân ở nước ngoài. Ngày nay, trong kỷ nguyên kỹ thuật số, Trung Quốc đang thúc đẩy một loại quyền lực mềm rất khác: công nghệ trí tuệ nhân tạo (AI) mã nguồn mở với chi phí thấp.
Fed phát tín hiệu: Phải tăng lãi suất khi lạm phát chưa hạ nhiệt
29/08/26 07:45 (GMT+7)
(VNF) - Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ Kevin Warsh phát tín hiệu cứng rắn hơn về lạm phát tại hội nghị Jackson Hole 28/8, cho rằng Fed sẽ còn “nhiều việc phải làm” nếu lạm phát cơ bản không tiến đủ nhanh về mục tiêu 2%. Thông điệp này lập tức khiến thị trường nâng kỳ vọng Fed tăng lãi suất ngay trong tháng 9.
Bitcoin mắc kẹt dưới 81.000 USD dù ETF hút gần nửa tỷ USD trong hai ngày
28/08/26 15:45 (GMT+7)
(VNF) - Bitcoin liên tục thử thách vùng 81.000 USD trong hai ngày qua nhưng chưa thể bứt phá dứt khoát, dù các quỹ ETF Bitcoin giao ngay tại Mỹ vẫn hút gần 475 triệu USD.
Qualcomm, Samsung và 'cú hích' công nghệ cho Việt Nam
28/08/26 14:56 (GMT+7)
(VNF) - Qualcomm hướng tới đưa Việt Nam trở thành trung tâm R&D AI lớn thứ ba toàn cầu của tập đoàn, trong khi Samsung tiếp tục mở rộng đầu tư công nghệ cao và R&D, thúc đẩy Việt Nam từ cứ điểm sản xuất thành trung tâm công nghệ mới.
Điều gì đang kéo dòng tiền Trung Quốc trở lại Singapore?
28/08/26 13:17 (GMT+7)
(VNF) - Sau một thời gian chuyển hướng sang Hồng Kông, Dubai và Tokyo, giới nhà giàu Trung Quốc đang quay lại Singapore khi yêu cầu về sự ổn định, an toàn tài sản và khả năng dự đoán ngày càng được đặt lên hàng đầu.
Tin khác
Vì sao Hà Lan chuyển gần 90 tấn vàng khỏi Mỹ và Canada?
(VNF) - Ngân hàng Trung ương Hà Lan (DNB) xác nhận hàng tỷ USD vàng đã được đưa ra khỏi Bắc Mỹ và chuyển tới London, trong bối cảnh ngân hàng này lo ngại về “tình trạng bất ổn địa chính trị ngày càng gia tăng”.
MULTIMEDIA
Toàn cảnh khu đô thị 380ha của VSIP tại Nghệ An, giá biệt thự lên tới 9,5 tỷ đồng
(VNF) - Khu đô thị VSIP Nghệ An có quy mô khoảng 380ha, được phát triển theo mô hình tích hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ. Hiện các sản phẩm nhà liền kề, biệt thự và shophouse tại dự án được chào bán với giá từ 4,7 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng/căn.
