Ông Du cho biết người Anh có thành ngữ “too good to be true” (tốt không thể tin được). Với bất kỳ ai, khi có cơ hội đầu tư với tỷ suất sinh lời 12% và có thể vay nợ với lãi suất thấp hơn mức đó (8% chẳng hạn) đều có thể làm giàu bằng cách vay nợ thật nhiều để đầu tư. Khi đó chỉ có việc ngồi mát ăn bát vàng.
“Nhưng nếu tất cả mọi người đều có cơ hội như vậy thì ắt hẳn phải có gì đó trục trặc mà nó sẽ bục ra một lúc nào đó trong tương lai vì ‘too good to be true’", ông Du bình luận.
Đối với trường hợp condotel, dòng tiền có được từ mô hình này để chủ đầu tư trang trải chi phí vận hành, trả lãi cho khách hàng và tạo ra lợi nhuận cho mình chính là tiền cho thuê căn hộ. Để có thể trả được lợi suất 12%/năm thì số tiền thu được phải cao hơn rất nhiều
Ví dụ, để có thể trả lãi 120 triệu đồng cho căn hộ có giá 1 tỷ đồng thì mỗi tháng tiền cho thuê dành để trả lãi là 10 triệu đồng. Cộng với chi phí vận hành, lãi của chủ đầu tư thì hàng tháng số tiền thu được từ cho thuê phải lớn hơn rất nhiều.
Trong thực tế, thị trường căn hộ cho thuê ở TP. HCM, nơi được xem là sôi động nhất, cũng rất khó để có được tỷ suất 12% của số tiền cho thuê chia cho giá trị căn hộ.
“Chủ đầu tư chỉ có thể trả được suất sinh lợi 12% khi giá các căn hộ liên tục tăng và chủ đầu tư liên tục có các căn hộ bán ra thị trường và có nhiều người mua. Chu kỳ này sẽ sụp đổ khi nhu cầu mua không còn nữa. Phải chăng thị trường ở Việt Nam đã đến ngưỡng này?”, ông Du nghi vấn.
Ông Du đánh giá trên thực tế, cho dù ngành du lịch có sự bùng phát trong mấy năm gần đây, nhưng kết quả kinh doanh ngành này rất thấp. “Với các doanh nghiệp ít được biết đến hơn có thể còn bi đát hơn nhiều (thực tế ở nhiều nơi số tiền cho thuê thu được không đủ bù đắp chi phí vận hành). Do vậy, cách thức huy động vốn theo dạng ngân hàng mờ (shadow banking) này sẽ đến lúc cáo chung và gây ra những hậu quả rất lớn”, ông Du cảnh báo.
Đánh giá về việc Empire Group tuyên bố ngừng chi trả lợi nhuận cam kết đối với khách hàng của Cocobay Đà Nẵng, ông Du cho rằng đây là sự kiện rất đáng quan ngại.
“Chính phủ và các cơ quan chức năng liên quan cần phải tính toán những giải pháp cần thiết để lường đoán và ứng phó với các tình huống không mong đợi có thể xảy ra. Lịch sử loài người đã chứng kiến rất nhiều các cuộc khủng hoảng tài chính bởi thuật giả kim - biến đá thành vàng, không có thật. Gần đây nhất là cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008”, ông Du khuyến nghị.
