- Theo ông, việc điều chỉnh tỷ giá sẽ có tác động tới lĩnh vực bất động sản như thế nào?
TS Vũ Đình Ánh: Tỷ giá tăng mạnh đương nhiên sẽ tác động nhiều chiều đến tình hình kinh tế trong nước, bao gồm cả nhập khẩu, xuất khẩu, lạm phát, lãi suất, vay nợ nước ngoài, vốn đầu tư gián tiếp, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản…
Tỷ giá tăng tạo điều kiện tốt cho xuất khẩu nhưng nhập khẩu sẽ khó khăn hơn. Điều bất lợi là tỷ giá sẽ tác động vào vật liệu xây dựng, trong đó trực tiếp là những khoản nhập mới gây ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của dự án bất động sản. Song, vấn đề này cũng không đáng lo ngại vì không tác động nhiều đến các dự án sử dụng vật liệu trong nước mà chỉ ở một vài dự án cao cấp nhập ngoại thiết bị, vật liệu. Hiện nay thị trường chủ yếu đang tập trung đẩy mạnh giải quyết hàng tồn kho. Doanh nghiệp sẽ chỉ gặp thêm khó khăn nếu đẩy giá bất động sản nên tôi nghĩ khả năng tăng giá sẽ không cao.
Điều lạc quan là với biến động tỷ giá, xu hướng tích trữ tài tài sản nói chung sẽ xuất hiện. Có người mua vàng, USD, lại có người mua nhà đất thay vì giữ tiền mặt bởi gửi tiết kiệm sẽ không còn lời với tỷ giá biến động như hiện nay, chưa kể lạm phát. Do đó, lượng kiều hối đổ về Việt Nam bằng USD sẽ giúp người dân có lợi hơn khi giao dịch hàng hoá. Bất động sản cũng là một loại tài sản, hàng hoá hút một lượng khá lớn dòng tiền trên. Theo ước tính, có khoảng 11-12 tỷ USD kiều hối đổ về thị trường Việt Nam mỗi năm. Chỉ riêng thị trường bất động sản đã được đón nhận 20%. Với dòng kiều hối, người nước ngoài mua bất động sản sẽ lợi hơn. Như vậy thị trường bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi với hy vọng tính thanh khoản tăng lên, lượng Việt kiều quan tâm mua nhà sẽ là điều tất yếu.
- Dẫu vậy, tâm lý lo lắng của doanh nghiệp vẫn xuất hiện khi tỷ giá trên thị trường liên tục tăng kịch trần, ông đánh giá sao nếu tình trạng này có khả năng kéo dài?
So với các quốc gia khác, Việt Nam Đồng vẫn trong nhóm ít mất giá nhất so với USD. Việc nới biên độ tỷ giá sẽ giúp các ngân hàng thương mại linh hoạt hơn trong mua bán ngoại tệ, không bị rơi vào tình trạng “lách luật”. Đồng thời, nới biên độ tỷ giá khiến người dân giảm mua vào, tăng bán ra, giúp thanh khoản ngoại tệ ngân hàng dồi dào hơn.
Quan trọng nhất là nâng biên độ tỷ giá giao ngay sẽ giúp mua bán USD thuận lợi hơn, làm triệt tiêu nguy cơ đầu cơ. Bởi nếu giữ nguyên biên độ hiện tại thì chênh lệch giá USD chợ đen và USD chính thức tăng cao, khiến tình trạng đầu cơ ngoại tệ phát sinh.
Không thể phủ nhận, từ cuối tháng 9/2022 tới nay, mặt bằng lãi suất huy động trên thị trường liên tục tăng. Lãi suất huy động kỳ hạn cao nhất trên thị trường đã vượt 9%/năm sẽ kéo theo lãi suất cho vay tăng nhanh gây tâm lý bất an cho doanh nghiệp. Nguồn gốc là thanh khoản hệ thống không còn dồi dào, cung tiền ít đi, một lượng lớn giấy tờ có giá đến kỳ đáo hạn, xu hướng đảo ngược của dòng vốn ngoại, lượng tiền lớn bị “kẹp” trong chứng khoán, bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp và nợ xấu.
Nhưng, chúng ta cần nhìn ở phía lạc quan, rõ ràng việc tăng tỷ giá sẽ kìm hãm bớt đà tăng của lãi suất bởi chỉ có cách giữ tỷ giá ổn định trở lại thì Ngân hàng Nhà nước sẽ không phải bán ngoại tệ và hút vào một lượng lớn tiền đồng như những tháng qua. Thậm chí, có thể đảo ngược chuyển sang mua ròng ngoại tệ trở lại trong thời gian tới, khi nguồn cung ngoại tệ càng về cuối năm càng dồi dào hơn từ hoạt động thương mại, kiều hối, dòng vốn đầu tư và sự phục hồi của ngành du lịch.
Nếu không có sự điều chỉnh tỷ giá hối đoái, lãi suất hiện nay có thể phải tăng cao hơn nữa và như vậy cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp ngành bất động sản nói riêng sẽ là đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vì gánh nặng lãi suất, chi phí đầu vào tăng cao. Lãi suất tăng thêm sẽ khiến doanh nghiệp khó phục hồi. Chưa kể, hiện nay, hầu như các kênh huy động vốn chính thức đều rất khó khăn: ngân hàng cạn room, thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng khi thông tin tiêu cực ngày càng gia tăng. Nếu lãi suất tăng rất khó giữ cho giá sản phẩm bất động sản không tăng xét về trung và dài hạn. Điều này đồng nghĩa với mục tiêu tìm khách hàng mua thực ngày càng xa vởi hơn.
Dẫu vậy, bên cạnh điều hành chính sách tiền tệ tiếp tục linh hoạt, các doanh nghiệp rất mong cơ quan điều hành cần nhanh chóng có giải pháp để giải tỏa thanh khoản cho thị trường trong khi chờ đợi ngân hàng thương mại được cấp thêm room tín dụng (năm 2023) và doanh nghiệp mạnh dạn phát hành trái phiếu trở lại.
- Ông nghĩ sao khi có ý kiến cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước tăng mạnh tỷ giá đã ít nhiều ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài - họ có xu hướng tạm dừng rót tiền vào các kênh đầu tư trong đó có bất động sản để chờ đợi những động thái của cơ quan quản lý. Điều này đã phần nào, khiến cầu thị trường bất động sản chững lại?
Nên nhìn nhận chính sách tỷ giá mà các quốc gia khác đang áp dụng để có thể hiểu rõ hơn. Chẳng hạn, đồng yên của Nhật Bản trong suốt 24 tháng vừa qua liên tục biến động mạnh, nhưng dòng vốn đầu tư vào Nhật Bản nói chung và thị trường bất động sản nước này nói riêng lại tăng khá mạnh.
Lý do là nhà đầu tư thường quan tâm nhiều đến vấn đề nội tại của nền kinh tế hơn là biến động của tỷ giá. Với một thị trường có lượng dân số lớn và tỷ lệ đô thị hóa cao như Việt Nam, trong khi nguồn cung nhà vẫn ở mức hạn chế, chưa kể tới các yếu tố vĩ mô khác ổn định, thì đương nhiên họ sẽ không quá lo lắng về sự thay đổi một vài phần trăm của tỷ giá.
Bản thân các quỹ nước ngoài hay những nhà đầu tư Việt kiều, họ đều có các chuyên gia phân tích về tỷ giá. Vì vậy, họ thường lường trước câu chuyện đầu tư vào đâu, lợi ích gì, rủi ro gì để bảo toàn đồng vốn của mình. Và như vậy, để thu hút đầu tư, tăng cầu cho sản phẩm bất động sản, các chính sách bất động sản, đất đai, quy hoạch... phải rất ổn định, thiết thực, bền vững để thị trường phát triển. Chính sách không chỉ giải quyết vấn đề trước mắt mà giải quyết được những vấn đề căn bản, cốt lõi của nền kinh tế, thị trường, đấy mới là cách thu hút dòng vốn đầu tư bền vững.
- Ông từng nhận định rằng bất động sản và tài chính là 2 mặt của 1 đồng xu, là bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả và đầu vào của tăng trưởng. Vì thế, tư duy phải được thay đổi. Vậy trước câu chuyện biến động tỷ giá, theo ông tư duy cần phải thay đổi như thế nào?
Thế giới đang bước vào giai đoạn dự báo là suy thoái. Do đó, Việt Nam đang trong bối cảnh cần cẩn thận, dù chúng ta vượt qua đại dịch, nhưng tăng trưởng kinh tế chưa đạt mong muốn. Nếu không xem xét cẩn trọng thị trường bất động sản - tài chính kinh tế, sẽ dễ bị suy thoái và lạm phát.
Mức nới biên độ tỷ giá như hiện nay đang nằm trong tính toán tác động với nhiều chiều cạnh (lạm phát, lãi suất, xuất khẩu, nhập khẩu, lợi ích người gửi tiền đồng, USD…). Cách làm của Ngân hàng Nhà nước là linh hoạt hơn, tìm điểm cân bằng mới với tất cả các chiều cạnh của nền kinh tế để giảm các tác động tiêu cực, trong chừng mực vẫn giữ được ổn định vĩ mô tương đối tốt.
Dẫu vậy, đáng chú ý là chúng ta đang đối mặt với việc thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tín dụng. Vấn đề chính là phải lành mạnh hóa mối quan hệ bất động sản - tài chính, chứ không phải là tư duy siết tín dụng đối với bất động sản.
Trái phiếu doanh nghiệp không sai. Nhưng hiện nay, chúng ta đang nói về trái phiếu doanh nghiệp 3 không (không tài sản bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán). Nền tảng lớn nhất của trái phiếu phải là xếp hạng tín nhiệm. Rõ ràng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam chưa phải thị trường thật sự. Việt Nam phải xây dựng hệ thống giống thông lệ quốc tế, phải lành mạnh, minh bạch. Do đó, nên thay từ “kiểm soát” nguồn vốn bằng “lành mạnh hóa” nguồn vốn.
Chỉ số cung tiền đang giảm mạnh 2 quý gần đây, cho thấy, dòng tiền lưu thông bị chậm lại. Để gỡ khó cho thanh khoản, khơi thông dòng vốn, cần phải lấy lại niềm tin cho thị trường, đặc biệt là thị trường chứng khoán, và trái phiếu doanh nghiệp. Có như vậy thì mới hy vọng lĩnh vực bất động sản khởi sắc.
