Vay mua nhà đất ngày càng khó

Sau chỉ đạo "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý" của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại hội nghị phát triển thị trường bất động sản (BĐS) an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra tuần trước, một số ngân hàng thương mại được hỏi đều cho biết họ vẫn cho vay BĐS nhưng quá trình thẩm định đang được thực hiện chặt chẽ để bảo đảm an toàn hệ thống, tránh rủi ro nợ xấu.

Không siết tín dụng

Trao đổi với phóng viên báo Người Lao động, một trưởng phòng giao dịch của Ngân hàng TMCP Ngoại thương (Vietcombank) ở TP. HCM khẳng định Vietcombank không siết tín dụng BĐS, ngân hàng vẫn cho doanh nghiệp vay tiền làm dự án BĐS, cho vay đối với người muốn mua thêm nhà đất.

Thế nhưng, điểm khác biệt so với trước đây là ngân hàng sẽ làm rất kỹ lưỡng ở khâu thẩm định năng lực tài chính của bên vay. Bởi thời gian qua, khi "người người nhà nhà" đổ xô đầu cơ nhà đất, một số ngân hàng cho vay quá mức dẫn tới hết hạn mức (room) tín dụng BĐS khiến dư luận nghĩ rằng kênh cho vay này bị ngân hàng siết lại. Điều này vô tình làm cho thị trường BĐS suy yếu, nếu người vay để đầu cơ nhà đất không bán được để trả nợ vay là ngân hàng lãnh đủ.

Giám đốc một chi nhánh của ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) cũng cho hay trong bối cảnh giá BĐS biến động thất thường, lạm phát có xu hướng tăng, mức độ rủi ro bên cho vay lẫn bên vay có dấu hiệu gia tăng buộc các ngân hàng đưa ra tiêu chí cho vay chặt chẽ để kiểm soát rủi ro.

Đặc biệt, ngân hàng phải tìm mọi cách xác minh dòng tiền của người vay. Khi xác định thu nhập của khách hàng không đủ thanh toán vốn gốc, lãi hằng tháng thì ngân hàng sẽ nói thẳng là không cho vay. Việc này hoàn toàn hợp lý và đúng quy định pháp luật.

"Riêng những khách hàng có việc làm ổn định, có thêm thu nhập từ việc cho thuê nhà hoặc là chủ cơ sở kinh doanh có dòng tiền ra vào ngân hàng thường xuyên nếu cần vay tiền để mua thêm nhà đất, ngân hàng không có lý do gì để từ chối" - giám đốc chi nhánh này khẳng định.

Điều này lý giải vì sao thời gian gần đây, nhiều người làm thủ tục vay mua nhà đất gặp nhiều khó khăn, bị chậm hoặc ngừng giải ngân, thậm chí bị trả hồ sơ khi ngân hàng nhận thấy có nhiều rủi ro. Anh Đ.V (ngụ quận 3, TP HCM) cho biết người thân của anh vay mua nhà dự án tại một ngân hàng cổ phần trụ sở chính ở Hà Nội. Khoản vay hơn 2 tỷ đồng, đã ký hợp đồng với chủ đầu tư và ký hợp đồng tín dụng vay vốn từ ngân hàng nhưng gần đến ngày thanh toán mà phía ngân hàng vẫn không thông báo cụ thể thời gian giải ngân.

"Nếu ngân hàng không giải ngân cho vay đúng hạn, người thân của tôi sẽ phải đóng phạt cho chủ đầu tư" - anh Đ.V lo lắng.

Tương tự, anh Ngọc Hải (ngụ TP. Hà Nội) cho hay anh mua căn hộ chung cư đóng tiền theo tiến độ và ngân hàng sẽ giải ngân khoản vay theo tiến độ triển khai dự án.

Tuy nhiên, vừa rồi anh bị một phen "thót tim" vì ngân hàng bất ngờ thông báo hết room, tạm ngừng giải ngân trong khi sắp đến hạn thanh toán với chủ đầu tư. "Tôi phải bỏ công ăn việc làm suốt 1 tuần để "canh", khi ngân hàng có dư hạn mức tín dụng là đăng ký giải ngân ngay, nếu không sẽ phải đóng phạt nặng cho chủ đầu tư dự án" - anh Hải kể.

Lãi suất tăng

Một khó khăn khác với người có nhu cầu mua nhà đất và cả doanh nghiệp BĐS là lãi suất cho vay không còn "rẻ" như trước. Các gói tín dụng ưu đãi gần như không còn. Một số khách hàng cho biết đang vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Phát triển TP HCM (HDBank) với lãi suất ưu đãi trong 6 tháng đầu khoảng 9,5%/năm, sau đó lãi suất điều chỉnh theo thị trường khoảng 11%/năm.

Tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), lãi suất cho vay mua nhà đang áp dụng khoảng 12%/năm tùy khách hàng, dự án…

Đại diện Eximbank cũng cho biết lãi suất cho vay BĐS tại ngân hàng này vừa điều chỉnh tăng thêm 1-2 điểm %, lên 11%-12%/năm. Nguyên nhân là do giá vốn bình quân đầu vào của ngân hàng tăng thêm 0,5%-0,75 điểm %.

"Tuy vậy, cốt lõi của việc cho vay BĐS vẫn phụ thuộc vào mức độ nhận định rủi ro hợp lý và chính sách tín dụng của từng ngân hàng. Ví dụ, do Eximbank không chủ trương cho vay xây dựng dự án BĐS nên hiện nay room tín dụng vẫn còn và NH sẵn sàng cho vay đối với người muốn tích lũy nhà đất, cho vay mua nhà để ở" - đại diện ngân hàng này nhấn mạnh.

Một trong những ngân hàng có mức lãi suất cho vay khá mềm năm ngoái, nay lãi suất cho vay mua nhà cũng tăng thêm khoảng 1 điểm % là Ngân hàng Shinhan Việt Nam.

Ông Trịnh Bằng Vũ, Giám đốc khối cho vay khách hàng cá nhân của ngân hàng này, cho biết hiện các mức lãi suất cho vay mua nhà mà ngân hàng đang áp dụng bình quân từ 8%/năm trở lên. NH cũng chọn lọc khách hàng để cho vay đến khi có thông báo mới từ Ngân hàng Nhà nước về room tín dụng năm 2022.

"Hiện nhiều yếu tố đầu vào của các ngân hàng đang có xu hướng tăng lên như lãi suất huy động, chi phí quản lý, vận hành… Trong khi áp lực về lợi nhuận từ cổ đông và cơ chế quản lý bằng trần tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước nên lãi suất cho vay cá nhân đang chịu áp lực tăng tương đối cao trong năm nay.

Phân khúc cho cá nhân vay mua nhà để ở, Ngân hàng Nhà nước không hạn chế, thậm chí còn khuyến khích như đối với các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Nhưng một khi room tín dụng hết hoặc còn quá ít thì NH sẽ phải hạn chế giải ngân" - ông Vũ phân tích.