Đô thị

Vốn cho bất động sản: Chuyên gia ngoại đòi ‘phá rào’ Luật Nhà ở?

(VNF) – Theo luật sư David Lim, Trưởng tiểu Nhóm Công tác Đất đai thuộc Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam, việc Luật Nhà ở "đóng khung" danh sách các nguồn gốc vốn cho dự án nhà ở đã làm giảm khả năng huy động vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của chủ đầu tư.

Vốn cho bất động sản: Chuyên gia ngoại đòi ‘phá rào’ Luật Nhà ở?

Chuyên gia cho rằng cần cho phép doanh nghiệp được huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và các tổ chức phi tín dụng nước ngoài

Luật nhà ở "đóng khung" nguồn gốc vốn

Điều 69, Luật Nhà ở 2014 quy định vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm các nguồn sau: một là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; hai là vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; ba là vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; và bốn là vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Tại báo cáo đánh giá của Tiểu nhóm Công tác Đất đai thuộc Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam 2016 (VBF), luật sư David Lim, Trưởng Tiểu nhóm cho rằng, việc đưa ra một danh sách các nguồn gốc vốn như trên đã làm hạn chế các nguồn vốn cho nhà đầu tư dự án nhà ở. 

"Điều này cũng làm giảm khả năng của nhà đầu tư bất động sản trong việc huy động vốn một cách hiệu quả và làm ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của nhà đầu tư đó", ông David Lim nói.

Luật Nhà ở đã

Luật Nhà ở "đóng khung" các nguồn gốc vốn cho dự án nhà ở làm suy giảm khả năng huy động vốn của nhà đầu tư bất động sản

Theo phân tích của các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang sử dụng đồng thời 6 nguồn vốn gồm: tín dụng ngân hàng, vốn tự có của doanh nghiệp, vốn huy động từ người mua nhà, vốn huy động từ thị trường chứng khoán, vốn từ đầu tư nước ngoài và các công cụ tài chính phái sinh.

Trong các nguồn này, nguồn vốn từ ngân hàng là lớn nhất, chiếm tới 70%. Tuy nhiên, điều đáng quan ngại là nguồn vốn này cũng không thực sự bền vững bởi tỷ lệ lãi suất được xem là cao so với mặt bằng quốc tế, nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn mà thiếu tín dụng trung hạn và dài hạn. Ngoài ra, với việc ban hành Thông tư 06, trong thời gian tới, nguồn vốn này sẽ bị siết lại.

Theo phân tích của PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý Kinh tế Trung ương, việc phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng dẫn đến 3 rủi ro. Thứ nhất là rủi ro lãi suất, thứ hai là rủi ro về hạn mức tín dụng và thứ ba là rủi ro về năng lực của bản thân khách hàng. 

Đối với nguồn vốn lấy từ người mua bất động sản, thông qua hình thức mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai, GS Đặng Hùng Võ nhận xét đây là hình thức huy động phổ biến và phù hợp với Việt Nam. Tuy nhiên, GS Võ cho rằng nhược điểm cơ bản của luồng vốn này là độ rủi ro rất lớn cho người góp vốn. Đó là sự rủi ro về thời hạn, chất lượng, mẫu mã, đó là chưa kể nhiều trường hợp góp vốn rồi nhưng không nhận được bất động sản.

Trong bối cảnh đó, việc hình thành các quỹ tín thác lại chưa được đẩy mạnh, việc chứng khoán hóa dự án và doanh nghiệp vẫn còn nhiều vướng mắc, càng đẩy vấn đề huy động vốn cho bất động sản vào thế nan giải.

Cần phá rào để mở cửa huy động vốn cho bất động sản

Theo luật sư David Lim, Luật Nhà ở không cần thiết phải giới hạn khả năng của các nhà đầu tư bất động sản trong việc huy động vốn từ các nguồn hợp pháp. Nếu như quan ngại về nguồn vốn thì luật cần đưa ra các biện pháp để bảo đảm là vốn được huy động từ các nguồn hợp pháp. 

Luật sư David Jim khuyến nghị cần cho phép doanh nghiệp được huy động vốn từ tổ chức tài chính nước ngoài

Luật sư David Lim khuyến nghị cần cho phép doanh nghiệp được huy động vốn từ tổ chức tài chính nước ngoài

"Việc đưa ra một hạn chế tổng quát như vậy không phải là cách thức hiệu quả nhất để giải quyết vấn đề này. Đề nghị bổ sung quyền được huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và các tổ chức phi tín dụng nước ngoài cũng như các nguồn vốn khác không bị pháp luật ngăn cấm", ông David Lim nêu ý kiến.

Còn GS Đặng Hùng Võ thì cho rằng đề tăng cửa cho huy động vốn cần tạo ra cơ chế thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.

"Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn, tuy nhiên đến nay, pháp luật vẫn chưa cho phép thực hiện điều này", GS Võ cho biết.

Tin mới lên