Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng phổ biến 20% - 30% so với năm trước, cá biệt một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.
Dữ liệu mới đây của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang và thiết lập mức giá mới ở hầu hết khu vực. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” khi giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.
Về cầu thị trường, VARS IRE cho biết nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ có xu hướng chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán “cắt lỗ”, trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.
Lý giải hiện tượng này, trao đổi với VietnamFinance, Phó Viện trưởng VARS IRE, bà Phạm Thị Miền, cho rằng hiện tượng rao bán cắt lỗ chung cư trong thời gian vừa qua chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn tăng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.
“Khi đến kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, cũng có không ít trường hợp FOMO, mua chênh giá, nay buộc phải rao bán cắt lỗ khi việc ‘lướt sóng’ không như kỳ vọng. Trong khi đó, nguồn cung rao bán tăng lên, người mua lại có xu hướng quan sát, khiến thanh khoản thứ cấp chậm lại" – bà Miền nói.
Theo bà Miền, đây không phải là hiện tượng phổ biến của thị trường. Việc cắt lỗ gần như chỉ diễn ra cục bộ ở các khu vực ghi nhận mức tăng trưởng nóng, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh với kỳ vọng “lướt sóng” trong thời gian ngắn, tranh thủ chính sách hỗ trợ lãi suất của các chủ đầu tư.
Ở góc nhìn tương tự, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng cho rằng những nhà đầu tư “đu sóng” trong giai đoạn quý II–III/2025 hiện đang chịu áp lực phải bán ra, chấp nhận cắt lỗ để giảm gánh nặng vay ngân hàng, nhất là khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu chuẩn bị bước vào chu kỳ điều chỉnh tăng.
Đối với nhóm nhà đầu tư lướt cọc từ quý IV/2025, việc rao bán cắt lỗ chủ yếu nhằm thu hồi tiền cọc, trong bối cảnh thanh khoản suy giảm và đã đến thời điểm phải đóng đủ tiền theo tiến độ dự án.
Riêng với những nhà đầu tư nắm giữ căn hộ từ sớm, “cắt lỗ” trong nhiều trường hợp chỉ là cách nói mang tính kỹ thuật. Thực chất, họ chấp nhận giảm bớt lợi nhuận để ra hàng nhanh, tranh thủ giai đoạn giá đã được đẩy lên sau đợt sóng vừa qua, trước khi chi phí vốn gia tăng.
“Cơn sóng được tạo ra tời gian vừa rồi là do có một lượng dòng tiền lớn từ phía Bắc đổ vào miền Nam. Khi dòng tiền bị rút đi, thanh khoản bị hụt, tình trạng cắt lỗ xuất hiện” – ông Kiên nói với VietnamFinance.
Bên cạnh đó, theo ông Kiên, một nguyên nhân quan trọng khác là thời gian ân hạn đóng tiền ngân hàng trong 1-3 năm đầu của các dự án đã sắp hết. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vượt quá khả năng chịu đựng buộc phải rao bán để giảm áp lực dòng tiền.
Từ diễn biến thực tế của thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng hiện tượng rao bán “cắt lỗ” chung cư trong thời gian tới sẽ không mang tính lan rộng, nhưng cũng khó tránh khỏi việc xuất hiện thường xuyên hơn ở một số nhóm nhà đầu tư và phân khúc nhất định. Đặc biệt, áp lực tài chính từ đòn bẩy tài chính và chu kỳ điều chỉnh của lãi suất đang trở thành yếu tố quyết định hành vi bán ra trên thị trường thứ cấp.
Bà Phạm Miền cho rằng, trong thời gian tới, hiện tượng “cắt lỗ” chung cư có thể xuất hiện nhiều hơn, nhưng chủ yếu chỉ tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là những trường hợp bước vào giai đoạn phải trả cả gốc và lãi trong bối cảnh lãi suất tăng.
Khi nguồn cung căn hộ ngày càng gia tăng, áp lực cạnh tranh về giá sẽ rõ nét hơn, khiến hiện tượng “cắt lỗ” xảy ra nhiều hơn ở các sản phẩm hình thành trong tương lai khi nhà đầu tư vừa chịu chi phí lãi vay kéo dài, vừa chưa có dòng tiền khai thác.
“Tuy nhiên, xu hướng này khó lan rộng trên toàn thị trường vì nhu cầu ở thực và đầu tư với phân khúc này đều vẫn neo ở mức cao. Các dự án đã hoàn thiện, pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và sẵn sàng vận hành vẫn duy trì được mức giá và thanh khoản ổn định” – bà Miền nêu quan điểm.
Trong bối cảnh đó, bà Miền khuyến nghị để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư trước hết không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung cải thiện và chi phí vốn có xu hướng điều chỉnh lên cao. Chỉ nên vay vốn ở tỷ lệ phù hợp với khả năng tạo dòng tiền và sức chịu đựng tài chính trong trung và dài hạn.
Bên cạnh đó, ngoài yếu tố pháp lý là yêu cầu bắt buộc, nhà đầu tư cần tránh mua các sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, thiếu khả năng khai thác cho thuê. Đồng thời chỉ tham gia thị trường với mục tiêu nắm giữ trong khoảng 3 năm trở lên và cần đảm bảo trụ được nếu có bất cứ “biến cố vĩ mô” nào xảy ra.
“Tôi muốn lưu ý thêm rằng thị trường đang được nắn chỉnh theo hướng rõ nét, với các yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch, chính vì vậy nhà đầu tư cần hết sức lưu ý, cuộc chơi sẽ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, nghiêm túc hơn, kỳ vọng vào ‘lướt sóng’ sẽ ngày càng khó” – bà Miền nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên cho rằng hiện tượng “cắt lỗ” sẽ phụ thuộc vào thời gian ân hạn “chưa phải đóng tiền” ngân hàng của các dự án. Tuy nhiên, ông Kiên khuyến cáo nhà đầu tư không nên vay quá 50% giá trị căn hộ, dù nhiều dự án hiện nay có thể được ngân hàng hỗ trợ cho vay tới 70% – 80%.
Việc “tối đa hóa” tỷ lệ vay, theo ông, chỉ phù hợp trong giai đoạn thị trường tăng nóng và thanh khoản cao, nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn khi chu kỳ bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần tính toán kỹ bài toán tài chính cá nhân, đặc biệt là dòng tiền trả nợ sau khi hết thời gian ân hạn gốc và khi lãi suất ưu đãi kết thúc. Nếu không có phương án dòng tiền bền vững, việc sử dụng đòn bẩy sẽ nhanh chóng trở thành gánh nặng.
Theo ông Kiên, thay vì chạy theo các nhịp “lướt sóng” ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược nắm giữ dài hạn, lựa chọn sản phẩm có khả năng khai thác thực.
“Giá mua cần tương ứng với giá trị khai thác, trong đó tỷ suất lợi nhuận cho thuê nên đạt tối thiểu khoảng 4%/năm để đảm bảo hiệu quả tài chính” - ông Kiên nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Năm 2025 ghi nhận nhiều doanh nghiệp nhà ở lập kỷ lục về doanh số, doanh thu, lợi nhuận, chứng kiến hàng loạt những cú tăng bằng lần. Điều này phản ánh chính xác tình cảnh sôi động của thị trường bất động sản năm 2025 – một năm của sự bùng nổ và khai mở chu kỳ mới.
(VNF) - Trong chiến lược phát triển dài hạn, Hà Nội sẽ liên tục mở rộng không gian phát triển ra các vành đai mới. Trong số đó, vành đai 4 được nhìn nhận sẽ là nơi làn sóng đô thị hoá của Hà Nội vươn đến trong vòng một thập niên tới.
Không ít người vội vàng xuống tiền mua nhà vì thấy giá rẻ, vị trí nghe có vẻ hấp dẫn, để rồi đối mặt nguy cơ mất trắng hoặc chôn vốn nhiều năm.
(VNF) - Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị quy mô lớn với kế hoạch di dời hơn 860.000 người khỏi nội đô và phát triển các đô thị mới. Tuy nhiên, để giãn dân thực chất, các đô thị vệ tinh phải trở thành cực tăng trưởng hoàn chỉnh, hội tụ việc làm, dịch vụ và môi trường sống theo mô hình đô thị - công nghiệp - sinh thái.
(VNF) - Từ ngày 23/2, Hà Nội chính thức phân quyền cho UBND cấp xã chủ trì kiểm tra, giám sát và giải quyết tranh chấp trong quản lý vận hành nhà chung cư, thay vì chủ yếu do cấp quận, huyện và Sở Xây dựng như trước đây. Cùng với việc điều chỉnh thẩm quyền, thành phố cũng ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành, giữ nguyên mức trần, sàn hiện hành.
(VNF) - Hải Phòng đấu giá 5,4ha mặt đường Bùi Viện, phường Hải An, Thành phố Hải Phòng dự thu về hơn 700 tỷ đồng.
(VNF) - Lần đầu tiên Hà Nội đặt ra quy hoạch với tầm nhìn 100 năm, thể hiện khát vọng vươn tầm đô thị toàn cầu. Song theo kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, thách thức lớn nhất không nằm ở tầm nhìn, mà ở khả năng thực thi: phải phát triển các đô thị đa cực đủ sức vận hành độc lập, đi kèm cơ chế, nguồn lực và lộ trình cụ thể.
(VNF) - Hàng loạt quy định mới về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất chính thức có hiệu lực từ năm 2026, mở rộng diện ưu đãi, tăng phân cấp cho địa phương và giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính cho người dân, doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực ưu tiên.
(VNF) - Hải Phòng vừa ban hành Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất dự án công trình hỗn hợp tại lô I.14, KĐT Bắc sông Cấm, giá khởi điểm 1.282 tỷ đồng.
(VNF) - Chủ tịch Coteccons, ông Bolat Duisenov, cho hay công ty này đã mua lại VSOL (Công ty TNHH VN Solutions). Động thái này giúp Coteccons chủ động phát triển và làm chủ các giải pháp vận hành số tích hợp, đồng thời xây dựng đội ngũ công nghệ cốt lõi nội bộ.
(VNF) - Ông Bùi Quang Anh Vũ – CEO Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) khẳng định doanh nghiệp này sẽ triển khai hàng loạt dự án, mang lại dòng tiền dồi dào và lợi nhuận lớn trong năm 2026, ước tính cao gấp đôi năm 2025.
(VNF) - Hải Phòng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại tại Vũ Yên, diện tích hơn 47.000 m², giá khởi điểm hơn 4.655 tỷ đồng.
(VNF) - Theo Quyết định số 441 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sổ hồng trên VNeID chính thức được dùng thay cho bản giấy trong hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính.
(VNF) - Năm 2025 đánh dấu bước ngoặt của Alphanam khi dồn lực kích hoạt chuỗi dự án nghìn tỷ tại Lào Cai. Cùng với đó, mảng cơ điện ghi nhận doanh thu kỷ lục 5.000 tỷ đồng.
(VNF) - Lộ trình giãn dân khỏi khu vực nội đô lịch sử đang đặt Hà Nội trước một bước ngoặt lớn trong tái cấu trúc không gian đô thị. Không chỉ góp phần giảm áp lực hạ tầng và dân số khu vực lõi, chương trình này còn được dự báo tạo ra những dịch chuyển đáng kể trên thị trường bất động sản. Theo đánh giá của các chuyên gia, cấu trúc cung – cầu và mặt bằng giá bất động sản có thể bước vào giai đoạn tái định hình mạnh mẽ trong thời gian tới.
(VNF) - 38.700 sản phẩm nằm trong 7 đại dự án của Vingroup, Sun Group, Phú Mỹ Hưng... hiện chiếm 67% tổng nguồn cung thị trường thấp tầng cả nước.
(VNF) - Bộ Tài chính đã có văn bản trả lời kiến nghị của cử tri TP. Hà Nội về kiến nghị cho phép người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và trả dần trong thời hạn nhất định (từ 5 đến 10 năm).
(VNF) - Năm 2025, lợi nhuận ngành bất động sản khu công nghiệp tăng 45%, xác lập mức cao nhất từ trước đến nay. Nhiều doanh nghiệp đồng loạt báo lãi kỷ lục nhờ nhu cầu thuê đất duy trì tích cực và giá thuê tiếp tục đi lên, song áp lực nợ vay cũng bắt đầu gia tăng.
(VNF) - Quy hoạch trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đang mở ra một cuộc tái cấu trúc không gian phát triển tại Hà Nội, khi dòng sông lịch sử được tái định vị thành trục trung tâm của đô thị hiện đại. Không chỉ mở rộng lõi trung tâm và kiến tạo mặt bằng giá trị bất động sản mới, dự án còn kéo theo những dịch chuyển lớn về dân cư, hạ tầng và nguồn lực, đồng thời đặt ra bài toán về vấn đề trị thủy, hành lang thoát lũ và phát triển bền vững trong nhiều thập niên tới.
(VNF) - Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà ở KVG và Công ty TNHH Đầu tư Nhà An Khánh là nhà đầu tư thực hiện Khu đô thị mới Diên Thạnh gần 4.900 tỷ đồng. Đáng chú ý, Nhà An Khánh là cổ đông góp 20% tại KVG, cho thấy mối liên kết chặt chẽ trong cấu trúc sở hữu của liên danh này.
(VNF) - Theo Nghị định 54 sửa đổi, bổ sung một số điều có hiệu lực từ ngày 9/2, một hộ gia đình hoặc cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội sẽ không được nộp hồ sơ cùng lúc tại nhiều dự án.
(VNF) - Thi hành án dân sự (THADS) TP. Đà Nẵng vừa công bố kết quả thẩm định giá khu đất Sân vận động Chi Lăng với tổng giá trị hơn 9.706 tỷ đồng, làm cơ sở tổ chức bán đấu giá để thi hành án trong vụ Phạm Công Danh.
(VNF) - Khu tập thể Trương Định dự kiến sẽ được cải tạo, xây dựng lại thành 2 toà chung cư cao 30 tầng.
(VNF) - Sau gần một thập kỷ kể từ ngày khởi công, Khu nghỉ dưỡng Huyền thoại Địa Trung Hải tại khu kinh tế Chân Mây – Lăng Cô (TP. Huế) vẫn chưa thể hoàn thiện theo kế hoạch ban đầu. Dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 750 tỷ đồng hiện đang được triển khai các thủ tục để đưa ra đấu giá, tìm nhà đầu tư tiếp quản.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển nhà đất Thành Đô là chủ đầu tư làm khu nhà ở xã hội tại xã Đại Đồng, tỉnh Bắc Ninh với tổng mức đầu tư khoảng hơn 1.400 tỷ đồng.
(VNF) - Năm 2025 ghi nhận nhiều doanh nghiệp nhà ở lập kỷ lục về doanh số, doanh thu, lợi nhuận, chứng kiến hàng loạt những cú tăng bằng lần. Điều này phản ánh chính xác tình cảnh sôi động của thị trường bất động sản năm 2025 – một năm của sự bùng nổ và khai mở chu kỳ mới.
(VNF) - Những ngày đầu năm 2026, dọc dải bờ biển Bắc Trung Bộ hàng loạt tàu trọng tải lớn nối đuôi nhau cập bến, cần cẩu hoạt động xuyên ca, hàng hóa được bốc xếp khẩn trương.
