4 cạm bẫy chính trong M&A bất động sản

Theo báo cáo của JLL, trung bình cứ 5 thương vụ M&A bất động sản thì có 1 thương vụ thất bại. Đơn vị này thống kê có 4 vấn đề mà nhà đầu tư cần lưu ý khi tiến hành mua bán dự án.

Một là không để ý vào những yếu tố nhỏ. Giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận. Điều này khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính.

Remco van der Mije, Phó Giám đốc JLL Hà Lan giải thích: Trong giai đoạn đầu của giao dịch M&A, các công ty cần phải xem xét thời hạn thuê và khảo sát giá thuê vì họ cần biết về tình hình tài chính của dự án. Các chi phí dài hạn nào đi kèm với hợp đồng thuê và thời gian thanh toán những chi phí đó.

"Bạn có hiểu rõ những quốc gia mà bạn đang giao dịch, quốc gia nào mà khách thuê phải chịu trách nhiệm bảo trì tòa nhà và quốc gia nào mà chủ sở hữu phải thanh toán các chi phí đó? Bạn có muốn trở thành khách thuê một danh mục bất động sản đang trong tình trạng xấu và không nhận ra rằng mình sẽ phải thanh toán các chi phí sửa chữa", bà Remco van der Mije nói.

Hình phạt cho người kết thúc hợp đồng trong những trường hơp như vậy, tất yếu, là những chi phí gia tăng mà công ty thâu tóm không lường trước được.

Công ty thâu tóm dự án bất động sản phải đối diện vơi rủi ro lớn về tài chính

Bên cạnh rủi ro này, bà Mije cũng cho biết các danh mục bất động sản có thể rất lớn và rất phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro, từ rủi ro về bảo mật cho đến các vấn đề về môi trường.

"Trong một đất nước bất ổn, vị trí địa lý có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị. Bạn có thể điều chỉnh thỏa thuận để tránh mất giá trị, có thể loại bỏ những bất động sản có rủi ro ra khỏi hợp đồng - nhưng điều đó chỉ thực hiện được khi bạn đánh giá chính xác rủi ro bảo mật trước khi chốt hợp đồng đó".

Tom Carroll, Giám đốc của EMEA Corporate Research cho biết thêm: "Một khu vực bị ô nhiễm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá mua và thậm chí có thể phá vỡ thỏa thuận nếu đủ nghiêm trọng. Chẳng hạn, một bảo hiểm bồi thường có thể cần thiết để bảo vệ bạn khỏi những vụ kiện tụng trong tương lai nếu còn tồn tại bất kỳ khiếu nại nào với chủ sở hữu trước đó. Đánh giá rủi ro sớm trong quá trình M&A sẽ cho bạn thời gian để tìm ra những hành động cần thực hiện."

M&A bất động sản cần hạn chế tối đa việc gây ra xáo trộn lớn khiến năng suất làm việc suy giảm

Ngoài ra, cũng theo các chuyên gia của JLL, bất kì tài sản bất động sản nào được thâu tóm cũng phải hỗ trợ cho một chiến lược giao dịch lớn hơn. Chẳng hạn như nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục bất động sản phải cho phép điều này.

"Sẽ là một thảm họa nếu sau khi hoàn tất giao dịch và công ty thâu tóm nhận ra rất khó để bán những bất động sản này trong khoảng thời gian ngắn do thiếu sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư".

Cuối cùng, các chuyên gia nhận định, chiến lược M&A cần phải tính toán đến việc không làm xáo trộn lớn gây tác động bất lợi đến năng suất làm việc.

"Suy nghĩ đầu tiên của nhân viên khi biết thông tin về việc mua bán hoặc sáp nhập là liệu có thể vẫn làm công việc hiện tại với mức lương và địa điểm không thay đổi hay không. Nếu địa điểm làm việc thay đổi thì họ rất có thể sẽ rời khỏi công ty.

"Vì vậy, một chiến lược bất động sản tốt là nên không thay đổi vị trí làm việc của họ. Nếu có sự di dời thì cũng không nên gây tác động bất lợi lên năng suất làm việc".