Thuê đất cũng phải tính vào giá trị để cổ phần hóa: Chuyện nhìn từ Sabeco, Habeco

Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc vừa giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan nghiên cứu đề xuất sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

Đồng thời giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung một số Nghị định.

Nghiên cứu xác định đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, tính đầy đủ giá trị lợi thế (vị trí địa lý) vào giá trị để cổ phần hóa nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Thực hiện trong tháng 12/2016, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ, ngành, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát việc sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa.

Trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 118, Luật Đất đai năm 2013, báo cáo kết quả lên Thủ tướng Chính phủ trước ngày 01/02/2017.

Trong thời gian chưa ban hành các văn bản quy phạm pháp luật sửa đổi, việc xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa tiếp tục áp dụng Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 và Nghị định 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ sửa đổi bổ sung Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần.

Trong các doanh nghiệp nhà nước sắp cổ phần hóa thì hai ông lớn ngành bia là Sabeco, Habeco hiện đang nắm giữ trong tay nhiều quỹ "đất vàng" ở vị trí đắc địa của TP HCM và TP Hà Nội.

Với chỉ đạo mới này của Thủ tướng Chính phủ, giá trị các khu đất của Sabeco và Habeco sẽ được tính đầy đủ vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa. Đồng thời cũng ngăn chặn được "lợi ích nhóm" vì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải đấu giá.

Trong báo cáo tài chính quý 3/2016, Sabeco đã ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất theo giá tạm tính tăng thêm vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa trên tài khoản tài sản cố định vô hình và tài khoản đối ứng trên các tài khoản phải trả, phải nộp ngắn hạn khác tương ứng số tiền hơn 1.490 tỷ đồng.

Theo bản cáo bạch niêm yết của Tổng công ty CP Bia - Rượu – Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco), hiện công ty này đang trực tiếp quản lý các khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức cho thuê đất trả tiền một lần tại: TP HCM Bình Dương, Bình Thuận và Khánh Hòa.

Trong đó có 4 khu đất nằm ở vị trí đắc địa tại trung tâm TP HCM là: số 46 Bến Vân Đồn quận 4 diện tích 3.360,4 m2 sẽ được Sabeco hợp tác đầu tư với đơn vị có năng lực để khai thác; số 187 Nguyễn Chí Thanh quận 5 diện tích 15.570,1 m2 tiếp tục làm nhà máy sản xuất bia.

Khu đất số 474 Nguyễn Chí Thanh quận 10 diện tích 7.729 m2 dự kiến dành 50% diện tích trồng cây xanh, phần còn lại xây dựng chuỗi nhà hàng quảng bá bia Sài Gòn và khu đất 18/3B Phan Huy Ích quận Tân Bình dự kiến xây dựng Trung tâm đào tạo – nghiên cứu công nghệ đồ uống và thực phẩm.

Khu đất 1.533,88 m2 của Sabeco tại số 2 Hoàng Hoa Thám phường Vạn Thạnh TP Nha Trang tỉnh Khánh Hòa dự kiến hợp tác đầu tư với nhà đầu tư để khai thác.

Bên cạnh đó, Sabeco từng quản lý 2 khu "đất vàng" ở số 66 Tân Thành quận 5 và 2 – 4 -6 Hai Bà Trưng quận 1 và sau đó thành lập liên doanh đầu tư dự án với đối tác khác. Tỷ lệ sở hữu của Sabeco tại các liên doanh này không ngừng giảm xuống.

Cụ thể, khu đất 66 Tân Thành quận 5 có diện tích đất rộng khoảng 3.960 m2 hiện do Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Tân Thành (doanh nghiệp Sabeco chiếm 29% cổ phần) làm chủ đầu tư dự án Khu căn hộ cao cấp Ventosa. Quy mô dự án gồm 1 tòa cao ốc cao 22 tầng, cung cấp khoảng 340 căn hộ. Đơn vị triển khai dự án là Công tyCổ Phần Thương Mại Địa Ốc Việt (Vietcomreal).

Đặc biệt, khu đất "vàng" số 2-4-6 Hai Bà Trưng quận 1 (trước đây là nhà kho của Sabeco) cũng đã được quy hoạch phát triển thành khu thương mại văn phòng cao cấp. Khu đất này tiếp giáp với 4 mặt tiền đường Đông Du, Thi Sách, Hai Bà Trưng và công trường Mê Linh.

Đầu năm 2015, Công ty CP đầu tư Sabeco Pearl được thành lập nhằm khai thác dự án trên khu đất này. Sabeco Pearl ban đầu có 4 cổ đông sáng lập với tỷ lệ sở hữu gần bằng nhau, bao gồm: Sabeco (26%), Công ty CP Attland (23%), Công ty CP Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Hà An (25,5%) và Công ty CP Đầu tư Mê Linh (25,5%).

Tuy nhiên, ngay sau đó, vào giữa năm 2016 Sabeco đã phê duyệt phương án thoái toàn bộ 26% vốn chủ sở hữu của công ty này tại Sabeco Pearl, qua đó chính thức từ bỏ dự án "đất vàng" do vướng quy định không được đầu tư ngoài ngành.

Hiện Sabeco Pearl đã đổi tên thành Công ty Cổ phần đầu tư Quảng trường Mê Linh với các cổ đông gồm: Công ty CP Attland (49%), Công ty CP Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Hà An (25,5%) và Công ty CP Đầu tư Mê Linh (25,5%).

Một điều khá bất ngờ cổ đông Công ty CP Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Hà An có các cổ đông chính là hai anh em bà Phạm Thị Trang tức Trang "phố núi" (giữ 70%), ông Phạm Việt Thép (giữ 10%). Đây là những người có liên quan trong vụ đại án Phạm Công Danh ở Ngân hàng Xây dựng vừa qua.

Không thua kém Sabeco, quỹ đất vàng mà Tổng công ty CP Bia - Rượu - Nước giải khát Hà Nội (Habeco) đang quản lý trải dài từ Hà Nội đến các tỉnh Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Bắc Ninh, Hưng Yên.... Một trong những tài sản hấp dẫn nhà đầu tư nhất của Habeco là việc sở hữu "khu đất vàng" rộng 49.960 m2 tại số 183 Hoàng Hoa Thám, quận Ba Đình, TP. Hà Nội.

Khu đất này đang được Habeco đặt trụ sở Tổng Công ty và các hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong tổng diện tích 49.960 m2 này có đến 34.976 m2 là diện tích nhà, xưởng, kho tàng. Được biết, khu đất này được Habeco ký hợp đồng thuê đất dài hạn, trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định.

Theo thông tin được Habeco công bố, giá trị thẩm định theo giá thị trường tại chứng thư số 585/TĐG/CTTĐGSGL ngày 27/8/2010 49.960 m2 này có giá trị lên tới 2.308 tỷ đồng.

Ngoài ra Habeco còn quản lý 258.130 m 2 tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc. Đây là đất được UBND tỉnh Vĩnh Phúc cho thuê 49 năm từ năm 2007 để thực hiện dự án đầu tư nhà máy bia với công suất 200 triệu lít/năm.

Tại KCN Tiên Sơn- Bắc Ninh, Habeco sở hữu khu đất 15.000m2 làm Trụ sở Viện nghiên cứu và trung tâm đào tạo. Trong đó, diện tích nhà xưởng là 800 m2. Đây là đất thuê lại của khu công nghiệp, thời hạn thuê là 49 năm 8 tháng. Khu đất này đã có hợp đồng thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã trả phí hạ tầng (17 USD/ m2) cho Công ty đầu tư phát triển hạ tầng.

Quỹ đất mà Habeco đang nắm giữ còn nằm tại Hưng Yên và Phú Thọ. Cụ thể, Habeco đang quản lý lô đất có diện tích 26.854 m2 tại phường Vân Cơ, TP Việt Trì theo hình thức thuê 50 năm. Khu đất này được UBND tỉnh Phú Thọ giao cho Habeco theo Quyết định giao đất số 3578/QD-UBND ngày 31/12/2007 để làm Trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở cho thuê.

Tại Văn Lâm, Hưng Yên, Habeco cũng sở hữu khu đất rộng 13.958 m2 (5.816 m2 là diện tích được sử dụng làm nhà, kho tàng) làm trung tâm kho và chi nhánh phục vụ khu vực đường 7, Hải Phòng và Quảng Ninh. Khu đất này đã được UBND tỉnh Hưng Yên giao đất cho Habeco từ 25/11/2004 với thời hạn thuê đất là 35 năm và trả tiền thuê đất hàng năm.