Bất động sản công nghiệp sáng cửa tăng trưởng

Vẽ bức tranh ba miền

Trong tình hình khó khăn chung của kinh tế, năm 2021, bất động sản khu công nghiệp vẫn cho thấy sức hấp dẫn của mình, vượt qua “vùng nhiễu động” và đứng trước những cơ hội cất cánh, khởi sắc. Theo Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương), 2021 là năm đánh dấu sự bùng nổ của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc với tỷ lệ lấp đầy ở mức cao và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn. Nguyên nhân là miền Bắc vốn là “cái rốn” hút vốn FDI hàng đầu cả nước, trong đó phải kể đến: Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh...

Tính đến tháng 2/2022, miền Bắc có khoảng 63.500ha đất đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng. Trong đó, Quảng Ninh đứng thứ nhất với 11.300ha đất khu công nghiệp, chiếm 18% tổng diện tích đất khu công nghiệp phía Bắc, lớn nhất là Hải Hà (4.988ha), Đầm Nhà Mạc (3.710ha); theo sau là các tỉnh, thành: Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội. Tính chung, 5 tỉnh này đã chiếm hơn 50% tổng thị phần toàn miền Bắc.

Tại miền Trung, nơi đây đang có khoảng 260 dự án khu công nghiệp trong quy hoạch với tổng quy mô lên đến 62.800ha. Thanh Hóa là tỉnh đứng đầu khi chiếm tới 19% thị phần, tương đương 12.100ha, trong đó Nghi Sơn là khu công nghiệp lớn nhất, chiếm tới 14,4% thị phần, tương đương 9.057ha, gấp gần 3 lần hai khu công nghiệp tiếp theo là Sa Huỳnh (3.369ha) và Wha Hemaraj 1 (3.200ha). Theo sau Thanh Hóa là các tỉnh: Bình Thuận, Nghệ An, Quảng Nam, Quảng Ngãi. 5 tỉnh này có tổng thị phần vượt quá 60% toàn khu vực.

Còn tại miền Nam, hiện có khoảng 400 khu công nghiệp được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô diện tích lên đến 109.000ha. Trong số đó, Bình Dương là tỉnh có nhiều bất động sản công nghiệp nhất với thị phần 13%, tương đương 14.500ha, tỷ lệ lấp đầy đạt tới 88,13%. Các tỉnh xếp sau là: Bà Rịa – Vũng Tàu, Cà Mau, Đồng Nai, Long An. Tổng cộng 5 tỉnh chiếm hơn 50% thị phần.

Do chịu tác động dữ dội của dịch bệnh trong suốt quý II – quý III/2021, nguồn cung bất động sản công nghiệp miền Nam không có sự tăng trưởng đáng kể. Việc thu hút đầu tư trong khu vực cũng gặp khó khăn do các hoạt động sản xuất bị gián đoạn do dịch. Nhìn chung, 2021 là một năm khó khăn đối với thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam.

Như vậy, có thể thấy, bức tranh bất động sản khu công nghiệp 3 miền có nhiều sự khác biệt, đến từ các yếu tố như quy hoạch, tốc độ phát triển, ảnh hưởng dịch bệnh, nhưng năm 2021 vẫn là năm khá tích cực của bất động sản công nghiệp cả nước. Và theo đánh giá của Colliers Việt Nam, thì ly tâm đang là xu hướng chung chủ đạo của phân khúc này ở cả ba miền, góp phần hình thành nên những thị trường khu công nghiệp mới như: Thanh Hóa, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu,…

Một điểm tích cực nữa cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp là giá thuê liên tục tăng trong thời gian qua. Điều này đến từ nền tảng hạ tầng được cải thiện, các doanh nghiệp ngày càng đầu tư bài bản và chuyên sâu cho sản phẩm.

Theo Cushman & Wakefield, quý IV/2021, giá chào thuê trung bình tại TP. HCM đạt 4,308 triệu đồng/m2/kỳ, tương đương 186 USD/m2/kỳ, tăng 1% so với quý trước và tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê của TP. HCM cao hơn 31% so với Hà Nội, 35% so với Long An, 72% so với Bình Dương, 79% so với Đồng Nai và gần gấp đôi mức giá tại Bà Rịa – Vũng Tàu.

Còn giá thuê trung bình tại Hà Nội quý IV/2021 là 3,295 triệu đồng/m2/kỳ, tương đương 142,3 USD/m2/kỳ, tăng thêm 1% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê của Hà Nội cao hơn 71% so với Hưng Yên, 48% so với Hải Phòng và 50% so với Bắc Ninh. Ở góc độ riêng, chúng tôi quan sát giá thuê năm 2021 tại một số địa bàn tốt có mức tăng 5% - 15%, thậm chí 20% so với năm trước.

Năm 2021, nhà đầu tư trong nước hoạt động nhộn nhịp hơn khối ngoại, một phần lớn nguyên do là dịch bệnh đã cản trở việc đi lại, khảo sát, xúc tiến đầu tư của doanh nghiệp nước ngoài. Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng doanh nghiệp nội đang vươn lên mạnh mẽ trong sản xuất dẫn đến nhu cầu thuê đất mở rộng nhanh chóng, điển hình là các tập đoàn lớn như: Vingroup, Hòa Phát, Thaco...

Sự gia tăng của nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp đã hấp dẫn sự gia nhập/mở rộng thị trường của nhiều doanh nghiệp địa ốc danh tiếng trong nước như Becamex, Sonadezi, Idico, Sovico Holdings, Hưng Thịnh Group, Phát Đạt, Sam Holdings, Vinaconex, Vingroup...; nước ngoài như BW, SLP, Logos, Amata, VSIP…

Không lo “mất khách”

Giữa năm 2021, do tình hình dịch nghiêm trọng dẫn đến giãn cách xã hội khắt khe chưa từng có, thị trường rộ lên thông tin một số doanh nghiệp nước ngoài chuyển đơn hàng khỏi Việt Nam. Đã có nhiều ý kiến lo ngại cho triển vọng bất động sản công nghiệp, tuy nhiên, là người hoạt động trong ngành lâu năm, chúng tôi nhận thấy việc doanh nghiệp ngoại rời đi là... không tưởng; ngược lại, có khá nhiều tập đoàn lớn nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội vào Việt Nam.

Trên thực tế, một doanh nghiệp ra quyết định đầu tư đều dựa trên nhiều cơ sở như: bối cảnh vĩ mô, thị trường nguyên liệu, điều kiện đầu vào như đất đai, nhân lực, hiệu quả kinh tế, chính sách thu hút đầu tư của nước sở tại, các hiệp định thương mại... chứ hoàn toàn không chỉ do dịch bệnh hay các hệ lụy do dịch bệnh gây ra trong ngắn hạn.

Dịch bệnh năm 2021 có ở khắp thế giới, nếu doanh nghiệp nước ngoài muốn rút khỏi Việt Nam, vậy họ có thể rút đi đâu?! Đó là chưa kể chi phí cơ hội trong việc chuyển cơ sở sản xuất đi là rất lớn; nên biết rằng giá thuê trung bình bất động sản công nghiệp Việt Nam đang rẻ hơn tới 35% so với giá thuê trung bình của khu vực Đông Nam Á!

Ngoài ra, Việt Nam sở hữu quá nhiều lợi thế để doanh nghiệp ngoại vào đầu tư, kinh doanh: chính sách thu hút đầy ưu đãi; lao động lành nghề mà chi phí lương thấp; hạ tầng giao thông hiện đại, nhiều cảng biển, thuận lợi cho giao vận; lợi thế địa lý gần công xưởng của thế giới – Trung Quốc... và đặc biệt là ổn định chính trị cũng như triển vọng tăng trưởng kinh tế cao thuộc hàng tốp thế giới.

Triển vọng thị trường tươi sáng

Với tốc độ tăng trưởng ổn định, độ mở lớn nhờ gia tăng các hiệp định thương mại tự do, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp. Nhìn thị trường năm 2022, có thể thấy một số điểm mang lại tác động tích cực như sau.

Một là, dịch bệnh đã được kiểm soát, nền kinh tế thông suốt trong nước và đang dần tiến tới mở cửa hoàn toàn như trước dịch. Hai là, năm 2022, chính phủ sẽ triển khai chương trình hỗ trợ phục hồi, tăng trưởng kinh tế với quy mô lên tới 350.000 tỷ đồng, là động lực kéo nền kinh tế đi lên.

Ba là, trong gói hỗ trợ này, một phần rất lớn được đầu tư vào hạ tầng, đây là cú hích rất lớn cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt khu vực miền Nam, vốn chịu sự trầm lắng do dịch bệnh năm qua. Bốn là, trong năm 2021, nhiều nhà đầu tư đã hoàn thành quá trình khảo sát, nghiên cứu và năm 2022 họ sẽ đưa ra quyết định. Năm là, nhà đầu tư nước ngoài vẫn duy trì sự ưa thích đối với thị trường Việt Nam và dòng vốn ngoại được dự báo sẽ tăng lên trong năm 2022.

Thị trường bất động sản công nghiệp có thể nói là một miếng bánh rất lớn, một thị trường tỷ USD, lợi suất không hề thấp. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản công nghiệp đòi hỏi vốn lớn, sự kiên nhẫn – cả trong quá trình làm thủ tục, giải phóng mặt bằng lẫn chào khách thuê và “thu bạc lẻ” – cũng như sự đổi mới của doanh nghiệp, địa phương.

Mô hình khu công nghiệp đang có sự thay đổi theo hướng tích hợp, đồng bộ, xanh và thông minh hơn. Nhưng mô hình mới chỉ là một bước, kỳ vọng trong tương lai, Việt Nam sẽ hình thành những phân vùng riêng cho từng loại hình công nghiệp, bởi mỗi loại hình đòi hỏi một hạ tầng khác nhau, có như vậy mới chuyên nghiệp và gia tăng sức cạnh tranh trong tình hình mới.