‘Bom nổ chậm’… condotel?

Cung dội cầu

Theo thống kê của DKRA Việt Nam, từ 2016 đến nay, nguồn cung condotel liên tục được đưa ra thị trường. Trong năm 2016 có khoảng 13.121 căn được bán ra, nhưng đến năm 2017, thị trường tiếp tục đón nhận khoảng 14.741 căn condotel, tăng 12% so với năm 2016.

Nghiên cứu khác của CBRE cũng cho thấy, hiện nay có 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư lớn nhỏ. Dự báo, nguồn cung phân khúc này sẽ còn tăng gấp nhiều lần và trải khắp các thành phố du lịch nổi tiếng như Quảng Ninh, Nha Trang, Bình Định, Phú Quốc.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng đưa ra cũng nhận định loại hình bất động sản này sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai. Dự kiến, trong giai đoạn từ năm 2017 - 2019, mỗi năm có thêm khoảng từ 27.000 - 29.000 căn hộ condotel cung cấp ra thị trường.

Trong một cuộc trả lời phỏng vấn báo chí trong thời gian gần đây, Bộ trưởng Bộ xây dựng Phạm Hồng Hà nhận xét, nguồn cung của phân khúc Condotel đã đủ cung ứng từ nay đến năm… 2025.

Cung vượt quá cầu, thanh khoản còn là ẩn số, việc chủ đầu tư condotel cam kết lợi nhuận đến 12% là rất thiếu cơ sở

Đếm cua trong lỗ

Mặc dù tín hiệu dội hàng của condotel đã được các chuyên gia khuyến cáo từ lâu nhưng các chủ đầu tư vẫn sốt sắng chạy đua ở phân khúc này. Có một điểm chung là tất cả các chủ đầu tư đều tung tỷ suất lợi nhuận để hút khách. Mức lợi nhuận của condotel mà các chủ đầu tư đưa ra vào khoảng 6-8% năm.

Rất nhiều chủ đầu tư áp dụng hình thức thuê lại chính sản phẩm của khách hàng. Điều này sẽ tạo ra thanh khoản "ảo" ban đầu cho các nhà đầu tư. Nhưng về lâu dài, nếu không thẩm thấu vào thị trường, bong bóng condotel rất dễ vỡ.

Trên thị trường, có những dự án như Cocobay của Tập đoàn Empire cam kết lợi nhuận đến 12%/năm và ghi hẳn trong hợp đồng. Chưa hết, khách hàng còn hỗ trợ vốn vay đến 70%. Điều này cho thấy chủ đầu tư đang sử dụng đòn bẩy và hút một phần vốn từ khác hàng để… xoay vòng. Đây rõ ràng là khích lệ nguồn cầu của nhà đầu tư, trong khi dự án chưa thành hình và đầu ra của sản phẩm trong tương lai thì chưa thể nhận định.

Theo ông Stephen Wyatt, chuyên gia đến từ JLL Việt Nam, một tín hiệu lạ là condotel vẫn đang thu hút các nhà đầu tư nhờ vào các chính sách cam lợi nhuận hấp dẫn. "Trong khi đó, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng vẫn chưa có một dẫn chứng cụ thể nào về tính thanh khoản của các dự án condotel", ông nói.

Theo ông, mức lợi nhuận của condotel tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành du lịch cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải rất nhiều kinh nghiêm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh linh hoạt, phù hợp trong từng giai đoạn thị trường.

Cùng quan điểm, Chuyên gia địa ốc Phan Công Chánh cho rằng, vấn đề lớn nhất của các chủ đầu tư là duy trì được sự ổn định. Doanh nghiệp muốn đi đường dài cần có nguồn lực tài chính và bề dày trong phát triển, vận hành sản phẩm này, vì doanh thu của BĐS nghỉ dưỡng phụ thuộc khá nhiều vào nguồn khách du lịch.

Đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ, theo ông Chánh, tỷ suất lợi nhuận chỉ là một kênh tham khảo. Một nhà đầu tư cự phách tất nhiên phải am hiểu thị trường và biết tỉnh táo. "Quan trọng nhất là dựa vào uy tín của chủ đầu tư để chọn mặt gửi vàng và luôn dự đoán được "trần lợi nhuận" trước khi quyết định xuống tiền"- ông Chánh nói.